思创动力副总监王安明：东莞中心区的价值被低估

中心区的价值是不言而喻的，从中心区的功能来说，主要是承载了商贸功能，国外的曼哈顿中心区有上百家银行、证券等交易机构，日本星宿也有几百家银行，因此说明中心区聚集了城市精华的企业。中心区的形象而言，应该是城市现代化的标志。为什么东莞的中心区的价值偏低，这说明东莞的中心区的发展是一个过程。目前东莞中心区的开发只有六、七年，东莞城市的发展是无法跟广州和深圳相比的，因此也需要漫长的过程。东莞中心区的成长要漫长一点，但是我认为东莞中心区的价值未来是不可低估的，因为东莞在珠三角的经济地位是非常明显的，影响力也是深远的。

主持人说东莞中心区价值被低估，但各位老总的观点不认同主持人的观点，我是认可主持人的观点，为什么中心区的价值被低估。例如曼哈顿CBD区域的写字楼和商业物业的成交量占纽约市的40%，经济价值达到了纽约的80%，从这一点来说东莞的房地产价值和中心区域的价值都被低估了，我认为东莞中心产品的档次偏低，无论是公寓、写字楼和商业，我们对比广州和深圳的物业，东莞的写字楼是比较偏低的，而且也没有真正的五星级的酒店，也没有真正的酒店式的写字楼公寓。中心区发展的初期阶段，第一国际的初期，整个东莞的投资者对东莞的未来拥有美好的崇敬，虽然第一国际第一期的实用率只有49%，但是随着第二、第三期的开发，我们可以看到动心区域未来的发展。但是目前的投资者都是以短期为主，例如温州炒房团，都是以短期炒作为主。区域的升值是慢慢的提升，因此说明目前的价格是属于正常的。如何挖掘第一国际和中心区的价值，第一国际的诞生在城市中扮演的是怎样的角色。 

第一国际正好处于东莞中心区域CBD的核心地位，因此第一国际应该扮演商务和商业的龙头，因此商业、商务的比例占的量比较大。产品的打造是否真正的符合客户群的需求，目前中心区很多的住宅居住起来是不舒服的，第一国际的开发受到政府的限制，但是我们希望客户在其中居住的舒服。产品就要做到“城市的引擎、财富的动力”，虽然口号提的比较大，但是我们认为还是比较贴切的，我们认为随着轻轨和城际铁道、东西大道的打通一定会将第一国际在中心区域的核心地位突显出来。

生活区是否应该改为总部基地？我认为战略是伟大的，这是南城区高瞻远瞩的战略，但是要超越该战略是比较困难的，根据统计的数字，例如北京、上海的企业总部，北京达到了22%，上海不到20%，企业如果将总部搬到东莞的能力性有多大，虽然做了很多的政策进行招商，鼓励企业搬家到东莞，我认为思路是对的，但是操作起来是困难的。 总部基地的设置，更多的是弥补中心区发展的瓶颈，目前中心区的核心区、中央商务区是没有改变的。随着中心区发展的要求来看，写字楼的体量应该是300万平方米以上，目前中心区的体量是远远不够的，未来东莞的发展，领导看得比我们更远，看的更清楚，因此先将总部经济规划好也是有道理的。总部经济的设置对周边房地产的影响而言是利好的，无论如何发展，写字楼的价格永远应该比住宅价格相对高，这是同一区域而言。总部区域设置的时候，例如鸿福路住宅价格会有明显的提升。

有网友问思创动力是否会有大的动作，重心是否在东莞，我们代理的项目主要有第一国际、新世纪星城、清溪凤凰城和其他的咨询项目，我们的发展一直会在东莞，目前来第一国际和星城是最大的商业项目和生活项目。