金信联行09年7月刊：低息低首付 曾引爆购房高潮

金信联行市场部2009年7月刊

第一章 热点探讨：

一、二套房贷收紧

1、背景简介

（1）2007年9月，央行、银监会联合发出通知，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）一行住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

（2）2008年10月开始放松房贷。央行规定：“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”，但对于“改善型普通自住房”没有统一标准。

（3）2008年下半年，国内房地产市场步入调整。中国人民银行下发通知，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构则要适当予以提高。

（4）09年6月22日，《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》下发。

（5）7月底8月初，东莞工商银行等已收到通知：各楼盘二套房贷不再有7折优惠，并对二套房贷严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。

2、进程

（1）低息低首付，引爆购房高潮

目前东莞市内所有首次置业者、绝大多数二次甚至多次置业者所享受的中长期房贷利率是4.158%。

首先，08年国家在3个月内5次大幅降息，5年期以上的个人商业贷款基准利率从7.56%下调至5.94%，首套普通性自住房和购买第二套住宅面积在144平方米以下的客户享受的利率下浮30%的待遇。

随后，优惠范围扩大，首次置业无论户型面积大小，均能享受2成首付、7折利率优惠。对于认定“首次置业”的问题上，如果之前的贷款已经结清，无论第几套房，都可以按照首套房贷执行，也可能享受第一套房的优惠政策。
宽松的利率政策，激发了东莞消费者的购房热情，2009年上半年，以住房按揭为主的个人中长期消费贷款增加56.7亿元，占47.4%，成为上半年中长期贷款的主力军。

（2）信贷扩张，开发商不差钱

今年5月，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中房地产项目的自有资金比例从35%调整至30%，保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的款项。

同时，在扩大信贷的大环境下，东莞各商行争夺信贷之战全面拉开。从贷款增长看，一季度增加186.87亿元，二季度增加123.05亿元，投放时间集中在季末月份，其中3月和6月分别投放116 .15亿元和105 .3亿元，合占上半年投放总量的71.5%。

银行信贷的扩张和房地产自有资金比例下调的政策利好，加上今年上半年成交放量带来的销售额，开发商资金问题普遍得到有效缓解，今年大多数房地产企业“不差钱”。

（3）通胀预期，热钱涌入

许多企业受金融危机影响，关厂套现进入房市和股市。伴着急速增长的信贷和低利率而带来的通胀预期使这些生意人、工厂企业老板积极寻找稳妥的资金出口，为楼市带来了大量制造业的热钱。进入09年，东莞的高端豪宅、别墅市场供应量均出现“井喷”。

（4）收紧信号显现

6月22日，银监会办公厅正式向各地银监和各银行总行印发了名为《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

3、影响

（1）对投资客影响最大

对投资客而言，二套房贷收紧，势必使得炒房的成本大幅度增加，投资风险加大，这对抑制投资炒房能起到较好的效果。业内人士认为，这一从紧信号对投资型需求将会有一定的影响，使住宅投资欲望减弱，而东莞的改善型需求的客户往往资金实力较好，因此对这一群体的影响也不会太大。

（2）部分住宅投资或转向商铺

这次房贷收紧所针对的仅仅是住宅市场，而不包括商铺等商业市场，因此，将有部分资金转移投资方向，从住宅转向商铺。商铺投资虽然比住宅投资风险要高，但是商铺资金门槛比较高，能进行商铺投资的人群必定有较高的风险抵御能力，另外，商铺出租较为稳定，地段好的商铺回报也更丰厚。

（3）影响开发商提高价格的预期

影响到改善型和投资型需求接下来的释放，其中，改善型需求将首当其冲受到影响。在这样的背景下，一些开发商想进一步提高在售项目价格的愿望，有可能会落空。

（4）影响程度无法预计

现在大家对改善型买家和二次房贷的区分还不是很清晰，主要是依靠各个商业银行自己掌握。因此说影响有多大目前还无法预测。

4、业界观点

（1）二套房贷收紧或为楼市拐点

二套房贷的调整直接影响到改善性置业和投资置业，尤其是影响投机者，他们在第三季度会收手，价量都会有所调整。因此三季度可能成为今年楼市的拐点。

（2）预计下半年的楼市政策不会像上半年那么放松，但也不可能太紧，整个市场应该是一个比较稳的状态。

（3）二套房贷收紧如果严格执行肯定会影响到购买情绪，从而抑止了一些楼盘的销售，但现在通胀成为每一个有投资想法的人不得不考虑的问题。目前来看，通胀的预期要远大于银根收缩的影响。

5、后期预测

（1）今年国家要保八、东莞要保十，这都意味着低息刺激消费的政策在短期，至少今年之内不会被取消。

（2）钱实际上流向政府主导的项目建设或者跟银行关系很好的企业，而民间资本能够借到的钱并不多，这降低了宽松信贷环境产生的效益和对实体经济复苏刺激。

（3）近日，温家宝总理在经济专家座谈会上表示，短期内宽松的货币与财政策略基调不会改变。但是央行正在使用更多的工具回收资本的流动性，如7月9日，央行恢复了暂停了半年的一年期央票发行。

第二章 政策速递

一、积极的财政政策和适度宽松的货币政策

7月10日，国务院总理温家宝明确表示，将坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划。

二、《固定资产贷款管理暂行办法》的发布

7月27日，中国银监会在经过两个月的广泛征求意见之后发布了《固定资产贷款管理暂行办法》，据悉，此《办法》将在10月底开始施行，它的出台是为了确保银行信贷资金真正进入实体经济，规范银行业金融机构固定资产贷款业务经营行为。这对于经济的复苏起到一定的支持，对固定资产投资增速也会产生一定影响。

1、对房地产的影响

（1）《办法》的出台势必会对房地产市场造成一定的影响。《办法》从贷款支付环节敦促银行业金融机构加强贷款用途的管理，这有利于规范商业银行对房地产行业贷款的业务流程，防止挪用贷款此类事情的发生，以加强贷款管理来使银行的风险管理能力得到提高。从其根本目的来说，是为了保证贷款资金更多地流入实体经济，而不是变向流入股市楼市，炒股炒楼。

（2）《办法》的出台将有利于发展商冷静地思考自身的特点及承受能力，抑制发展商们盲目、过度地进行投资买地，造成不合理的个人消费或房屋滞销甚至发生退还土地给政府的事件。

三、南城总部经济规划

7月14日，《南城宏图片区控制性详细规划》出炉，同时获批的还有《万江中部片区控制性详细规划调整》、《石龙镇西湖片区控规一般调整汇报》等镇街的规划。

因《南城宏图片区控制性详细规划》因涉及南城总部基地规划，格外受到业内外人士关注，普遍认为该规划“出炉”将为该片区的房地产项目升温。

1、宏图片区被定位为总部基地

宏图片区规划用地位于南城西南部、东莞大道南段广深高速公路入口处，北临中央生活区，东临水濂生态片区，南临市区南部生态绿地，西临南城产业发展区，是我市南部重要节点，规划总用地面积216.19公顷。
宏图片区的定位是东莞市新城区的重要组成部分，东莞市行政中心区的重要补充，具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间的高品质、现代化、生态型总部基地。

从规划图来看，该片区呈现的是“一心、二轴、三区”的规划结构：“一心”即规划区中部临东莞大道一侧，由公共绿地围绕的商务办公区核心地块；“二轴”，一条是依托宏六路形成南北向的片区功能发展轴，另一条为依托宏北路形成东西向的总部基地发展轴；“三区”，即北部综合功能区、中部商务办公区、南部生活配套区。

北部综合功能区：将保留原有的诺基亚等工业区。

中部商务办公区：将集中建总部大厦群、打造总部基地。

南部生活配套区：包括现有的百悦尚城等居住区。

绿岛：片区规划的11.41公顷公共绿地，将从东莞大道一侧开始，形成一个“绿岛”，环绕里面的总部大厦群。

2、长远利好

区域内和周边的房地产开发也会加速，房价也会从平稳发展逐步进入上涨通道。宏图片区控规增加绿化用地，增加小学、幼儿园等配套设施，减少了工业用地，这些对宏图片区里的楼盘价值起到了提升作用。

3、现实影响

（1）楼盘开始打“总部”牌

中信凯旋国际、金域中央均开始在宣传时重点突出该区域的规划。

（2）将成为中央生活区的地价支撑

总部经济规划了密集的写字楼，将带来充足的购买人群，受益的不仅仅是目前已在建或在卖的楼盘，更将有利于周边土地储备的推出。总部经济规划出台，无疑也为该地块旁边的中央生活区的价值加码。

四、宅基地最高补偿每平米2000元

《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》（以下简称《规定》）日前出台。

与征求意见稿相比，《规定》以镇街为单位划分的第一类片区有所调整，从原来的9个镇街和园区增加至11个。对一类片区的宅基地补偿也从3000元/平方米，调整为2000元/平方米；二类片区从2000元/平方米，调整为1400元/平方米。《规定》从今年7月1日起实施，有效期至2014年6月30日。

东莞市国土资源局相关负责人称，《规定》所称的征地拆迁补偿是指东莞市政府为了建设公共项目，将农民集体所有土地转为国有土地，需实施征地拆迁，并依法给予合理补偿的行为。同时，只有被征为市属公共基础设施建设项目，才能按照上述标准得到补偿，一般的征地拆迁并不适用本《规定》。第三章 土地市场

在全国各地土地市场渐热和东莞楼市存量快速消化的情形下，市国土资源局土地交易中心近期在推地节奏方面有所加快。按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2009年7月份东莞土地供应25宗，供应面积为80.9万平方米，是进入2009年后供应量最高的一个月，同比6月的48.9万平方米增长65％。

据市国土局统计数据显示，7月东莞市土地共成交15宗，成交面积为60万平方米，成交总金额为22亿元。虽然土地总成交面积不到上半年136.5万平方米的一半，但成交总价却多于上半年的18.66亿元。

其中共推出7宗商住用地，供应面积为45.8万平方米，而整个上半年的总供应量为53.9万平方米。7月成交的商住地虽然仅有4宗，但地块单宗面积都在3万平方米以上，最大的单宗面积为7.3万平方米。7月商住用地总成交面积为20.2万平方米，成交总价达10.6亿元，平均楼面地价上升至2299元/平方米。工业用地供应16宗，供应面积为31.4万平方米，占总量的39％。

一、重点关注

1、7月17日下午，在经过122轮的激烈竞价后，东莞市土地拍卖市场上今年的第一块“高价地”——莞城体育路地块，以7.03亿元的成交价被深圳市龙光房地产有限公司收入囊中。该地块价格为今年东莞拍卖商住用地的最高价，也是自2008年以来，东莞土地交易中最热闹的一次竞拍。该项目对中心区的高房价起到较强支撑作用，短期内对周边项目房价的刺激比较大，投资需求有望受到拉动。

2、编号为2009G023的大朗大井头村地块则是目前为止出让面积最大的商住用地，面积达23.7万平方米，地块容积率为1.5，可以作为别墅项目开发。该地块将于8月13日上市交易。而在7月初，深圳东方银座集团经过68轮竞拍，以1.3亿元拿下大朗大井头另一商住地块，成功进军东莞市场，使得业界对该区域的房地产市场未来发展潜力普遍看好。

3、位于南城东骏路西侧的2009G024地块，供应面积为33661平方米，起拍楼面地价为1402元/平方米。值得一提的是，该地块在去年推出时曾经两度遭遇流拍，当时起拍楼面地价是1996元/平方米。

二、上半年土地市场回顾

2009年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地52宗，175.52万㎡，较去年同期减52.75%。2009年上半年的整体土地均价为1501元/㎡，较去年下半年的930元/㎡，上升了61.4%；商住用地成交价为4345元/㎡，环比上升了33.8%。2009年上半年东莞有21个区域有土地成交，其中城区的松山湖占据首位，上半年成交的8块用地全部为工业用地，面积达到32.19万㎡。从区域分布上看，2009年上半年，城区土地供应总量合计为61.98万㎡，占2009年总体供应的35.3%；镇区供应总量合计为113.54万㎡，占2009年总体供应的64.7%。

第四章 一手楼市分析

一、新增商品房供应及走势

由金信联行市场部监控的数据来看，7月份共供应商品房套数2173套，环比减少38.53%，这也是市商品房供应量连续3个月呈下降状态。另外，7月份东莞市商品房共成交5496套，比6月份仅增加13套，增幅为0.24%，同比增长72.45%，一手楼市成交增速放缓。从上可以看出，在近期政策不明朗的情况下，开发商减缓了新房放量的进度，以求利益的最大化。购房者出手也比较谨慎，特别是部分将受政策影响较大的购房者放缓了自己的购房计划。

二、商品房成交分析

从金信联行市场部统计的数据来看，7月份共成交商品房5496套，日均成交177套，低于6月份的183套，其中单日成交最低为19日的103套，最高为29日的331套。从金信联行市场部统计的数据来看，7月份的成交量看似要高于6月份，实际上这是建立在7月份共31天的基础上，可以说7月份的成交量基本保持了6月份的水平，主要受市场新增供应不足，可售货量不足影响，城区住宅存量以中高端项目为主的现状令东莞住宅均价高企，成交回落。此外，市场银根紧缩，二套房贷收紧，市场陷入一定的观望。

从整个东莞市来看，有14个城、镇区成交量均在100套以上，东城、南城仍是成交的旺区，其中东城区成交增长幅度较大，达66.28%，基本回复至5月份的水平，南城区成交有少许下降但基本保持上月水平。镇区的寮步、厚街、塘厦、长安、常平的成交均在200套以上，而上月份成交量达400套的松山湖在7月份成交明显下滑，仅成交96套。

1、商品房总体成交情况

2、商品房日成交套数情况走势

3、成交均价

第一周东莞市普通住宅均价为5598元/㎡，环比下降超过10%。楼价下降主要是因为城区成交面积占全市成交比例减少，镇街成交比重增加自然拉低均价；此外全市高档楼盘销售有所放缓，对全市均价的提升作用逐渐被削弱。

第二周东莞市普通住宅均价为5414元/㎡，环比下降3.3%。

第三周东莞市普通住宅均价为5570元/㎡，环比上升2.9%。别墅成交均价10663元/㎡，环比下降10.8%。住宅日均成交160套，环比增加26套。其中洋房均价为6133米/㎡，环比有所上涨。

第四周东莞市普通住宅成交均价为5924元/㎡，环比上涨6.4%。

第五周东莞市普通住宅成交均价为5983元/㎡，环比上涨1%。

从金信联行市场部监控的数据来看，东莞市普通住宅均价为5698元/平方米。住宅签约均价约6882元/㎡，同比和环比均有上涨。别墅销售均价约11880元/㎡，同比下降近四成，环比略涨4%。洋房价格微涨，从价格来看，7月全市洋房均价5533元/㎡，同比略涨2.5%。其中，城区洋房价格上涨明显，7月均价约6375元/㎡。

4、下半年房价走势

※ 上涨论

（1）经过上半年的楼市回暖，大部分发展商手头上的存货消化了一大半，资金回笼比较到位，加上上半年大部分项目普遍出货速度过快，使得发展商的心态从之前的出货导向型向利润导向型转变，从出货到惜售，将放缓销售速度来换取更高的利润，另外，金信联行认为目前市场需求仍较旺盛，购房者对住房保值增值存有较高预期，在这些因素作用下，房价面临上升的压力，但价格上升之后压力比较大，下半年将出现成交量萎缩收窄现象。

（2）经过上半年的快速消化后，东莞楼市的后续供应还有待跟上，可能会形成局部区域的供不应求。在这种短时间供求失衡的形势下，价格的结构性上涨仍将持续。

（3）房地产对于“保十”任务的拉动、“高价地”出现带来的高成本对高房价的支持、总部经济规划出炉给予楼市“短期不涨长期必涨”的影响、周边一线城市房价上涨均对东莞楼价的上升带来拉升作用。

（4）目前的房价上涨还有着很多的支撑因素，除了宏观经济环境外，还有近期豪宅个盘高价热销带动高端豪宅项目重新定价；近期高端豪宅价格涨幅过大，有望带动住宅市场全面普涨；产品结构性供需失衡助推中小户型房价持续稳步上涨；下半年优质个盘热销成为风向标，引领周边楼盘房价上涨；周边市场投资需求趋旺，房价反弹接近前期高位，东莞市场存在补涨需求等等。

※ 担忧论

（1）支持上半年楼市回暖的几个因素下半年可能存在变数，这些因素包括对宏观经济的不再恐慌、真实购买需求的释放以及股市反弹带来的财富效应。未来房价涨跌皆有可能，只是上涨的空间要比下跌的空间大得多。

（2）我们国家楼市的政策调整频率有些过多，说明中国楼市目前发展还不稳定。从成熟国家或城市的楼市发展来看，政策调控的频率很低，政策是要保证楼市长期而稳定地发展。

（3）目前真正开盘发售的项目较少，市场主要以消化前期市场存量为主。新盘少入市，在全市各大楼盘销售放缓情况下，热点楼盘逐渐减少，能够持续拉动楼价上升的动力不足。

三、各镇区成交情况

四、7月份各楼盘销售排行

                    

五、7月份楼盘百态

1、7月4日，帝景湾“雍景”组团全新样板房开放，该批样板房由138~145㎡的稀缺江景三房组成，户户观江、家家望园，带超大入户花园。

2、7月4日，御泉山洋房组团正式开放，面积区间为150~300㎡纯大户型，全为二梯二户的私密规划、6.3米豪华入户大堂等殿堂级配置，采用了珍稀澳洲砂岩、红褐色西班牙瓦、中空隔音窗户玻璃等别墅级建筑用材。

3、虎门首席豪宅虎门1号7月11日、12日两天举办了怀旧美食节，同时楼栋单位正式接受认筹，楼栋单位全部均为190平米以上的超大户型。

4、7月12日，聚龙•彩虹湾在销售中心举行产品发布会、样板房展示及真情认筹，同时盛邀香港明星钟丽缇到现场助阵，并举行幸运抽奖活动。本次活动开放了两套样板房，分别为C1、C2。两套样板房分别向客户展示了未来项目的实景。

5、7月12日，花样年•君山项目启动仪式在御景湾酒店举行，宣布花样年•君山别墅现场开放、VIP升级正式启动。

6、凤岗镇百万平方米城市建筑综合体——益田•大运城邦将全面启动并于今年下半年正式入市销售。益田•大运城邦占地逾35万平方米，总建筑面积近100万平方米，涵盖住宅、别墅、国际公寓、学校、购物中心、高档会所等多种功能形态。目前正在建设中的项目一期，建筑面积约24万平方米，由六栋高层住宅组成。

7、由南峰地产开发的大朗顶级别墅社区碧水天源，于7月11日开放的星湖岸，是新一期56席独栋别墅，面积在310~510㎡之间，其产品汲取了一、二、三期纯独立别墅的奢华与精致，将临湖亲水别墅的灵动发挥到极致。立面采用新古典建筑风格，典雅传统中的现代韵味。

8、大岭山屈指可数的别墅项目，新世纪•领居二期联排别墅已公开发售，别墅以两联排为主，少量为三联排，共93栋有207套，户型面积区间为340～435㎡，最低为6000元/㎡。小区占地总面积约32万㎡，总规划建筑面积约78万㎡，绿化覆盖率近40％，总规划户数约5600户。领居一期为高层住宅，户型面积在31～110平方米之间，有单套房、两房和3（2+1）房，均价3800元/平方米，为现楼发售。

9、7月25日，华凯地产旗下帝庭园项目正式发售。开盘当日，售出约70余套。与凯名轩一脉相承，帝庭园也是城市豪宅项目，项目仅有108套单位，均为层高4米的360平方米平层大宅，打造纯粹的名流圈层生活。

10、锦绣旗峰当前正热推其观山单位——乾龙组团。目前，乾龙组团的130~205㎡全山景纯大户正接受诚意登记，成功诚意登记的客户，除享额外9.7折外，还可获价值6万元的 “黄旗山”黄金模型。

11、7月26日，位于东城东板块的时富•城东世家进行新品加推公开选房。据发展商透露，此次共推出60套，当日销售近50套，面积区间为53~102㎡，分为一房、两房和三房，均价为4700元/㎡。

12、水濂山豪宅区楼盘清华居本月中加推其别墅收官之作——三期350㎡别墅以及二期150平方米-190平方米望湖楼栋。本次推出的别墅首创了错层式设计，拥有4 .65米的挑高客厅，每栋均有大露台、双车位和最大有300㎡的花园赠送。而湖景 洋 房 实 用 率 达 到 了86%，配置双景阳台，楼间距超过150米，每户均能观赏到中心数万平方米的园林。目前，该楼盘开始接受诚意登记，别墅交3万诚意金，开盘可享受20万优惠；洋房交2万诚意金，开盘可享受8万优惠。

13、世纪城国际公馆日前推出最后珍藏的绝版125～230平方米亲水雅居，新品南北通透，提供三至五房的多项选择。此次加推的产品户型方正，南北通透，面朝绝版中心园景和一二期别墅园林景观。其中，热销的125平方米三房的主次卧和客厅全部朝南。

14、东莞御花苑海蓝湾已在近日开放交楼标准样板房，主推35～88㎡的一到三房。据了解，该系列产品户型方正实用，采光性好，并赠送大飘窗。

15、天骄峰景加推60席“小户型单位”，均为项目一期140～160㎡的典藏单位，也是天骄最后一批小户型单位，之后天骄峰景将进入200～343㎡帝峰大户型时代。

六、开发商相关情况

1、态度：惜售

经过上半年的楼市回暖，大部分发展商手头上的存货消化了一大半，资金回笼比较到位，因此，进入第三季度出货的意愿并不是很强烈。目前阶段发展商的心态已经发生明显的转变，从之前的出货导向型向利润导向型转变，从出货到惜售，宁可放缓销售速度来换取更高的利润。

2、拥有：定价权

产品结构性供需失衡、下半年优质个盘热销、周边市场投资需求趋旺等现象和因素表示，目前阶段性的卖方市场已经形成，定价权再度回到发展商手中。

3、动作：赶工

由于产品结构性供需失衡，东莞楼市的中等户型已处于断货状态，而自去年7月至今，莞楼市整体均价已重新回调至6000元平方米。急红了眼的开发商，只能抓紧赶工，希望能尽早推出项目，赶上这股“涨价潮”。原因如下：政策——市场走势难测，加紧施工推货；涨价——平均涨价一成多，加推新货抢市；缺货——中等户型断档，开发商急于抢客。

第五章 二手楼市

从金信联行市场部统计的数据来看，7月份的二手楼市继续了6月份的火热情况，但略有变化，成交量上有所下降，上半月基本保持了6月份的成交水平，而在7月份下半月则呈下降趋势，但整个7月份的成交金额则高于6月份，主要是因为改善型客户成交的豪宅多，拉升的成交金额以及成交均价。

购房的客户中，购房自住和改善型客户基本上各占二手房市场购房者的一半，投资者寡。金信联行市场部统计的数据显示，购房者喜爱三房以上的户型，特别是改善型客户更是对豪宅一类的大房子青睐有加。对一些优质笋盘更是出现蜂抢的现象。

业主放盘的积极性增加，7月份的前三周都保持以往的水平，而在第四周则出现较大幅度的增长，这是受到二套房贷收紧风闻的影响。在7月份，业主惜售和返价的情况仍比较明显，但返价的幅度比较低，一般低于5%。

一、二手销售

1、成交量：

金信联行市场部统计的数据显示，在成交套数上，7月二手成交环比下降12%，同比上升达346.67%。从成交金额来看，7月份环比上升4%，同比上升185.73%。

2、均价：

金信联行市场部统计的数据显示，7月份东莞市区中心区普通住宅（不包括豪宅与别墅）二手房均价为5944元，涨幅比较明显，环比增长10.63%，7月份以来成交的大面积豪宅单位明显增多。从金信联行统计的数据来看，东城二手房的均价依然要低于南城二手房的均价，而且差距进一步拉开，达到910元。

3、从成交售房的户型来看，成交的三房又回到主导地位，从6月份的35%升到50%，回复且略高于5月份的水平。其次是四房单位，为24%，环比略有5%的下降。五房单位上升至10%，幅度较大。二房以下单位所占比例较小，下降幅度达20%。

4、从成交的面积来看，100-130㎡的三房、四房单位与80-100㎡的两房、小三房单位齐头并进，分别占27%和26%。40-80㎡的一房占17%，与上月份持平。130-160㎡的四房单位占11%，比6月份的22%下降了一半，但160-300㎡的五房及以上大面积单位却上升幅度大，达到15%的比例。从金信联行市场部统计的数据可以看出，二手房作为改善型住房的因素被突显出来，三房以上的大面积单位更受到客户的喜爱，特别是改善型客户对大面积的豪宅单位青睐有加。

5、从金信联行市场部统计的数据来看，在成交的总价上，房价在35-45万的占24%，环比上升10%；45-60万的占20%，与上个月保持持平；60-80万的17%，环比上升2%；80-120万的占9%；120-200万的占8%；200-300万的占6%。而28-35万及28万以下单位分别占7%和9%，下降幅度明显，豪宅成交已由6月份的暖像初现已转变成7月份的热力四射。

6、从金信联行市场部统计的数据来看，在成交区域上，成交热点区域仍是东城区和南城区，分别为51%和42%，均有2%的降幅，莞城略有上升，但相比东城、南城，莞城和万江仍是大众购买二手房的忽略区。

7、从金信联行市场部统计的数据来看，在付款方式上，成交的售房中有81%是通过银行按揭付款，环比增长15%，这已是连续3个月增幅超过10%以上。分期付款占7%，与上月持平，一次性付款的比例则降低至10%。公积金贷款的比例占2%，环比下降3%。从中可以看出随着大户型单位受宠，单套单位的总价也较高，一次性付款受到制约的情况在所难免。

8、从金信联行市场部统计的数据来看，在置业次数上，首次置业的有51%，环比下降10%；二次置业的占46%，环比增长8%；多次置业的为3%，环比增长2%。从中可以看出当前购买二手房仍以自住和改善居住为主，同时投资客也较6月份有所增加，但动作不大。

二、二手租赁

1、从金信联行市场部统计的数据来看，在成交租房的户型上，二房、三房、一房单位所占比例较大，分别为35%、28%和21%，单房和四房的比较少，仅为11%和5%。

2、从金信联行市场部统计的数据来看，在成交租房的面积上，41-80㎡的一、二房单位仍然最受欢迎，占39%，较6月份有4%的涨幅；其次是以101-130㎡为代表的三房、四房单位，占成交量的24%，与上月相比仅有2%的增幅。另外，像40㎡以下的单房和81-100㎡的小三房，关注度稍低，占14％和17％。

3、从金信联行市场部统计的数据来看，在成交租房的租金比例上，基本上2000元以下的各区间的租金单位所占比例都相差不大，租金与租房的面积和户型一致，801-1200元的两房、1201-1500元的三房单位较受欢迎，所占比例稍大，占27％和26％，其次是800以下的一房和1501-2000元的四房单位，分别占20％和17％。2000元以上的则仍然很少。

金信联行供稿

二〇〇九年八月五日