邓浩志：广州中心区成交大涨127% 刚需盘一扫而光

    2013年9月16-21日，广州中心六区成交量翻番到320套，环比大幅增加了127%，近两周不少开盘推新的中心区楼盘都收获了“高去化”的成绩，而这些项目价格基本在2万/平起。

    相反，2013年9月第三周，广州外围四区二县成交量却环比前一周缩减了16.6%，仅成交了972套。以往的成交大户番禺、萝岗、南沙纷纷“落马”，成交量分别滑落了60%、86%和12.5%。区域成交均价也跌回“万字”以下（9101元/平），环比下降了19.8%。

   业内人士指出，目前广州真实楼市表现依然堪称“猛”，但更多表现在价格上，成交量一直没有过大放量，今年“金九银十”的成色或许不会有想象中那么亮眼，“量跌价稳”的可能性很大。

广州中心六区成交大涨127% 刚需盘多近“受捧”

    9月的第二周（2013/9/9~2013/9/14）前六日，广州十区二县成交1292套，环比前一周微降近7个百分点，成交均价14285元/平，环比下降了15.8%。

    一洗前一周越秀区出现0成交的凄惨成绩，本周越秀区交出了“16套成交”成绩单，其中售价5万/平左右的爱群荟景湾有1套成交，均价高达4.3万/平的东方文德广场也成交了3套，另外，骏文雅苑、东山月府、海景农林华府、海印东山100也均有成交，而这些项目均价基本都在3.3万/平以上。

    不仅越秀一个区，荔湾区的保利塞纳维拉甚至冲上“销量前十榜”，以41套的成绩排名第五位。而本周中心六区成交均价也为28214元/平，环比大涨32%。

    实际上，近期中心六区楼市一直在复苏。即使上周越秀区成交量尴尬，但当周开盘的豪宅项目中，峻林、珠光新城国际等无一不畅销，后者5万/平，单日销量都达到260套。

    本周末，价格预计3万/平起的富力天禧，仅仅开放销售中心和样板房，就引来数人围观，门口甚至要排队叫号进入。开盘推新盘则更热闹，方圆白云受捧以2.3万/平的均价迎来了“受捧”，荔湾区的中信西关海均价更高达2.8万/平，依然单日销量过半，两盘均主推130㎡以下的产品。

    “中心区的中小套型产品比较稀缺，定价也普遍不会低，但这类刚需房还是很好卖的。”富力天禧销售人员告诉记者，虽然项目售价估计在3万/平左右，除89折合3.8万抵10万外别无优惠，但对项目79-170㎡二至四房的刚需产品的销售有信心。

    外围区成交数据缩水17% “金九”成色受质疑

    在被称为传统销售旺季的“金九”，本周广州外围四区二县成交量却出乎意料地，环比前一周缩减了16.6%，仅成交了972套。

    值得指出，以往的成交大户番禺、萝岗、南沙却在这周纷纷“落马”，三区成交量分别滑落了60%、86%和12.5%。即使增城和花都依然实现了372套的成交，环比增长35%，但也无力回天。

    “目前市场火热，但更多是价格上涨快，涨价太快，购买力也无法跟上，因而目前来说，其实楼市成交量是没有继续放量的。”方圆地产首席分析师邓浩志就指出。

    不过，意外的是，本周外围四区二县的成交均价也跌回“万字”以下，为9101元/平，环比下降19.8%。番禺和增城的成交均价数据也见下跌，其他外围区域均价则小幅上涨。

    有业内人士就分析指出，就外围区域而言，目前“破万”的区域基本是番禺、萝岗和南沙，花都和从化一直以来是价格洼地，因而本周三个相对高价区成交量的减少，拉低了外围版块的整体均价。

    “‘双合同’在整个广州都已经是公开的秘密，开售的盘基本都使用非毛坯来分隔总房价。”中原地产项目部总经理黄韬就指出，真实的外围楼市涨价堪称“猛”，总价200万以下的刚需产品卖得最好，半年多时间内楼价涨幅达到20%左右。

    不过，应该注意的是，在“金九”连续两周难以称号的成绩面前，仅以数据检讨或许以信服力不足。