陈伟:安盈打进中小房企融资市场 建立共享平台合力取胜

    9月12日，安盈投资在开业典礼上与记者等24家企业签约合作，引起了社会广泛关注。安盈投资究竟是以怎么的角色进入融资市场，未来又将有哪些产品投入市场？日明集团董事长、安盈集团董事长、中山大学房地产EMB陈伟同学会副会长陈伟对此做了深入讲解。

　　解构投融资环境，打造“一站式综合金融服务提供商”平台

　　你既做实业又做投资金融，在实际运作过程中你的底气来自于什么？

　　陈伟：我是东莞虎门人，作为一个本土实业人士，我在东莞这片土地上打拼了二十多年。

我最开始就是做实业的，直到2003年，我大胆进入金融担保行业。据我了解，东莞实业界与投资金融界的互动是不太紧密的，两者之间的互动空间还很大，这个空间就是我们的市场空间。

　　市场上有关投资类的公司不少，你的安盈投资公司与其他的投资公司有何区别？

　　陈伟：简单来讲，安盈投资的定位是融资、投资、财富管理一站式综合金融服务提供商。我们是本土企业，在担保行业有着10多年的经验，在融资手续和融资实力上与他投资公司有着本质区别。

　　投资是需要雄厚的经济实力的，尤其是自有资金实力，对此，安盈的优势是什么？

    陈伟：我们有两个集团公司，一个日明实业集团，一个是安盈投资集团。日明实业集团每个月都会产生非常大而十分稳定的资金收入来源，这为安盈投资提供了充足的自有资金来源，同时，它也是安盈投资发展的坚强后盾。

    日明集团的主要实体产业有哪些？

日明集团董事长、安盈集团董事长、中山大学房地产EMB陈伟同学会副会长陈伟

　　陈伟：一是工业地厂房出租，目前有两百多家工厂租赁我们的工业厂房，其中主要的运营实体是东莞市日明织造染整有限公司；二是虎门财富布料商场，这是商业地产项目，有200多间商铺出租；三是海南伟达鑫投资公司，我们与中海油合作，并正在建设遍及海南全省的74个加油站；四是东莞市铖泰制罐设备有限公司，拥有国家级发明专利三个、实用型专利9个，制罐设备行业领先；五是江苏海安40多万平方米房地产项目，并建有国际大品牌喜来登酒店及香港风情街。这些实业公司每年创造的可持续性运营收入，使我们的运营资金长期保持充裕状态。与此同时，这也为我们进行创新性实体质押投融资运营带来足够的操作空间。

　　具体来讲，安盈“一站式综合金融服务”将怎样实现有资金需求房地产开发商的梦想？

　　陈伟：安盈可以给到开发商土地价值2至3倍的房地产开发资金，确保开发商的房地产项目顺利开发运营，有效地解决房地产开发商因开发资金带来的困扰。但是，开发商必须是专款专用，安盈将按照项目开发进度陆续将开发资金落实到位，以确保房地产项目开发成功。而开发商的融资总成本要根据项目的具体情况而定，年化率在15%-25%左右。

　　有投资就必然有融资，安盈给到资金方的投资收益回报比率会是多少？

　　陈伟：我们可以给到资金投入方投资总额每年15%左右的高额回报。

    着力房地产行业，构建中小房地产企业整合运营商业模式

　　受国家对房地产调控政策的影响，房地产业对资金的需求度越来越高，从投资的角度而言，有什么好办法能够给中小房地产企业提供资金帮助？

　　陈伟：我本人从事房地产那么多年，我了解这个行业。

对于中小房地产企业的投资支持，我用一个简单的例子来表述。譬如，房地产企业有一块商业地产项目地皮，他们可以以这个块商业地产项目地皮作为杠杆，我们利用“一站式综合金融服务”运营模式给予开发商全程资金支持，在开发商不再进行资金投入的情况下，就能让地皮变成商品房了。但这块地皮一定要有土地使用证。

实拍安盈投资公司

    中小房地产企业在拿地这个环节上，是无法与房地产巨头硬拼的，你认为有什么有效模式可以实现合作共赢？

　　陈伟：据我了解，中大房地产EMB陈伟同学会到目前共有1800多位同学，同学会成员拥有1400多家房地产及与房地产相关联的企业。从单个企业而言，也许一家同学会房地产企业的实力相对太弱小，但是，我们完全可以建立一个共享平台，并具体规划好一套整合运营新机制将大家的力量整合在一块，就会形成一股十分强大的合力，这股合力无论是资金实力还是综合实力甚至不会亚于任何一家世界500强企业。

　　打个比方，现在土地市场上实行的是“招拍挂”，我们无法与万科、万达、金地等房地产巨头抗衡，但我们可以采取让同学会成员共同投资认股参与的方式建立一个巨型股份制公司或者单一项目公司的办法取胜，即使再大的地产项目我们都能够吃下来。我敢肯定，如此庞大的力量要胜过中国任何一家房地产企业。

　　房地产开发是系统工程，分工与合作以及管理十分重要，这在方面你有什么好的建议？

　　陈伟：股份合作公司或者单一项目公司将房地产项目拿下来之后，再将项目的各项具体工程在同学会内部通过公平机制进行消化，为拿下来的巨型地产项目提供建筑设计、装饰装潢设计、园林景观规划设计、房地产项目营销全程策划、楼盘包装，直至售楼及售楼银行按揭等一揽子服务支持。而公司运营方面，我们可以聘请职业经理人对项目进行操盘和管理，而所有股东不参与公司运营管理，实行阳光、透明管理与运营。

　　房地产行业与政府的互动相对比较紧密，房地产开发在很大程度上承担着政府市政职能功能和作用。在与政府的互动方面，你认为有什么更合理的运营模式实现政府和企业的双赢？

安盈投资公司内景

　　陈伟:随着社会的进步，政府对社会的服务职能作用越来越突出。这就要求政府对社会服务的基础设施建设要跟得上经济社会的发展步伐。但是，基础建设资金的投入往往非常大，如果全部由政府投入，无疑会给政府带来巨大的财政压力。事实上，政府可以通过招商引资的办法允许民营房地产企业投资建设城市基础设施，尤其是大中型政府性服务设施，譬如城市综合体、五星级酒店等。这些基础设施往往为政府招商引资带来积极的推动作用，也为改善城市的营商环境，尤其是政府的运商服务和有关接待水平提供直接的支持和提升作用。与此同时，也能够有效完成政府结算。为了弥补民营房地产企业对城市基础设施的大量资金投入，政府以土地协议转让的方式大大低于市场挂牌价格出让给开发商，二则之间是各有所求、各取所需。这是目前乃至今后最佳的合作商业模式。

　　同时，这也是一个真正有效而合理的房地产开发和城市建设模式，中小房地产企业可以成立股份制合作房地产开发公司，以团队的力量参与单一公司不能完成的大型房地产项目的开发。这是中小房地产开发企业整合壮大和发展的有效商业模式，也是中小房地产企业发展的必由之路。