东莞普通住房标准再调高 覆盖面从34%扩大至56%

七、合理建议

以总价标准划分普通住房，将引导更多中小户型商品住房的开发建设，增加商品房供应，利于房地产的长远健康发展。

目前，东莞普通住房按照单价作为计算标准，由于单价浮动存在相对的不确定性，各个区域的价格差异明显，以单价作为标准更多是顺势楼价上涨而及时调整。从长远角度来看，按照单价执行的普通住房价格标准并没有达到引导、调控房地产的目的。而按照总价核算的普通住房不但让更多的刚需群体享受到政策利好，达到真正扶持首套置业的需求，而且能引导客户未来购买中低价、中小户型的产品，也会刺激开发商开发更多中低价、中小户型的商品房，从而增加市场供应，达到调控、引导房地产长远健康发展的目的。

就在2013年9月1日起，深圳调整享受优惠政策普通住房标准，新标准改单价核算方式为总价核算方式。深圳新标准实施以后，普通住房范围进一步扩大，从而鼓励刚性自住购房需求，抑制投机投资性购房需求。目前，上海、武汉、厦门等城市已率先实行以总价为核算方式制定普通住房价格的标准，未来这种趋势将会更加明显。总价核算的合理性有如下几点：

其一，随着各片区的房地产热度不一，各个镇区的房地产发展也出现极度不平衡。楼盘的综合素质参差不齐，楼价差异性也较大。置业需求的不平衡，房地产开发成熟的区域依旧受到置业者追捧，而经济欠发达，居住环境欠缺的镇区相对备受冷落。以一刀切的单价为划分标准，缺乏一定的合理性和灵活性。

其二，万科、保利、恒大、碧桂园、万达等全国品牌开发商所开发的项目均带非毛坯修发售，由于非毛坯修所涵盖的附加值，导致单价会比毛坯价要高于1000元/㎡以上。普通住房的单价限制无疑将部分非毛坯修项目拒绝于门槛，而这部分产品恰恰也是契合当下刚需一族“省心省力又省时”的偏好，未来非毛坯修发售的项目将会越来越多。

其三，楼市价格更多时候是由市场供求关系所决定。东莞的城区以及虎门、长安等一线发达镇区价格仍然坚挺，本身是属于刚需购房一族却由于所购买的房子所在的区域价格高位而无法享受契税的利好。以单价作为限定标准，不但让开发商在后期定价上相对被动，也无疑将部分房地产开发成熟的区域的置业需求无法享受普通住房的契税。

其四，随着主流镇区的土地资源越加稀少，房价在一定阶段内仍是处于上涨趋势，而购买力所承受的总价有限，越来越多开发商将会在产品定位上缩减户型面积，以便更好地控制后期的销售总价。以总价为标准核算普通住房，引导中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设，更能引导房地产行业的持续健康发展。