中国工行副处长史晨昱：中国房地产泡沫可以长期存在

    备受关注的2013年诺贝尔经济学奖揭晓，伴随席勒的获奖，“中国房产泡沫论”再次引发关注。

    从2009年起，席勒曾多次直言中国房地产存在泡沫。作为行为金融学大师，他从经济人的非理性特征入手阐释房价泡沫。在房地产市场中，市场主体的非理性行为可以分为两个方面：一是房地产消费者做出的决策大多受从众心理的影响，尤其在房地产投资高涨时期，认为跟随大众扩大投资是有利的，则不惜加大借入资金规模进行房地产投资；二是房地产金融机构也存在从众行为，因为许多金融机构对金融市场及经济形势无力做出准确的判断或对所有潜在借款人的资信进行评估，也不能保证自己逆潮流而动或进行金融创新就一定有利可图，所以只能从众或依赖他人，当大家都扩大信贷规模时也做出相同的决策。在上述两种力量高涨的刺激之下，房价不断创造历史新高，并泡沫化。

    希勒从行为金融学视角，给出了房价泡沫成因的一种解释方式，这对于任何国家的房市都是成立的。因为房地产作为一类活跃的资产市场，其商品属性决定了随着经济波动房价表现出涨跌的快慢和高低。

    虽然泡沫给人的印象是其状态难以维持，很快就会破灭，但房价泡沫却未必一定走向破裂。其实用希勒的“非理性繁荣”概念来描述中国当前房地产市场状况更加适合。这种房价脱离经济运行实际的特殊状况不是稍纵即逝的，可以长期存在。

    中国房地产市场自产生之初起，主要由于以下两点先天不足，必然导致房价泡沫化。

    一是逐利商业性融资主导。由于住房行业本身具有一定的社会效应，即使在成熟和发达的房地产金融体制下，住房和住房融资都带有浓厚的社会性和政策性。发达国家普遍的做法是，针对住房市场的商品属性和公共属性，分别确立与之相适应的住房融资模式。出于居民住房保障的考虑，国外普遍建立的政策性的住房融资渠道，针对性很强，主要是保障中低收入家庭的住房需求。策略上除了强制的住房储蓄制度（如新加坡的住房公积金制度）以外，还逐步建立了以政府扶持奖励，鼓励个人自愿储蓄的非强制性政策性融资制度，而政府的作用也从单一的强制储蓄逐渐向多元化的公共支撑制度过渡，政策性融资渠道的辅助性特征更为突出，而操作中的灵活性也在加强。

    目前，我国房地产融资名义上也包括商业性融资和政策性融资。政策性融资主要是强制性住房储蓄即公积金贷款。但其带有与商业性房地产融资的同质性。在一个融资体系不齐全的经济体中，无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业，银行信贷成为房地产融资的主渠道。商业银行发放商业信贷，逐利心态无可厚非。

    二是土地供应受限。房地产业是从事不动产开发投资与经营的行业。土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，即为一种有限的、不可再生的资源。因此，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格增长得越快。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机必然会导致土地价格的上扬；而在一定时间内、土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物——房屋的价格，为泡沫的生成提供了基础条件。

    由于中国经济增长的乐观前景和快速的城市化进程，中国楼市逐步陷入“上涨—调控—僵持—上涨”的怪圈，泡沫容易不断催大。而且随着中国房地产问题的属性从经济领域扩大社会和政治问题，房价泡沫更难破灭，甚至已经与整个体制紧紧相连、密不可分。如随着人口红利消失，人口老龄化加快，房地产在居住外，又不断被滋生出养老等新功能。因此，房价即使下跌，也自始至终处于多方利益重复博弈的合理区间中。

    从本质上来看，上述纠结的背后反映出我国经济发展模式转型困难的现状，在依靠房地产、基础设施建设为主的投资性需求拉动经济的发展模式上，中国已经走了几十年，如何寻找新的经济增长动力一直是各界共同关心的问题，但很遗憾的是，这一目标仍在“摸石头”阶段。从这个角度讲，房地产过热了压一压、经济增速过缓了拉一拉也是某种意义上的无奈之事。只有等到中国转变经济发展方式的那一天，房价才能合理回归。