张宏伟：中国养老地产不可粗放式增长 必带来多方面困局

    9月13日上午，中央人民政府网站发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》，指出大力加强养老机构建设。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。意见提出，到2020年养老业拟提供1000万个岗位。

    此前，8月16日国务院常务会议提出，要深化改革加快发展养老服务业的政策措施，激发市场活力，使企业逐步成为养老服务的主角，在这样背景下，更激发了房地产企业大举进攻养老产业的决心。粗略统计，目前包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企，已经在全国范围内大力开发养老地产。

    究竟未来的养老地产市场有多大？同策咨询研究部数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。

    此外，2013年3月民政部副部长窦玉沛就“保障基本民生、发展社会服务”的相关问题回答记者提问时重点提出：“到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为老服务覆盖率要达到100%，农村达到50%。”

    中国养老地产“粗放式”增长的四大特征

    从以上信息来看，无论是政府规划、养老产业政策，还是实际的养老地产市场需求、开发企业布局动作来看，养老地产都还面临着巨大的市场发展空间。但是，这么巨大的市场空间背后也面临更多的是市场冲动，其中，关于养老地产运营模式、养老相关产业的发展等诸多方面还存在不成熟的一面，一定程度上会造成当前中国养老地产市场呈现出“粗放式”增长的特征。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国养老地产“粗放式”增长主要表现四方面：

    第一、中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在；

    第二、短期内养老产业、养老地产政策频发，鼓励和支持满足养老产业、养老地产的发展，政策发的多，落地的少，短期内还有执行的瓶颈存在；

   第三、在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，以养老地产为名进行圈地，养老地产变成开发商的拿地工具。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但是，实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。

    第四、政策规划层面如：到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为老服务覆盖率要达到100%，农村达到50%，到2020年养老业拟提供1000万个岗位等也会导致中国养老产业、养老地产陷入“粗放式”增长的怪圈。

    养老地产（床位）不可“粗放式”增长

    当前来看，中国养老地产“粗放式”增长尽管客观上可以增加养老床位的数量，但是长期来看不可取，养老地产“粗放式”增长背后势必会带来盈利模式、运营模式、重复建设等诸多方面的困局。

    单从养老床位的角度来看就会显得问题重重。据国家统计局2月22日在发布的《中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报》，2012年末全国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人。据此推算的话，截止2012年年底每千名老人是20张左右。

    如果单从数字上来看，由每千名老人20张左右的床位增加到每千名30张似乎不多，到2015年，养老床位要达到每千名老人30张似乎也不困难。但是其绝对数量是相当庞大的，也就是意味着从2013年到2015年这三年时间，不考虑新增老人人群的基础上，全国要新增床位至少127万张（平均每年42.3万张）才可以达到养老床位每千名老人30张的目标。