叶檀：房地产没有完成金融抵押品使命

　　房地产去杠杆已悄无声息实行年余，房地产挤泡沫调控船到江心。

　　去年不少城市下半年取消了房贷利率优惠，理由是资金紧张，预计新年后恢复优惠利率，但情况并未好转。

　　《上海证券报》报道，目前沪上的首套房贷款的优惠利率正全面收紧，不论是工、农、中、建、交等五大国有银行，抑或是其他股份制商业银行和城商行，都取消了针对首套房贷款的85折优惠，基准利率正成为市场上最常见的贷款利率。《北京青年报》报道，北京首套住房目前很难拿到利率优惠，二套房贷利率则最少要上浮10%，抵押消费贷款最少要上浮20%。而且由于额度紧张，在年初贷款要等上一两个月才能批下来，因为去年底各家银行都积压了大量的房贷业务没有做完。而《钱江晚报》罗列各主要银行首套房贷利率，除华夏、中信、招商仍保留9.5折优惠外，其他实行基准利率，有数家在基准利率标准上浮。

　　针对1月16日有媒体披露，北京各家商业银行已收到中国人民银行通知，自今年1月20日起，北京首套房贷八五折优惠利率将全面取消，央行营业管理部当天紧急澄清为虚假新闻。

　　无论央行是否澄清，在贷款利率市场化的今天，银行房贷利率总体上升是不争的事实。这样做有两个好处，一是可以覆盖贷款成本，二是可以以真金白银去除房地产的泡沫。

　　按照央行调查统计司司长盛松成的说法，利率市场化的趋势使存贷款实际利率上升，上证报采访银行人士认为，目前市场上发行的银行理财产品，预期收益率普遍在5.5%以上，6%的收益率也不在少数。如果给房贷客户执行85折优惠利率，5.57%的利率水平还不能覆盖某些高收益理财产品的成本。市场已经不可能长期给予主要贷款品种如此低的价格，赔本的生意没人做。

　　货币不放水，导致实际利率与CPI还将继续攀升，未来货币市场震荡加剧，银行与企业一样，多事之秋以追求现金安全、快速周转为第一要义，而后是追逐短期赢利，以免长期风险伴生。房贷刚好犯了周期长、赢利少两大忌，一些房地产公司的信托产品成本在20%以上，6%左右的20年利率是不可能维持的。

　　房地产挤除泡沫的过程，是去杠杆的过程。房贷支付比例提升，房屋抵押贷款门槛上升，房地产的金融属性将大幅下降。试想，如果当初美国没有零首付房，投行没有30倍杠杆的衍生产品，让购房者付出真金白银，哪有次贷危机。

　　我国一些城市提高首套房首付到3成，二套房首付比例6成，三套房不允许贷款。并且，收紧了房产抵押贷款，《北京青年报》16日报道，招行取消把有贷款的房产作为抵押物，对于没有贷款的房产，最高只能按评估价的七成放贷，但总贷款量不能超过200万。而且最少要等上一个多月才能拿到贷款。不仅招行不再接受有贷款的房产作为抵押物，光大、中信等银行也不给有贷款的房产做抵押消费贷款。并且，房产抵押贷款利率上浮20%到30%，以房屋套现金、以现金购房产，生生不息的财富循环，受到了抑制。

　　今后两年市场将出现的局面是，大城市新房量价继续上升，由于丧失金融属性、交易困难，二手房市场逐渐陷入低谷，触发投资者抛售手中的房产，房地产靠投资者拉动的时代逐渐消失，这一过程很漫长，但正在行进的过程中。一线城市的二手房交易量低到令人怀疑。

　　无法解决的问题来自于抵押品与地方财政两个方向，这是中国经济的命门。在金融信用不彰的市场，房地产是最好的抵押品最大的润滑剂，环顾市场无法找到容量与认可度与房地产相当的抵押物——挤泡沫可以成功，金融靠什么运转?地方财政与土地收入的关系，已无需多说。

　　这次挤泡沫是招险棋，房地产泡沫挤走经济金融还能稳定，才算成功。世界上成功的例子，不多。