世联集团总经理宋春生：商业运营最大核心在于人才

　　观点地产新媒体：那您担心商业泡沫化，或者说产能过剩吗？

　　宋春生：其实我觉得市场容量，要理解它也不那么复杂，只要你经营的这个商业，它的资产回报率能达到，即它的租金在运作成熟期能达到这个回报就行。我觉得商业的节制性要比其它的好很多，他租不出去，那个项目就死在那儿了。

　　泡沫一定会出现，这是必定的，一定会死一批，但是说大泡沫，一定不会出现。因为这个传导力太快了。比如说在一个地方，什么会支持着泡沫继续增加呢？就是当我的投资我还有回收的时候，他就会继续增持了，当我觉得这个东西把我利润全埋了，那我就不会再往下走了，它就会转向，如果不开发了，它哪来的供应呢？因为它这个不像住宅，你可以一套，也可以两套，商业是需要经营的，你经营不行，马上就有传导了，它传导速度比住宅快得多。

　　观点地产新媒体：您怎么看目前深圳的商业地产发展的情况？

　　宋春生：短期里面会有一些竞争压力，但是长期来说没有问题。你简单地算一笔账，我们看一线城市有一个大概的规律，社会消费品零售总额里面大概有10%到15%可以在零售里面花费，深圳现在是一万几千亿的GDP，我想应该有四五千亿的社会消费品零售总额，按四五千亿计算，15%就得有700多亿，这些都可以在优质的购物中心里面去消化掉。700多个亿能支撑多少个购物中心呢？按10万平方米一个购物中心来算，如果在深圳能达到1万到1.5万之间的平效，就肯定能支撑。比如说1.5万，那就是15个亿了。800除以15个亿，就能支持53个。深圳10万平米的商业不可能超过53个的，当然未来供应有可能这么多，但是你那个消费也会在增长。短期里面会有一些集中，比如说龙岗那边有些地方短期会有些集中。

　　观点地产新媒体：您怎么看目前商业对住宅市场的影响？您看住宅跟商业相互之间的作用？

　　宋春生：在投资客方面有些影响，投资客现在买商铺的还是多。投资客里面也分类的，投资商铺的也有三类投资客，一类是专业投资客，他们选商铺都不一样的，还有一类是本身做经营的，因为实在是不堪资产方每年都涨他的租，所以自己也有投资的部分，第三就是散户投资，就是日常的那种，我们现在看到有钱的这帮人的投资。目前在深圳商铺的投资还是很活跃的，而且基本上还有一个区间的敏感度，比如说几百万的投资的敏感度。

　　第二、，你做综合体，使这里成为一个城市地标了，那这个地方的公寓价格一定都是很高的，因为它又在很好的酒店旁边，又那么有地标性，所以对它的价格一定是有正向的激励作用的。我们算了一笔账，好像有20%左右的溢价，就是它比旁边的住宅，高出百分之二三十。

　　第三，它们相互之间的影响就是抢地，因为一块地现在都是高容积率的地，每一个人都想占好的门面，办公楼就更要好的广场、好的门面。那么就使得，住宅就变成超高层。

　　观点地产新媒体：目前城镇化还是比较热的，城镇化带来了一定的需求，您怎么看城镇化需求对今后的商业方面的发展？随着城镇化进程的推进，您怎么看商业项目在三四线城市未来的前景？

　　宋春生：城镇化两个大的机会在于：第一，城镇化对商业来讲，一个是产业综合体会大行其道；第二，城镇化会带来城市的扩容，城市的扩容就需要有新的中心产生，在这个中心里面再产生商业综合体，这种地标性的商业综合体是必然。

　　三四线城市不会太多。现在为什么大家做综合体？一方面是这个东西非常好，它这种组合形式会使得它很集约，本身对城市的贡献就高。但是你还可以从另外一个角度来想，如果一个开发商，全国性的开发商，或者地区连锁的开发商，他去做一件事，他很划不来，他不持续。比如说，我只做一个写字楼，我在这个城市里面，我可能干了一个，就不知道还要等多少年，那你那个团队怎么办？综合体对于一个开发投资者来讲，它也是一个高效率的产品，但是在一些城市里面，尤其是三四线城市里面，不可能出现很多个。

　　观点地产新媒体：现在电商对传统的商业还是有一定的影响，那您觉得在电商慢慢兴起的时代，作为线下的商业发展商要做一些怎样的应对？