谢逸枫：2013前三季度全国房地产各项指标稳中有升

    主持人：前三季全国商品房与住宅价格有什么变化？为什么？

    谢逸枫：前三季全国商品房与住宅销售均价保持稳定上涨，同比涨幅继续缩小。1-9月全国商品房和住宅销售均价分别为6403元/平方米和6023元/平方米，与2012年同期相比分别上涨8.6%和8.5%，涨幅较1-8月分别缩小0.4个百分点、0.6个百分点。与1-8月均价相比分别下跌0.8%和0.9%。说明房价呈现逆转，十月房价有望继续收窄或转正。主要原因有四个方面，一是市场流动性强，买房需求旺盛。二是房企资金足，缺乏降价动力。三是调控仍是真空期，不会有新的政策。四是市场供求依然偏紧，土地市场热闹，地价上涨与高价地频现，助推房价上涨。

    谢逸枫：当前楼市分化与房价背离，使得政府难以出台一刀切行政性政策。一二线核心城市销售与价格高位徘徊，三四线城市销售与价格仍处不稳定状态。

    主持人：2013年1-9月，房地产开发企业总资金来源合计87828亿元，同比增长 28.7%，比1-8月降低0.2个百分点。如何看前三季房企资金来源情况？为什么？

    谢逸枫：前三季房企资本来源整体上的增速创今年以来新低，定金及预付款、个人按揭贷款增速持续放缓。总体来看，整体资金来源增速创今年以来新低，但仍明显高于同期开发投资额，国内贷款、利用外资及自筹资金同比增速不同程度提高，表明开发企业资金状况整体依然良好。具体来看，受销售同比增速持续放缓影响，定金及预付款、个人按揭贷款作为企业资金最重要来源的销售回款，自今年4月以来增速持续放缓，同时近期多数房企加大拿地力度，积极投资导致房企资金杠杆提升，部分房企资金压力上升风险逐步显现。

   谢逸枫：结合9月央行货币和信贷数据，9月全国新增贷款7870亿，新增贷款同比增速26%，绝对额和增速均处于较高位臵，这与资金来源中贷款的增速提升相吻合。而以按揭贷为主体的居民中长期贷款上看，9月新增居民中长期贷款占新增贷款的比例为23.4%较上月下降3.4个百分点。今年二季度以来新增居民中长期贷款高位运行，可能导致了目前主要银行按揭贷额度受限，导致了当前居民中长期贷款占比有所下降。

    主持人：第四季房地产市场如何走势？

    谢逸枫：2013年第四季房地产市场“量价齐升”态势有望继续延续。一是经济弱复苏背景下货币环境和房地产调控政策趋稳，季节性规律和企业高周转策略推动供应高位运行。在宏观环境平稳、推盘加大背景下，成交量将继续回升，但由于去年同期基数较高，同比增速放缓。二是供求关系决定四季度全国价格稳中有涨，不同城市表现分化，供需矛盾显著、近期高价地频出的热点城市价格上行压力较大。三是中央政策相对平稳，政策重心集中在加强保障安居工程等长期制度建设方面，解除了购房者对短效政策的担心。在买涨不买跌的心理驱使下，这部分被压抑的需求在近期快速释放，购房者信心指数强势反弹。毫无疑问，在通胀并不严重，经济、政策等大环境并没有发生实质性改变的情况下，房地产依然是投资者首选的保值增值产品。在买涨不买跌的心理驱使下，这部分被压抑的需求将会在近期快速释放。因而，我们看好四季度的市场表现。同时在房地产业短期走势预期向好的同时，随着长效机制的逐步落实和潜在供应的逐渐释放，市场供需关系更趋良性，明后年的市场将逐渐回归理性。

    一、房地产开发投资完成情况

    2013年1-9月份，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%(扣除价格因素实际增长19.7%)，增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资41979亿元，增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1-9月份，东部地区房地产开发投资34413亿元，同比增长18.0%，增速比1-8月份提高0.6个百分点;中部地区投资13127亿元，增长20.0%，增速提高0.6个百分点;西部地区投资13580亿元，增长24.3%，增速与1-8月份持平。

    1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长15.0%，增速比1-8月份提高0.6个百分点;其中，住宅施工面积443102万平方米，增长12.5%。房屋新开工面积144900万平方米，增长7.3%，增速提高3.3个百分点;其中，住宅新开工面积106055万平方米，增长6.4%。房屋竣工面积52706万平方米，增长4.2%，增速回落0.4个百分点;其中，住宅竣工面积41170万平方米，增长1.4%。

    1-9月份，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8个百分点;土地成交价款6082亿元，增长14.6%，增速提高9.4个百分点。