谢逸枫：中国8月份12座城市房价超涨10%难言见顶

    8月，70个大中城市的房价同比涨势继续扩大。9月18日，国家统计局公布，70个大中城市中，8月份新建商品住宅价格同比(较上年同期)上涨的城市有69个，价格下降的城市仅有温州一市。北京房价的同比涨幅最大，达19.3%。其中，8月上海新建商品住宅价格环比涨1.7%，涨幅与广州并列领跑全国，这也是上海连续第十个月上涨。据测算，70个大中城市8月房价同比平均涨幅为7.93%，较7月上涨了0.82个百分点，这是该项指标自今年1月“转正”后，连续第8个月走高。同时，北上广深等一线城市今年累计涨幅均在15%左右。从总体趋势看，70个大中城市的房价今年一直在上涨，伴随土地市场升温，价格上涨预期将继续释放，未来一线城市不排除房价翻番的可能性。其中，北京、广州、上海、深圳等一线城市房价上涨幅度惊人，同比涨幅分别高达19.3%、19.0%、18.5%和18.4%，远高于70个大中城市的平均水平。同比涨幅高于10%的有12个城市。 据测算，北上广深等一线城市累计涨幅均在15%左右，其中上海累计涨幅高达15.9%。其次为北京、广州、深圳，其累计涨幅依次为14.3%、13.8%。13.4%。

    从8月70个房价上涨的城市数量走势看，房价上涨蔓延至二三线城市，呈现房价触底补涨效应趋势，增幅逆转涨势扩大。其中一线城市和二、三线城市房价变动差异较大，涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市，尤其是二三线城市本月补涨强烈。譬如青岛、银川、大理、金华、锦州等，环比涨幅皆超1%。一是从8月环比房价上涨城市数量与涨幅看，上涨城市增加2个，达到66个，房价普涨。8月环比房价增幅均值约为0.83%，转之前连续四个月收窄趋势，涨幅扩大0.11个百分点，3月为1.09%、4月为0.95%，5月为0.91%，6月为0.８３%，7月为0.72%。8月单个城市环比房价增幅最高点1.7%，比上月最高涨幅城市回落了0.1%。二是从8月同比房价上涨城市数量与涨幅看，上涨城市与下降城市与去年上月保持不变，房价集体普涨之势不变，涨幅扩大。８月同比房价增幅均值为7.９３%，较7月上涨了0.82个百分点，这是该项指标自今年1月“转正”后，连续第8个月走高。6月为6.5%，7月为7.11%，8月无7.93%，8月单个城市同比房价最高增幅19.3%，比去年上月单个城市同比房价最高增幅上涨了1.0%。同时，北上广深等一线城市今年累计涨幅均在15%左右。

    按其年初价格控制目标与８月国家统计局统计指标看，一线城市、部分二线、三线城市共12个城市房价涨幅超过10％，均已“超标”，房价面临失控风险。其中一线城市领涨全国，同比涨幅历史新高，北京19.3%、上海18.5%、广州19.0%、深圳18.4%。二线城市厦门14.9%、南京13.5%、郑州12.6%、福州11.2%、沈阳11.7%、长沙10.2%、太原10%。三线城市南充11.5%。毫无疑问，中国楼市房价上涨大势未改，单纯房价数据绝对惊人。房价涨幅“超标”与房价失控城市不断增加。如不采取调控强硬措施压制涨幅，房价上涨过快城市的控制目标任务基本难完成。目前一二线城市房价下行动力不足，楼市必须新增猛药才能遏制住“失调”的房价。房价惯性上涨，调控效力正衰减，房价“越调越涨”怪圈短期之内恐无法打破。

    根据8月70城价格环比、同比指数走势看，基本符合我此前分析判断，楼市分化明显，房价触底补涨，增幅逆势上行。根据国家统计局数据测算，自2012年6月“转正”以来，70个大中城市平均房价环比已连涨15个月。今年8月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.83%，相较7月的0.72%涨幅扩大了0.11个百分点。这是今年4月以来，环比涨幅在连续历经4个月收窄之后，再次上行。从8月70城总体上看，房价普涨趋势不变且仍处高位盘整，且连续七个月上涨，涨幅连续七个月接近三年最高上涨幅。中国国家统计局9月18日发布消息称，2013年8月份，中国70个大中城市中，66个城市房价较上月上涨。其中，广州和上海房价的环比涨幅均为1.7%，居全国之首。深圳和北京的房价也分别上涨了1.4%和1.1%。当月，海口和贵阳的房价环比停涨，温州和包头房价较上月下降。 此外，根据国家统计局数据测算，自2012年6月“转正”以来，70个大中城市平均房价环比已连涨15个月。

    中国楼市这一轮逐月上涨的行情始于2012年底。当年12月，中国70个大中城市里有54个城市房价环比上涨，房价上涨城市数量创年内新高。截至目前，这一最高“纪录”在2013年仍几乎是“最低水平”。除了1月份53个城市房价环比上涨外，2013年2月份到8月份，中国房价环比上涨城市数量始终维持在62个以上。而按照中指系统数据显示，2013年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%，涨幅比上月扩大0.67个百分点。从今年重点城市的房地产市场表现来看，北京、上海等十大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。

    房价继续上涨，环比涨幅略有收窄。尽管今年8月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比大都仍在上涨，从今年3月份以后，70个大中城市中，大部分城市的房价环比涨幅逐月略有下降，已出现连续收窄的态势。国家统计局测算，过去6个月，中国70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅从1.7%回落到0.8%。楼市的火热在同比数据上表现得更为明显。继7月份后，8月份中国70个大中城市中再度有69个城市房价同比上涨。其中，北京房价同比涨幅为19.3%，居全国之首。广州和上海房价紧随其后，分别上涨了19.0%和18.5%。 温州是当月唯一一个房价同比出现回落的城市，回落幅度为2.3%。8月份中国69城市房价同比上涨的格局和基数较低有关。去年8月份，中国大部分城市新建商品住宅价格同比是下降的。而在温州房价同比下降的同时，内地其他地区房价的涨势也出现分化。

    根据国家统计局数据测算，今年8月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.83%，相较7月的0.72%涨幅扩大了0.11个百分点。这是今年4月以来，环比涨幅在连续历经4个月收窄之后，再次上行。8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。房价上涨蔓延至二三线城市，呈现房价触底补涨效应趋势，部分二三线强势崛起，譬如青岛、银川、大理、金华、锦州等，环比涨幅皆超1%。一二线城市集聚了过多的资源，各大城市尤其是一二线重点城市，目前刚性、改善型需求都很大，而市场的总体状况是需求大于新增供给量，供应跟不上，价格自然会有上涨的冲动。尤其是今年以来，一线城市开发商资金回笼情况良好，短期内普遍没有降价动力。

    目前市场交易情绪火热，加之近期土地市场活跃，短期内房价上涨的趋势无法阻挡。 据不完全统计，从今年楼市“国五条”出台至今，国内北上广深一线城市，陆续共诞生了13个高价地，土地出让金总额高达750亿元。在高价地频出的背景下，开发商普遍获得大丰收。统计数据显示，前8月，已公布销售业绩的20家房企，总业绩达到4787亿，比2012年同期的3705亿增长30%。按照今年频出的高价地测算，未来房价需要在一年内再涨50%，否则高价地入市的风险将非常大。一线城市土地供应量偏少，供求关系持续紧张，房价面临快速上涨的压力，未来一线城市不排除房价翻番的可能性。8月房价上涨原因是高价地不断爆发与地价凶猛上涨及货币超发等调控微调分化趋势明显，受刚性需求置业拉动与经济稳增长需要及市场局部供不应求等房企资金宽松诸多因素，不排除因“限限、限售、限网签”政策暗中放松，市场高价项目大量上市。

    尽管70个大中城市房价的整体表现依旧延续涨势，但一线城市与二三线城市房价变动的差异已经开始明显。房价变动的巨大差异也让楼市政策出现新动向，整体表现为：一二线城市收紧，三四线城市松动。在政策收紧的城市中，北京首当其冲，南京、郑州则紧随其后。作为全国楼市的重要风向标，北京房价已经连续数月保持着同比接近20%的高增长，环比增速也始终未见明显下降。在此背景下，北京市在全国范围内率先推出“限房价、竞地价”的措施，同时进一步收紧房地产预售审批，对开发企业的销售价格进行直接干预。北京之外，南京出台政策，明确国企退出商品房开发领域时间表；郑州则进一步收紧限购政策，明确要求不满20岁的单身人员暂停买房。与政策收紧的一二线城市相比，为楼市松绑的城市数量更多：房价连续数月环比下跌的温州率先微调了自己的限购政策，将2011年初开始执行的本地户籍家庭只能新购买一套住房的限制放宽为两套。

    2013年已走过大半，中国房地产市场经历了从过去一年火热成交到年初的“风声鹤唳”，再到如今市场两极分化的过程。在宏观经济面逐渐回稳的大背景下，房地产市场的长效机制需要尽快酝酿完成。曾经领跑全国房价的深圳楼市，由于最近以来的涨势回落，也酝酿出台了新的政策，放宽普通住宅税收优惠门槛，以期让更多的小户型或者中低价位的普通住房将享受到税收优惠政策，从而鼓励刚性自住购房需求。除此之外，芜湖、舟山等不少三线城市也都或明或暗的调整着已经出台的房地产限制措施，为减少库存、重启楼市做着铺垫。回顾过去的大半年，全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地市场供应与成交上涨近一倍，而二手房价指数也一路上扬，标杆房企业绩喜人、拿地积极。主流房企的销售业绩平均涨幅均超三成。尽管“限购、限贷”等大力度措施短期内不会退出，但是总体而言房地产市场政策已经趋于平稳，“管理预期”成为新的提法，房产税等长效机制或将成为未来房地产市场政策的主要工具。

    目前刚性、改善型需求都很大，而市场的总体状况是需求大于新增供给量，供应跟不上，价格自然会有上涨的冲动。尤其是今年以来，一线城市开发商资金回笼情况良好，短期内普遍没有降价动力。若第三季度中央与地方政府无后续调控政策跟进，房价会延续上涨到2014年。在中央经济稳增长与调控“稳”的基调及城镇化影响下，楼市必将爆发新一轮房价上涨高潮，加大后市调控房价难度。 一线城市、部分二线城市房价“失控”与高价地爆发至蔓延及房价、地价互助式持续上涨，已经引起住建部重视，地方政府自4月调控加码，但调控房价效果不太明显，房价涨幅“超标”已然成事实。特别是住建部半月内提前密集“约谈、总结房价上涨过快城市名单、督察限购限贷政策执行情况，表明房价失控分险与完成今年价格控制目标任务压力巨大，暗示住建部释放调控加码强烈信号，不排除房价上涨过快城市掀起新一轮调控升级。