张宏伟：穗六条出炉 一线城市调控全线收紧

   “穗六条”出炉！继郑州与深圳、北京、上海出台地方调控措施后，广州跟进出台“穗六条”，以“深八条”与“京七条”“沪七条”为标本，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧。

　　从“穗六条”新政内容来看：一是二套房贷首付进一步提高，或马上由六成提至七成，利率不变（与其他一线城市一样）。二是外地人购房门槛提高。三是加大中小套型土地供应。四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。

　　从楼市调控政策走向及趋势来看，无论是从最近“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

　　因此，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，通过“穗六条”、“深八条”、“京七条”“沪七条”等短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。

　　“穗六条”提出人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据广州市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。根据其他一线城市经验来看，广州居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，极有可能其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

　　笔者认为，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至七成或七成以上，只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。

　　但是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。

　　总体来讲，北上广深等城市二套房贷首付比例执行不低于70%政策，对于首次改善这类人群影响较大，导致这部分需求后置，但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。

　　利率方面，在首付比例提高的前提下，其实，对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的，原因很简单，首付比例提高了，需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎，那么，利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。

　　至于其他城市是否会跟进效仿，则取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市，比如部分房价上涨过快的二线城市，如南京、厦门、福州、沈阳、郑州、武汉、长沙等，有可能因为房价控制目标完成难度增加，短期内可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法，短期内控制均价涨幅范围，以达到短期内市场降温的目的。但是，这仍然是治标不治本的做法，短期内来讲，最根本的做法还是坚持“去投资化”政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。

　　而从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”（如温州）等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，当前来讲，二三线城市的限购基本被“潜规则”破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。

　　就执行层面来讲，当前多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。正是由于这样的原因，上海市调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上；广州随后也出台措施，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　对比之前各地政策，我们发现，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月（北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年较为严格）为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效，因此，对于广州等地已执行3年左右的楼市“限购”政策的城市来讲，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳逐渐符合新的“限购”条件而自动失效。其实，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征，有可能不会对市场起到太大的作用。

　　一个行政区域内全部施行或从紧限购政策，从近3年限购执行历程来看，当一个行政区被纳入限购范围之前，都会引来新一轮的市场需求爆发和炒作过程，以规避限购以后对于购房行为的影响。一旦限购扩围，其实，也回避不了限购已执行3年左右，大多数人都已基本具备购房资格这个现状，出了限购政策，反而还会使这些需求集中入市。

　　此外，从执行面来看，在二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。