张宏伟：中国高价地频频出现背后土地市场四大趋势

    2013年三季度以来，“抢地潮”在一二线城市轮番上演，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局。房企积极拿地拉动对土地的需求，导致市场竞争愈加激烈。

    尤其是今年三季度，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局，导致“高价地”热潮由一线城市蔓延至二线城市，杭州、北京、上海3个城市住宅用地供求量同比涨幅均位列10重点城市前列，土地市场量价齐升，为“高价地”出现最集中的区域。此外，天津和武汉也有大体量地块高价成交，导致区域总价高价地的出现与重点城市地价上涨步伐难抑制。

    数据显示，9月10重点城市中除深圳外均有住宅用地成交，重庆以174万平方米的成交量居10城市首位。1-9月，10重点城市中除深圳、武汉外住宅用地累计成交量均超过去年同期，同比涨幅最高的3个城市为杭州、上海和北京，涨幅分别为382%、128%、114%，重庆、上海、武汉分别以977万平方米、669万平方米、595万平方米的累计成交量排名前三位。

    9月10重点城市住宅用地溢价率仍维持较高水平，上海以72%的平均溢价率排名首位。1-9月，10重点城市平均溢价率均同比增加，深圳、上海和成都以76%、59%、50%的平均溢价率排名前三位。

    2013年重点城市住宅用地楼面均价与平均溢价率始终维持上涨走势，同比涨幅保持较高水平。进入“金九银十”，高价地“高价地”密集出现加剧了市场涨价的预期，短期内难以降温，北京、上海等城市年初制定的房价控制目标将受到严峻挑战。

    那么，对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严？当前高价地频出是否会影响土地市场的走势？未来土地市场的发展将呈现出什么样的趋势？

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从短期内来讲，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是，这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。具体来讲，未来土地市场将呈现出如下四方面发展趋势：

    首先，“高价地”频出极有可能让房企再融资延后考虑，市场流动性会阶段性收紧，防止高价地现象频出。

    近期，多家房企密集抛出再融资方案，大型房企及中小型房企齐上阵。据媒体报道数据，截至9月3日，沪深两市已有21家房企抛再融资计划，其规模也增加至530亿元。

    但是，房企再融资不是那么容易就开放的。首先，深交所已经暂停接收房企再融资的申请，这表明房企再融资的冲动或就此会冷却下来。此外，从当前市场表现来看，房企由于流动性相对宽裕，土地及商品房市场表现已比较活跃。9月5日，除了徐家汇中心地块“全国高价地”之外，杭州华家池等地也会有高价地出现，导致这一天成为高价地日。“高价地日”说明房企还是不太缺资金，这会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎，极有可能让房企再融资延后考虑，使市场流动性阶段性小幅收紧，让开发企业融资拿地的市场冲动适当降温，防止高价地现象频出。

    其次，对于重点城市尤其是一线城市，可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”、限制单宗土地出让规模等。

    对于短期内来讲，“限房价竞地价”确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，对于房价来讲，由于政策条件的限制，确实对于这个项目及周边市场来讲，在这个项目入市阶段，确实会影响到周边项目的价格。从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过“限房价竞地价”短期内抑制房价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。

    第三、通过盘活存量土地、增加土地供应、集约利用土地等多渠道和方式，解决一二线城市土地供求关系紧张的局面。