张宏伟：中国千亿房企的规模化与多元化转型问题

    万科10月8日发布9月销售业绩及近期新增项目情况显示，前三季度累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285亿元，同比增长34%，其中被称为成色最足的9月里，万科实现销售面积131.1万平方米，销售金额155.7亿元。

    与此同时，绿地集团前三季度也以1012亿元成为今年第二个销售金额超过千亿的房企。

    我们研究发现，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的3家，增长至7家。保利、恒大、中海，甚至万达与碧桂园等，都有可能在今年冲击千亿军团。

    这使得千亿军团房企之间的竞争更加激烈，尤其是对于未来谁将是龙头老大的问题，将成为市场及媒体关注的焦点。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年市场基本面好转，房企也都加大了推盘力度，同时市场上也出现了一些企业并购现象，这样都会增加”千亿军团”房企的数量。至于谁当龙头老大，这个其实不重要，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题。

    对于房企来讲，提高利润率无非是通过两方面，首先，通过成本控制管理和融资模式创新从各个环节严格控制项目成本费用成为各大房企的共识；其次，提高资金周转速度，也是提高利润率的方法，对于企业来讲，在当前激烈市场竞争环境下，如何把控好公司体系内不同项目的组合进行高周转成为企业谋求快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团”必修课”。

    但是，任何时候房企的生存环境都不是一帆风顺的，在2013年楼市限购延期的市场背景下，房企面临着更为复杂的市场机会与挑战，如经济结构调整与转型、钱荒、房企之间分化加速、楼市长效调控机制预期出台等等。

    笔者认为，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在”逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，在调控已成常态或楼市长效性机制预期出台的市场背景下，规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面，开发企业要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。

    第一、在未来，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、或通过产品标准化与产业化的操作、适度涨价等手段进行成本控制，进一步降低项目的开发成本，提高项目、企业的利润率；

    第二、谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后，也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫；

    第三、通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场等，扩大房企布局市场的外延，从而成为房企业绩达到千亿的必要手段之一，也是房企千亿之后必然面临的多元化转型问题。

    对于转型过程中的千亿房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产、产业地产等多元化的市场情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱，”两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。