张宏伟：上海再现高价地 难改土地市场火热的趋势

第一、调控城市年底大力推地，2014年也将加大土地供应，将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，甚至勇夺”高价地”的现象不可避免。

此轮一二线城市调控政策当中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120％，力争130％，一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场”扔肉”，这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。

此外，从市场的角度来说，这些调控的城市具有市场布局和比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市的布局，因此，对于品牌企业来讲此轮调控对房企来讲也不会影响太大，2013年年底各地纷纷加大推地力度将吸引大量品牌房企的关注，预计，2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，”高价地”现象有可能不可避免。

第二、品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，不会因为短期内地方政府的”阶段性”的收紧措施而改变。总的来讲，由于一二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市这些核心城市的布局，反而有可能趁机在一二线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。甚至有的品牌房企甚至提出不放弃任何一个省会城市、区域中心城市的布局，力争在每一个核心城市的市场份额做到前三，甚至第一。因此，对于品牌房企来讲，不会放过这次拿地布局核心城市的好时机，2014年二线城市土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，”高价地”现象有可能不可避免。

第三、市场化背景下，由于”人多地少”的客观特征，供求关系持续紧张，一线城市投资价值中长期看好。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于”人多地少”的客观特征，市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。

土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市”阶段性”爆发。

第四、从执行层面来看，只要供求关系紧张局面得以缓解，调控政策就会逐步淡化其市场作用。从二线城市来看，一方面具有比较好的成长空间价值，另外，二线城市在预售制度、销售环节、限购执行等诸多方面，实际上并不是太规范，起码没有一线城市那么严格和规范，因此，从执行的角度来讲，总体来讲，阶段性影响会有，但是在持续影响力有限，至多4-6个月，从这个角度来讲，总体上也不会影响品牌房企的逆势扩张的布局策略。

此外、从经验来看，历次政策的执行时效性周期为4-6个月，预计此次阶段性收紧的政策效力会在明年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化基本不会影响房企对于二线城市的布局。