东莞10月土地市场供需两旺 望牛墩将成11月供地大户

导读：进入第四季度，东莞市政府加快了推地步伐，土地供应市场迅速热起来。瑞峰置业市场部研究数据显示：2013年10月东莞全市共有14宗土地挂牌上市，合计出让面积约54万㎡，环比增长27%。其中商住用地有7宗，面积约29.42万㎡，环比增长102%。商住成交方面，10月入市的8宗商住地皆已成功交易，成交面积约35.11万㎡，环比略有下滑，但同比增长266%。平均楼面地价高达2742元/㎡，环比下滑14.5%。11月将有15宗商住商服用地将入市，合计出让面积约54.4万㎡，待拍地块有12宗。

    1、整体概况：“禁高价地令”刺激莞加大土地供应量   冷门镇区成供应新宠

进入第四季度，政府加快了推地步伐，土地供应市场迅速热起来。瑞峰置业市场部研究数据显示：2013年10月东莞全市共有14宗土地挂牌上市，合计出让面积约54万㎡，环比增长27%，其中商住用地有7宗，面积约29.42万㎡，环比增长102%。商住成交方面，10月入市的8宗商住地皆已成功交易，成交面积约35.11万㎡，环比略有下滑，但同比增长266%。因有塘厦和黄江等镇区优质地块的成交“坐镇”，平均楼面地价高达2742元/㎡，但因麻涌、茶山等区域的地块成交来拉低，整体楼面地价环比下滑14.5%。

从近期东莞市国土局公布的数据来看，供应节奏将继续加快。截止目前（2013年10月30日）为止，11月将有15宗商住商服用地将入市，合计出让面积约54.4万㎡，待拍地块有12宗。因待拍的地块主要集中在望牛墩、石碣等设施配套较为匮乏、购买力相对不足的三线镇区，地块的起始楼面地价地价皆不超过2000元/㎡，预计11月土地市场竞拍热度将有所下降。

与去年同期相比，今年10月的东莞土地市场可谓供需两旺，流拍地和冷门镇区的大宗地块集中上市是此一大特点。究其主要原因：

1、继9月国土资源部的“禁高价地令”一出，推动各大城市住宅用地供应量显著增加，广东国土资源厅更是提出了各地须保证住宅用地供应量显著增加，并确保广东今年第四季度和明年第一季度不再出现“高价地”；年内禁高价地令和加大土地供应成为抑制高价地的土地政策，预计东莞第四季度将迎来土地拍卖热潮。

2、目前东莞城区及热门镇区的土地开发程度趋近饱和状态，出于政府财政收入的压力和开发商长远的发展策略，政府及开发商的眼光由此聚焦到拥有大量土地资源“冷门镇区”。

3、广深楼价依然高企，加上一二线城市又是楼市调控的主力。而地处两者之间的东莞属于价格洼地区域，备受开发商和购房者的青眯；随着东莞轨道交通的完善，广深购买力在临深临广片区的渗透将加剧，开发商亦开始着重在这些片区扩疆布局。

4、东莞楼市一路高涨，库存去货速度快，资金回笼迅速，房企拿地热情高涨，冷门地块甚至出现区域高价地。

    2、交易明细：麻涌、塘厦4宗流拍地皆底价出嫁    碧桂园高溢价拿地布局黄江

10月的土地成交市场向好，9宗待拍的商住商服用地皆已成功交易，其中包括4宗曾遭流拍的地块。如位于麻涌镇漳澎村的两宗商住连体地块，块合计出让面积约6.47万㎡，该地块曾于今年7月流拍，现皆被东莞市麻涌镇房地产开发公司以底价16112万元拿下，楼面地价约890元/㎡；还有位于塘厦大坪村的两宗巨幅商住地块，地处塘厦镇市郊豪宅版块，临近莞深高速旁和世界知名的深圳观澜高尔夫球场，属于“泛观澜别墅板块”，加上自降2.63亿元的“身价”的诱惑，最终东莞市合和城辉房地产投资有限公司于底价95194万元拿下，其中地块面积约8.99万㎡的楼面地价为5732元/㎡，另一块面积约5.09万㎡的楼面地价约3275元/㎡。

而茶山年内首宗商住地的出让也被东莞市恒兆房地产开发有限公司以8350万元拿下，楼面地价约1482元/㎡。位于常平镇漱新村的商服用地，面积约2.41万㎡，则被东莞市美吉特置业有限公司以底价5972万元拿下该地的使用权，折合楼面地价约1650元/㎡；这已经是东莞市美吉特置业有限公司在今年拿下的第二宗商服用地了，或将打造国际采购中心。

当然，优质地块竞争依然激烈。10月成交地块中溢价率最高的是位于黄江镇三新社区的2宗商住地，占地面积分别是9.2万㎡、1.3万㎡，两宗地块皆被东莞市碧桂园房地产开发有限公司拿下，折合楼面地价2842元/㎡；其中面积最大的一宗吸引了5家企业争夺，120轮厮杀后，碧桂园以溢价71%将该地块以60642万元收获囊中，折合楼面地价2994元/㎡，占地规模较小的则以溢价1%的5073万元拿下，折合楼面地价1768元/㎡。继7月，碧桂园拿下常平一宗商住地，时隔3个月，碧桂园在黄江再次出手。截止目前为止，碧桂园已在大朗、塘厦、沙田、常平、企石（与鼎峰地产联合开发）和黄江布局。同样出让面积最小的大岭山农场村地块，在经过两家企业13轮的竞拍，东莞市爱嘉房地产开发有限公司溢价30.3%最终以8171万元拿下，折合楼面地价2971元/㎡；大岭山镇农场村位于大岭山镇中心区成熟地段，周边多条主干交通线环绕，商业价值巨大。

    3、待拍土地：12宗近45.27万㎡商住商服地待拍 望牛墩占5宗成供地大户

临近年底，政府也加快了土地的供应节奏。瑞峰置业市场研究部监控数据显示：2013年11月东莞全市将有12宗商住商服用地进入最后的交易环节，合计出让面积约45.27万㎡，这是今年以来商住商服用地待拍宗数最多的月份。从土地出让的区域来看，镇区土地依然是政府推地的主战场，尤其是房地产发展不成熟有待进一步开发的冷门镇区，地块的起始楼面地价皆不超过2000元/㎡。

从数据显示来看：11月商住商服用地出让的区域有高埗、望牛墩、石碣、凤岗、寮步、清溪和樟木头。其中望牛墩是土地出让大户，有5宗商住商服用地待拍，合计出让面积约15.98万㎡；两宗是位于赤滘扶涌村的商住地，合计出让3.88万㎡，起始楼面地价在1000元/㎡左右；其余三宗来自杜屋村，其中两宗商住地合计出让约11.31万㎡，起始楼面价在1050元/㎡；一宗是商服用地，面积不足1万㎡，起始楼面地价约1351元/㎡。

石碣镇有2宗商住地出让，其中一宗位于四甲村的，面积约7.64万㎡的商住地曾于今年8月流拍地，此次自降18840万元再次上市，起始楼面地价也从1805元/㎡下降到1000元/㎡；另外一宗来自石碣镇刘屋村，出让面积约5.86万㎡，起始楼面地价约1880元/㎡，这是11月楼面地价最高的地块。而位于临深片区的凤岗出让的是一宗面积约2.5万㎡的商住地，起始楼面地价约1500元/㎡。高埗镇推出一宗面积近5万㎡商住地，清溪镇推出4万㎡商住地。

樟木头镇出让的是一宗面积约2万㎡的商业金融用地，这也是樟木头自2008年来首次商业金融用地出让，起始楼面地价约1147元/㎡，周边在售楼盘有绿茵温莎堡、保利生态城。同样，寮步出让的是一宗面积约2.32万㎡的商服用地，地块位于寮步镇香市路与富兴路交汇处。