朱大鸣：土地确权会为小产权房转正提供方便吗？

    中国最大的财富形式——土地因为制度性束缚还没有被完全激活。媒体报道称，农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。而舆论界普遍认为，只要推进土改，才能激活这一部分尚在沉睡中的财富。

    为什么大家会对土地制度改革抱有如此大的期望？当前的大背景是此前的经济改革红利基本上已经吃光，城镇化在推进的过程中遇到了土地制度的巨大障碍，土地增值的好处，农民并没有得到太多的实惠，土地问题乱象丛生。比如说为了获得足够的土地财政，地方政府往往圈占大量的土地，失去土地的农民生活往往没有保障。

    这些年来，各地试探过土地改革，出现了所谓“成都模式”、“嘉兴模式”以及“苏州模式”，无论哪种模式，其基本特征就是农民用承包地和宅基地，来换取住房和福利补贴。

    如果这些做法还算比较理性，可能会促进城镇化进程，也会减少很多社会不稳定因素。但是，“农民以土地换住房和福利”，如果农民在其中并没有从中得到合理的利益，问题就比较多。地方政府为了自身的土地财政利益积极推进土地集中化，而企业则为了追求利润最大化也愿意推动政府进行土地改革，农民在这三方中，处于不利地位。或者被眼前利益诱惑，或者被各种力量所迫，他们可能会失去土地的后果预测出现偏差，一旦这种后果出现，不公正感就会油然而生。这些年来，很多地方出现的上访事件，与“农民以土地换住房和福利”过程中出现的各种不公正现象密切相关。

    很多农民之所以不愿意被上楼，一个重要原因是土地可能是农民最可靠的福利。面对什么都要买的时候，农民的生活费用可能会大幅度增加，而且，在城乡保障福利水平差距很大的情况下，难以弥补，失去土地后，其所从事的工作可能并不正规，如临时工、打工、小时工或充当贩夫走卒的角色。还有的农民，可能会将自家的宅基地盖上小产权房，他们收益更大，而在房屋置换过程中，各种不规范的操作增加了农民成本。更重要的是，中国农民对于吃饱肚子非常在意，我们基因里记忆着各种饥荒不安历史符号。

    当前确权工作，实质上就是做好当前的“鱼鳞图册”。这种确权被很多学者解读成了要为土地自由流转铺垫。事实上，城镇化需要土地，但是，要让农民与土地分离，不仅仅是一个财富的创造问题，还可能是风险的加速集聚问题。更为关键的是，我们往往不知道风险的程度有多大，在很多情况下，不到最后，都很难衡量这些风险的大小。这些风险，并不仅仅是失地农民变成弱势群体之后所内置的风险，还有当大量的土地涌向市场之后，传统土地财政模式与房地产市场都会遇到相当大的挑战。

    举例来说，近日，温州出台《温州市农村产权交易管理暂行办法》，其中最引人注目的是，农村房屋所有权的交易。这个转变被人们解读为小产权房转正，导致了楼市巨大波动，甚至有人以“怒跌”来形容，随后，温州农村工作办公室迅速出来辟谣，称温州农房买卖仅限于同一集体经济组织（通常为村）内进行交易，否则不能办理相应的土地使用证、房产证、契税证等合法手续。这里面的风险确实比较大，但是，如果不改，风险暂时不会出现，但会越积越多，最后不可收拾。城里房子贵的离谱，小产权房没人要，其最核心的问题并非质量好坏问题，也并不是因为供给不行问题，而是制度让楼市供应不足。

    小产权房问题如何解决，或许是土地改革问题关键指针，我们也期待会有政策来破解这道难题。