瑞峰：2013年10月房地产宏观经济政策汇总及解读

   2013年10月房地产宏观经济政策汇总及解读

   ——解决供需矛盾控地价 推动实体经济促发展

导读：在国内经济环境逐渐向好，房地产市场逐步趋向稳健，调控机制逐渐走向成熟的大环境下，为确保经济可持续及健康发展，各地相应出台了扶持实体经济、引进大型企业，搭建企业发展平台、优秀人才住房补贴等举措来拉动内需，促进经济发展活力，为经济长远的发展注入新鲜血液。

对于居高不下的房价，为控制其增长速度，政府逐渐找出问题的根源，“增加住宅土地供应，盘活市场存量，严防高地价”成为10月份楼市的主旋律，此政策意在加大普通住房供应量缓解供需矛盾，规范土地市场，稳定地价控制房价增长幅度，但采用用行政化手段来干预市场化的土地买卖，有违市场规律，难保证“高价地”不再出现。

即将召开的第十八届三中全会是否会出台房地产调控政策，各界人士保持不同的猜想，但“去行政化干预转为市场自身调节机制”已成为本届政府科学化的规范房地产发展的核心基调。

    1、国内

    1.1经济层面

    1.1.1“三驾马车”全面提速 经济增速今年“达标”无悬念

国务院总理李克强日前表示，7月份以来，主要经济数据回升，实体经济活跃，市场信心增加，中国经济呈现稳中向好走势。专家认为，面对复杂的国内外形势和经济下行压力，政府并没有推出强刺激政策，而是选择了既利当前、更惠长远的策略，在保持宏观政策稳定的同时，出台一系列创新性的政策措施，统筹稳增长、调结构、促改革，保证了经济平稳健康运行。目前宏观经济数据整体向好，经济企稳回升势头明显，未来在内外需求持续改善的背景下，中国经济有望进一步回暖，全年实现7.5%的增长目标几无悬念。

瑞峰解读：从2013年1-3季度统计数据来看，中国经济呈现稳中向好走势，与以往不同的是政府并没有推出强刺激政策，也并无通过加印货币的老套方式刺激经济，而是选择了“长痛不如短痛”的宁可牺牲当前、只为更惠长远的策略。目前经济企稳回升势头明显，未来在内外需求持续改善的背景下，中国经济有望进一步回暖。

2013年央行对于信贷政策作出了小幅调整，从结构上看，信贷结构进一步改善，体现了“有保有压”。“保”体现在对小微企业、“三农”和中西部信贷支持力度较强。“压”体现在对产能过剩行业贷款的严控。目前，从总量上看，由于我国经济基本面总体稳健，银行体系流动性供应总体上仍然比较充裕，下阶段银行体系流动性仍会继续处于合理适度的水平。

    1.1.2央行：将继续贯彻落实差别化住房信贷政策

近日中国人民银行新闻发言人就当前房地产信贷情况等热点问题回答了记者的提问。回应了“房贷收紧”传言，表示未出台停贷政策。该发言人表示，房地产信贷政策方向无改变，将继续贯彻落实差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。

瑞峰解读：对于房贷是否受影响，央行新闻发言人表示，央行将继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度，这个政策方向没有改变。9月以来，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。主要是一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，下一步，央行将鼓励和引导金融机构进一步改进和完善住房金融服务，促进房地产市场持续稳定健康发展。

    1.2政策动态

    1.2.1国土部要求四季度切实稳定土地市场 严防高价地

国土资源部：各地务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。要继续增加住宅用地供应，在第四季度加快供地进度。

    1.2.2广东禁“高价地”，增加住宅用地供应

10月22日广东省国土资源厅召开会议，要求各地保证住宅用地供应量显著增加，并确保广东省土地市场总体稳定，今年第四季度和明年第一季度不再出现“高价地”。广东省国土厅明确要求，广州深圳等一线城市年底必须实现10%-30%的增幅。

瑞峰解读：国土部和广东省国土厅均在10月出台了第四季度“禁高价地令”和新增住宅用地供应的要求，预计2013年第四季度政府将加快了推地步伐，土地供应市场也会持续火热。

对于国土资源部提出“年内不再出现高价地”要求，是在用行政化手段，来干预市场化的土地买卖，有违市场规律，明显有“越位”之嫌。从操作层面上，没有具体有效的操作手段，没有明确的“违禁”成本，就很难保证“高价地”不再出现。如此，所谓“禁令”很可能成为楼市的又一次“空调”。

    1.2.3国务院颠覆式改革:公司最低注册资本限制取消

国务院总理李克强10月25日主持召开国务院常务会议，部署推进公司注册资本登记制度改革，降低创业成本，激发社会投资活力。

不再限制公司设立时股东(发起人)的首次出资比例和缴足出资的期限。注册资本由实缴登记制改为认缴登记制

企业年检制度改为年度报告制度。将企业登记备案、年度报告、资质资格等通过市场主体信用信息系统予以公示。

瑞峰解读：公司最低注册资本限制取消也是激活经济之举，其主要目的在于利用微刺激政策推动微小企业成长，迎来长远的经济稳增长，同时促进内外部市场需求、加大投资促使经济市场复苏。2013年三季度中国经济企稳回升，预计今年四季度经济会继续回升向好，但由于基数较高的原因，增速可能比三季度稍微回落，全年增速应该会高于7.5%的调控目标。

    1.2.4财政部：个人售自建自用住房免征营业税

据财政部网站消息，经研究，财政部、国家税务总局将有关营业税政策问题予以明确。通知明确，对个人销售自建自用住房，免征营业税。对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，免征营业税。

　　此外，通知还指出，对国家商品储备管理单位及其直属企业承担商品储备任务，从中央或地方财政取得的利息补贴收入以及价差补贴收入，不征收营业税。

瑞峰解读：个人售自建自用住房免征营业税，其实这项政策已于2011年1月1日开始默默执行了两年了。2010年出于楼市调控，该项政策废止，到2011年又重新实行。该项政策在一定程度上对增加市场供给，盘活市场存量有一定的推动之效。

    1.3市场动态

    1.3.1福建企业用地可配套建公共租赁住房

福建省住建厅、发改委、财政厅、国土厅等4部门日前联合出台《关于创新建设方式吸引社会投资多渠道筹措保障性住房房源的意见》，加快解决城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的住房困难。

瑞峰解读：福建企业用地可配套建公共租赁住房主要是解决新就业无房职工、外来务工人员集中的开发区及产业园区，按照集约用地的原则集中建设公共租赁住房；鼓励其他各种社会资本投资建设保障性住房。此项政策将会在一定程度上有效缓解部分低收入群体的住房需求，同时还可解决目前企业招工难的问题。

    1.3.2海南出狠招：土地闲置两年归政府

据统计，目前海南供而未用的闲置土地超13万亩，相当于全省两年出让土地总量。针对这些“沉睡的土地”，新修订的《海南省闲置土地认定和处置规定》从11月1日起实施：两年以上未动工，非政府原因或不可抗因素造成闲置的土地，将被无偿收回。

瑞峰解读：海南出狠招处置土地闲置政策是在情理当中，据统计，目前海南供而未用的闲置土地超13万亩，相当于全省两年出让土地总量。如果不加强海南闲置土地管理工作，海南的房地产发展将出现一片混乱现象，从长远看会对海南经济会产生较大的震荡。

    1.3.3北京市发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》

23日,北京市发布了被称为“京七条”的意见，,紧接着首次披露了已经开始实施的七条升级版调控措施。“京七条”其中最为引人关注的是,北京明确了将加快自住型商品住房建设,自住型商品房建筑面积以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米;自住型商品住房销售均价,原则上比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。

瑞峰解读：北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，是为进一步完善北京市住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，对于当前稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。

    2、东莞

    2.1经济层面  

    2.1.1银行存款利率普遍上浮10%

和以往上浮利率时设下资金门槛不同，国庆节后各银行取消了资金限制。除“工、农、中、建、交”等五大国有银行外，其余近20家银行都大张旗鼓地宣传上浮的利率标准以期增加存款业务。

瑞峰解读：国庆后东莞市各家银行存款利率普遍上浮10%，缘何？2014年转眼即至，面对2013年的年终考核，各家银行自然不敢放松，各基层支行为了完成存款指标及考核任务，会加大对存款业务的投放。在利率管制松动、实施市场化之后，各家银行通过提高理财产品收益率、上浮存款利率的方式，让客户直接享受高收益，这样的“揽储大战”显得经济、快捷。

    2.1.2横沥将建模具产业总部大厦 以便国内外商业交流

横沥镇规划建设模具产业总部大厦，预计明年年底投入使用，这将方便国内外模具企业在横沥进行商业交流。充分利用横沥在人才流、信息流、物流、金融服务、科技创新等众多优势资源的辐射带动，从而把生产制造环节放到周边地区，横沥还将推进模具配套园、模具城二期等一系列产业配套项目建设。 

瑞峰解读：横沥将建模具产业总部大厦 这一好消息不仅对横沥经济发展起到巨大的推动作用，同步也提升了其城市价值，相关产业链纷纷涌入横沥，将会带动更多的置业人群，这将间接推动横沥的房地产将步入下一轮快速发展的通道。

    2.2政策动态

    2.2.1市政府发布《关于鼓励和支持我省大型骨干企业壮大规模增强实力的指导意见》

意见提供8方面政策资源支持我市大型骨干企业壮大规模，其中主要三项政策为：1.用地支持——优先保障骨干企业用地，提高土地使用率，免征各类规费；2.财税支持——连续3年给予奖励，奖励金额不封顶;教育支持：3.提供公办学位指标——连续3年提供30个公办学位指标。

瑞峰解读：东莞市政府提供8方面政策资源支持我市大型骨干企业壮大规模，实施企业贴身帮扶、动态跟踪，为骨干企业搭建良好的发展平台。东莞市政府领导表示，经济建设企业是主体，希望企业能进一步发挥主观能动性，加强与政府的沟通，让政府知道企业所思所想和实际需求。背后有强大的政府后盾力量支撑，东莞市将会引进和孕育更多的百亿企业，这对于东莞市经济可持续和快速发展是一项重要的举措。

    2.2.2绿色建筑最高奖百万，设计单位可享三成

目前《东莞市建筑节能专项资金管理办法》已经正式印发实施。2015年12月31日之前，东莞市政府每年将拿出1000万元，对建筑节能设置专项资金进行奖励。这样一来，最近3年东莞将拿出3000万元用来奖励绿色建筑、可再生能源利用以及现有建筑的节能改造示范等。

    2.2.3东莞新规:闲置1年拟按地价20%征闲置费

属企业自身原因未动工开发满一年的闲置土地，报经有批准权的人民政府批准后，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；

属企业自身原因未动工开发满两年的闲置土地，报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。

瑞峰解读：莞出新规:闲置1年拟按地价20%征闲置费，主要目的是盘活土地资源作为刺激经济增长的手段，目前东莞市土地整体出现较为“紧缺”的状态，缺地主要原因有五点：一是建设用地已接近极限；二是新增用地指标严重不足；三是已建的用地效率不高；四是不少无证厂房因缺乏流动性而不能充分发挥其招商引资的作用；五是民间或单位囤积土地待价而沽。该项政策出台后通过依法严格处置闲置土地，打击囤地、炒地行为，有效地规范了土地市场秩序。

    2.2.4党政机关一律停建办公楼招待所

东莞将一律停止单纯的党政机关办公楼或有接待功能的楼堂馆所(包括建设实体办事大厅)未开工项目建设；已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，已自动失效。会议还强调，近期还将开展全市整治“小金库”、违规使用专项资金专项行动。

    2.2.5特色人才购房可获50万-200万补贴

今年出台的《东莞市特色人才特殊政策暂行办法》明确规定，符合规定的人才购房可获50万-200万补贴，其子女和配偶还可享受入读名校和安排工作的待遇。此政策并不要求具有东莞户籍，打破了以往“落户东莞”限制。

    2.2.6未享优惠政策合格人才将纳入公租房供应范围

为了留住人才，目前东莞人力资源部门制订新的人才入户政策，基本确定“1+2”的政策框架模式，还将出台公共租赁住房管理办法，将没有享受市人才住房优惠政策并符合公租房条件的人才纳入供应范围，相关文件已经上报市政府审定。

瑞峰解读：莞出台合格人才纳入公租房供应范围和特色人才购房补贴政策主要目的是为了帮助东莞引入高层次人才而设立的。高层次人才短缺一直是东莞企业的困扰，东莞市下月初即将在东莞举行一场博士、博士后人员洽谈会，这将有望成为莞企引入高端人才的契机。