张宇良：商业地产的多元化陷阱

商业地产，运营管理是根本；住宅地产，短平快是杀手锏。在商业地产这个新领域，是坚持专业化，还是选择多元化，已成为首要课题。

一般来讲，当前商业地产开发企业，被动多元化战略的原因有以下几条：

首先，商业地产新领域，传统住宅开发商，缺少核心竞争力，在土地获取上毫无优势可言。

我国土地市场由政府度假垄断，作为市场经济主体的法人被动招拍挂，低价推波助澜，在所难免。在住宅地产领域，“关系”和资本可以获取优势土地，但在商业地产领域，所能整合的商家资源、运营能力，泛商业地产领域的核心竞争力，就成为降低门槛的利器。在传统领域名不见经传的企业，利用原有的核心竞争力，包装后成为能够推动城市商圈升级，增加就业，增加税收，提升区域形象的整合平台。

比如儿童职业体验馆的企业，时下就凭借在这个领域的品牌到处拿地，开发购物中心；比如传统领域的茶叶企业，包装集物流、产业研发、交易的“茶城”，同样攻城略地；比如做皮货生意的海宁皮革城，金恒德汽车城，动辄就是上千亩土地，甚至于瓷器生产企业包装拿地的“瓷都”、红酒之都、盐湖城、巧克力主题公园、丝绸博览馆为核心的综合体等等。至于百货、超市、影院、家居企业、物流企业想在商业地产领域分一羹杯就更不可胜数。

临渊羡鱼的传统开发商，在原有领域积累的资金和自信，在新领域沦为弱势时，多元化发展应运而生。多数企图利用资金整合技术、管理、品牌、人才等资源，短期借船出海，未来利用新模式低价拿地。

其次，房地产行业链特征，埋下了多元化的种子。

众所周知，房地产产业链条长，与其他许多国民经济的行业之间有很高的关联性，与建筑、家电、冶金、轻工、化工、机械、建材等50多个产业密切相关。同时，在房地产行业的不断发展过程中，也涉足到一些新业务，如物业管理、房地产评估、房地产中介、房地产策划等。而近年来，小额信贷公司、基金公司等金融领域，也被众多房地产企业所染指。

从住宅领域总结的“短平快”策略屡屡应验的同时，把目前的商业地产看做是住宅地产的另一种表现形式，忽略了商业地产的本质是经营，而非地产，是多元化的理念根源。导致，原本打算借助外脑，外包招商、运营业务的初衷，变成了对新模式的探索。产业地产、养老地产、旅游地产、四不像地产等等新领域，也是骤然升温。

回到多元化与专业化的战略选择，可以说，没有绝对优劣，事实上，专业化是任何一个企业开创独特的盈利模式，获得核心竞争力，领跑行业，有所作为的必经阶段。而多元化，是任何一个企业想要进一步发展壮大，且保持大型集团业绩相对稳定，不受某一行业周期波动的不二之选。

那么多元化与专业化的选择标准，就是企业的发展阶段。对于一个刚刚进入商业地产，尚不知这个行业的本质是商业经营而不是地产开发，尚不知一般意义上的核心竞争力是什么？决胜未来的核心竞争力是什么？适合自身发展的模式该选择哪个的时候，贸然多元化，只会导致一系列问题出现。尤其资金、人才、管理方面的一蹴而就，很可能导致未来一涌而下。