张宏伟：中国高价地频频出现背后土地市场四大趋势

    2013年三季度以来，“抢地潮”在一二线城市轮番上演，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局。房企积极拿地拉动对土地的需求，导致市场竞争愈加激烈。

    尤其是今年三季度，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局，导致“高价地”热潮由一线城市蔓延至二线城市，杭州、北京、上海3个城市住宅用地供求量同比涨幅均位列10重点城市前列，土地市场量价齐升，为“高价地”出现最集中的区域。此外，天津和武汉也有大体量地块高价成交，导致区域总价高价地的出现与重点城市地价上涨步伐难抑制。

    数据显示，9月10重点城市中除深圳外均有住宅用地成交，重庆以174万平方米的成交量居10城市首位。1-9月，10重点城市中除深圳、武汉外住宅用地累计成交量均超过去年同期，同比涨幅最高的3个城市为杭州、上海和北京，涨幅分别为382%、128%、114%，重庆、上海、武汉分别以977万平方米、669万平方米、595万平方米的累计成交量排名前三位。

    9月10重点城市住宅用地溢价率仍维持较高水平，上海以72%的平均溢价率排名首位。1-9月，10重点城市平均溢价率均同比增加，深圳、上海和成都以76%、59%、50%的平均溢价率排名前三位。

    2013年重点城市住宅用地楼面均价与平均溢价率始终维持上涨走势，同比涨幅保持较高水平。进入“金九银十”，高价地“高价地”密集出现加剧了市场涨价的预期，短期内难以降温，北京、上海等城市年初制定的房价控制目标将受到严峻挑战。

    那么，对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严？当前高价地频出是否会影响土地市场的走势？未来土地市场的发展将呈现出什么样的趋势？

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从短期内来讲，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是，这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。具体来讲，未来土地市场将呈现出如下四方面发展趋势：

    首先，“高价地”频出极有可能让房企再融资延后考虑，市场流动性会阶段性收紧，防止高价地现象频出。

    近期，多家房企密集抛出再融资方案，大型房企及中小型房企齐上阵。据媒体报道数据，截至9月3日，沪深两市已有21家房企抛再融资计划，其规模也增加至530亿元。

    但是，房企再融资不是那么容易就开放的。首先，深交所已经暂停接收房企再融资的申请，这表明房企再融资的冲动或就此会冷却下来。此外，从当前市场表现来看，房企由于流动性相对宽裕，土地及商品房市场表现已比较活跃。9月5日，除了徐家汇中心地块“全国高价地”之外，杭州华家池等地也会有高价地出现，导致这一天成为高价地日。“高价地日”说明房企还是不太缺资金，这会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎，极有可能让房企再融资延后考虑，使市场流动性阶段性小幅收紧，让开发企业融资拿地的市场冲动适当降温，防止高价地现象频出。

    其次，对于重点城市尤其是一线城市，可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”、限制单宗土地出让规模等。

    对于短期内来讲，“限房价竞地价”确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，对于房价来讲，由于政策条件的限制，确实对于这个项目及周边市场来讲，在这个项目入市阶段，确实会影响到周边项目的价格。从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过“限房价竞地价”短期内抑制房价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。

    第三、通过盘活存量土地、增加土地供应、集约利用土地等多渠道和方式，解决一二线城市土地供求关系紧张的局面。

    供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”等这样的短期内措施抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过加大土地市场供应、盘活存量土地、适当提高容积率、集约利用土地等方式进而加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。

    第四、打击囤地圈地的市场行为，减少土地资源闲置与浪费现象。

    根据闲置土地处理办法，对于具有“圈地”行为、圈而不建的企业，提高其违法成本及惩罚执行力度。比如对于拿地较为激进，多次拿高价地的企业；各地以“以租代征”侵占农地的现象给予地方政府相关责任人、企业等相关责任人较高的违法成本，以此防止和杜绝非法占地。

    此外，也考验通过开征土地增值税，针对长期不开发或开发节奏较长的项目，可对企业开征土地增值税，使企业持有土地本身的增值部分利润空间压缩，以此降低企业圈地囤地的动机，督促其尽快进行市场开发，减少土地资源闲置与浪费现象。

    但是，从宏观经济发展背景、房地产市场基本面走势、各地供地计划等来看，控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地等措施不一定那么快就可以有效执行，尤其是在一线城市，“人多地少”的现状不可能短期内改变。通过上述措施，也只能是缓解一下当前市场的供不应求的市场压力，土地市场供求关系紧张的局面不可能改变。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从中长期来看，地价随着市场条件、配套条件会逐渐上涨，这是市场经济规律，这是市场的力量；“限房价竞地价”调控政策的短期内的作用就是防止地价过快上涨，由此而引起的房价过快上涨，这是政府之手调节力量。从这个角度来讲，这两点是矛盾的。从未来市场趋势来看，市场力量始终是占据主导的，土地市场的调控难以改变市场走势大趋势。因此，当前来讲，不管“限房价竞地价”试点范围怎么扩大，基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论这么变化，从大趋势角度来讲，改变不了地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。

    尤其是在地方政府绑架土地财政，地方政府地方债持续增加的市场背景下，改变地价持续上涨的预期就显得更加困难。因此，土地市场需要长效性调控机制出台，从中长期来讲，既可以改变地方政府对于土地财政的依赖，又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价的过快上涨的预期。

    当前，上海、北京、杭州、武汉等各地高价地频出，这有可能进一步推升地价上涨的预期，从这个角度来讲，高价地频出有可能进一步倒逼土地市场调控转型长效调控机制。

    因此，一定意义上讲，当前媒体报道以改变城乡二元土地结构、改革当前土地市场招拍挂的出让方式等涉及土地市场的长效调控机制出台也迫在眉睫。至于土地市场的长效调控机制何时出台，我们拭目以待。