瑞峰置业：新增供应走低 消化存量为主（8月报）

瑞峰置业8月份东莞楼市报告

一、重要新闻回顾

——企业景气指数114.4 东莞工业企稳回升

东莞市目前企业景气指数达114.4，企业家信心指数为96.52。从6日召开的东莞市稳定工业保增长座谈会上了解到，东莞市企业用工需求、工业用电、企业经营状况、贷款总量及企业信心等五大方面均显示，东莞市工业已经止降回稳、逐步回升。东莞市以纯集团有限公司等3家与会代表也表示，随着升级转型步伐的加快，企业已实现“逆市飘红”。

——宽松货币政策不变 三部委表示保持楼市股市稳定

国家发改委副主任朱之鑫、财政部副部长丁学东、央行副行长苏宁7日在国新办举办的新闻发布会上表示，当前以积极的财政政策和适度宽松的货币政策构建的宏观政策取向不会变。三位财经高官还表示，要保持股市和房地产市场的稳定健康发展，同时鼓励民间投资增长，特别是鼓励中小企业发展，以扩大内需，促进经济平稳较快发展。

——7月份国房景气指数为98.01 比6月份提高1.46点

国家统计局发布的数据显示，7月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.01，比6月份提高1.46点。

数据还显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大 0.1个百分点。这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨 0.6%，6月份环比上涨0.8%。

——7月份CPI同比下降1.8%,PPI降8.2%

国家统计局网站8月11日消息 统计局发布会获得的最新消息：1-7月份固定资产投资增长32.9%，7月份居民消费价格指数同比下降1.8%，工业品出厂价格指数同比下降8.2%。

——六部委放从紧信号 二次购房贷款不可利率七折

国家税务总局近日消息称，将把房地产业的税收作为监管重点。要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管。这是继央行、银监会、国土资源部、国家发改委后，又一国家部委对房地产市场发出加强监管信号。

——珠三角城镇群发展规划：两条生态廊道穿越东莞

来自省建设厅的信息显示，根据我省2004年出台的《珠三角城镇群协调发展规划(2004-2020)》（以下简称《规划》），我省将在珠三角地区建6条生态绿色廊道，其中东江生态休闲廊道和深莞惠生态休闲廊道均穿越我市。

据了解，东江生态休闲廊道南起珠江口狮子洋水道,经过广州大虎岛、海鸥岛，东莞水乡片区等，沿东江干流向东北延伸,至惠州罗浮山风景区。

深莞惠生态廊道由惠州博罗汤泉森林公园，顺山势而下到惠州市区西部的红花嶂，沿东江北岸直达东莞，由东莞内部组团环城绿带，连通到黄牛埔森林公园，穿过南门山森林公园、大屏嶂森林公园，进入深圳市，分别通过罗田森林公园、梧桐山森林公园，连接到湾区生态环。

——广东商品房销售7月回落三成 均价6298元/平米

广东省统计局昨日公布的最新数据显示，今年7月广东省商品房销售均价为6298元/平方米，同比上涨5.8%。

今年以来全省商品房销售价量齐升，均超过2007年的同期水平，其中1-7月广州和深圳的商品房销售面积分别大增40.6%和147%，但步入7月，全省商品房销售环比大幅回落达三成。

——万科获建行500亿元授信额度 拿地扩张加速

万科A（000002）发布公告称，已与建设银行签署了《战略合作协议》，获得该行500亿元授信额度。截至6月30日，万科持有货币资金268.8亿元，加上这500亿元，在接下的攻城略地中，万科可谓是“不差钱”。

——国家统计局：1至7月房地产市场“三增三降”

国家统计局日前发布1至7月全国房地产市场运行情况的报告，该报告显示，1至7月房地产市场呈“三增三降”态势，开发投资、施工面积和竣工面积同比增长，新开工面积、土地购置面积和土地开发面积同比下降。

——东莞CPI现今年最大降幅 下半年或呈先低后高走势

东莞市统计局发布了7月份的消费价格总水平（CPI）数据，我市CPI同比下降5.2%，降幅比6月份扩大1.1个百分点，是今年以来的最大降幅。从环比看，CPI比6月份上涨0.8%，1-7月份累计下降3.3%。

——商品房现售备案制度9月1日实施 与预售制度并行

市建设局表示，今年9月1日起，我市将实施商品房现售备案制度，购房者买现房时需看现售备案证书，开发商违规卖现房将被处以3万元以下罚款。

——东莞扩权强镇 石龙、塘厦试点“超级镇”

8月14日，中共中央政治局委员、省委书记汪洋视察东莞后的第二天，东莞市委、市政府召开市扩权强镇工作领导小组第一次成员会议，宣布石龙、塘厦为扩权强镇试点。

——轻轨R2线 厚街段站点有变

轻轨R2线厚街段站点有调整。近日市城建规划局到厚街调研后，原则同意将北环路站点调整至将军路。调整后，东莞市轨道交通R2线厚街有三个出口，分别为将军路站点、厚街汽车站站点、会展中心站点。

——洪梅：打造18工程项目 包括雍景香江等在建项目

从洪梅镇重点工程办了解到,目前该镇纳入投资计划的18个重点工程项目投资总量超过70亿元,这些项目的陆续启动和建设成为该镇积极拉动内需、抗击金融危机的重要力量。

——三年计划十个亿造城 2012年寮步将成东莞新城区

寮步镇首次公布建设东莞城市新区、现代产业新区以及生态休闲新区的最新方案。

——南城宏图片区规划通过 核心总部基地即将崛起

东莞核心总部基地即将崛起南城区宏图片区总部基地详控规划获得通过，土地拍卖工作预计下月启动

二、土地市场

1．新增供应量

——商住用地新增供应量冲高回落，放量相对谨慎

据东莞市国土资源局公布的土地供应数据显示，8月新增土地供应与商住用地供应均出现较明显的降幅，土地总供应面积40万㎡，其中商住用地供应仅10万㎡，环比大幅下降74%，相比起新增土地供应和商住用地供应均比较充裕的7月，可以看出政府有意对土地市场进行阶段性调控，商住用地供应比较谨慎。

2．商住用地交易

——外来发展商依然看好东莞市场，8月土地成交仍为主角

东莞本月共有七宗商住用地成交，其中五宗为一级土地市场的挂牌出让地块，另外两宗为二级土地市场的出让地块。

8月13日，东莞市国土资源局分别对编号为2009G023位于大朗镇和编号为2009G024位于南城区的两宗商住用地进行了现场竞价。第一幅拍卖用地位于南城区东骏路西侧，该地块曾在08年两度遭遇流拍，用地面积33661平方米，经过106轮举牌，该地块最终被来自深圳的中熙房地产有限公司取得，成交楼面地价达到3398元/平方米。另一幅位于大朗镇大井头村的商住用地面积较大，达到236660平方米，仅拍卖底价就达到3.2亿元。经过68轮的举牌竞拍，该地块最终被碧桂园地产属下公司鹤山市碧桂园物业发展有限公司夺得，成交总价为6亿元，楼面地价仅为1690元/平方米。

翌日，东莞市国土资源局又对编号为2009G025位于沙田镇杨公洲村的一幅国有土地进行了挂牌出让。该地块用地面积仅7551平方米，由于现场只有一位申请人，所以最后以底价成交，由王焕堂竞得，成交总价为1210万元，折合楼面地价641元/平方米。

8月19日，东莞国土资源局通过捆绑式对位于万江区牌楼基村的两宗编号2009G026和2009G027商住用地进行公开拍卖。东莞市中润投资实业有限公司最后以1.6亿的价格收获地块，折合楼面地价为1683元/平米。据了解，这两幅面积达5.56万平方米的地块，将与中润早期拿到的一幅地块一起，连片开发成一个大型社区，其中会有别墅、洋房等不同类型的产品。

另外两宗二级市场的出让地块，编号分别为20094024和20094025，均位于桥头镇田新村，用地面积为47952平方米和45136平方米，属东莞市桥头镇房地产开发公司名下，最后由东莞市凯利房地产开发有限公司以底价竞得，成交总价分别是6260万元和5900万元。折合楼面地价都是653元/平方米。

3．商住用地供需对比

8月东莞商住用地放量相对谨慎，而成交量大幅上升，这得益于7月份挂拍出让延伸到本月公开拍卖成交。本月东莞楼面地价呈现结构性回落，均价达到1596元/平方米。8月土地成交量大，但是由于镇区商住用地成交比重加大，拉低了全市的均价，环比7月大幅回落。

4．国有土地使用权出让预告

5．土地状况分析

——本月土地市场放量相对谨慎，外来开发商看好东莞市场伺机入市

8月东莞土地市场放量相对谨慎，而成交量则比较活跃。东莞土地成交量增大至去年3月以来的最大值，土地成交21宗，其中7宗为商住用地，以碧桂园及深系开发商等为代表的外来开发商仍在土地市场上唱主角。这表明，东莞楼市表现理性，外来开发商看好东莞土地市场。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——月度新增供应量创近年新低，整体存量消化较快，供需结构性失衡加深

商品房总体供应情况

8月东莞商品房近几年来月度新增供应量创新低，特别是商品住宅，整体月度供应量下滑到10万㎡内，仅供应9.11万㎡，环比同比均下降幅度7成多，供应套数仅546套，环比跌幅8成，东莞商品房供应已持续收窄，预计随着60周年国庆节点的临近，部分项目会陆续推出市场，新增供应量随之相对放量。

新增供应明细

 
8月新增供应项目较少，只有8个，万科•棠樾、花样年•君山、虎门的丰泰•东海城堡为别墅项目；石龙的聚龙彩虹湾为买1商铺赠送2住宅的捆绑销售项目，荷塘月色、虎门1号，中惠香樟绿洲二期均加推大户产品，长安花园为普通洋房；本月没有公寓产品供应预售。

新增供应区间比例

8月新增供应量较少，但70-130㎡自住型住宅的供应依然少量，仅有199套，而相对150㎡以上的改善型产品，供应比例较大，市场上的供应结构性失衡没有得到解决并且继续深化。特别是城区项目存量当中，两端产品供需相对充足，普通洋房可选择性依然稀缺。

新增供应量走势

从上图可以看到，08年楼市调整以来，东莞商品房供应整体趋势缓减明显，尤其在本月新增供应量创近几年月度供应新低之后，累计同比下降幅度已超过40%，尽管预期9-10月会有一波新增供应放量，但整体供应下滑趋势未变，新增供应压力的减少，存量会得到进一步消化。

商品房累计存量

由于本月新增供应量创新低，尽管本月成交量继续下滑，但相对依然消化存量接近32万㎡，当前商品住宅存量为457万㎡。以09年8个月以来的月均成交面积作为参数来计算，东莞商品住宅存量的吸化周期已跌破10个月，也就是说，不考虑后续新增供应量的影响，当前存量以本年度的消化速度在未来10个月内消化完毕，供求进入相对平衡阶段，局部结构性供需失衡。

2．商品房成交分析

——普通住宅签约均价小幅上涨，整体成交量持续回落

商品房成交总体情况

8月东莞商品房整体成交继续回落,其中商品住宅成交量回落接近16%，相对于上年同期奥运月，成交同比上涨9%。传统的销售淡季下，供应的结构性失衡和价格的连续上涨，加上股市的深幅调整，打击投资消费的信心，造成成交量持续萎缩，消费者观望情绪加重进入预期。

商品房需求趋势

8月东莞商品住宅成交同比和环比都进一步收窄下降，同比增幅趋势已接近负增长，刚性需求在近几个月释放后，随着价格的快速上涨受到一定的抑制，成交下滑在预期当中，金九银十的到来，60周年国庆加上中秋双节日的重要营销节点会促成成交量的回升。

整体签约均价走势

3月以来东莞普通住宅签约均价持续上涨，根据瑞峰置业市场研究中心监控数据显示，8月东莞普通住宅签约均价5747元/平方米，环比增幅1.68%。价格的增长主要是由于近几个月以来各项目的销售价格上涨，成交有所回落，而个别高端项目签约相对影响了均价的上涨，如东城豪宅华凯帝庭园，长安的信义长安1号。

各区域签约情况

局部城镇区受个盘影响价格回落，整体上基本出现普涨；城区成交量回落较快

8月东莞普通住宅各区域签约价格普涨，个别项目热售，或签约回落等因素影响，部分镇区价格出现回落，如石龙的聚龙彩虹湾、黄江的中惠珺庭等。东城区由于华凯帝庭园开盘后签约拉升签约均价。其余各区继续补涨。松山湖地区随着万科•虹溪诺雅的入市，普通住宅的签约均价已上万。

09年东莞城镇区比例逐渐加大，从年初城区成交放量之后，特别是3月份，成交比重接近占50%，到8月占成交比重33%，城区成交随结构性失衡而下滑较为严重，镇区成交量在年后小阳春之后下滑幅度相对平稳。展望传统的“金九银十”的到来，城区会较之镇区营销力度加大，加之城区部分项目在10月前后入市，城镇区的成交比重会有所平衡。

各物业类型成交情况

普通住宅各类别成交量环比回落，别墅成交量增幅超2成

由于华凯帝庭园部分属于5拼户型，以房管局上签约备案数据为准，因此8月东莞高端洋房出现签约套数上升，签约面积下降的情况。实际上，以签约面积来看， 8月份东莞商品住宅中，普通住宅类别成交量均出现不同幅度的下滑，其中美墅类和公寓类下跌幅度较大，而且二套房贷的收紧，未来对公寓性产品影响较大，而普通住宅和公寓的签约均价出现小幅上涨。别墅项目受个盘影响整体签约量上涨2成，价格涨幅约17%。

签约排名

8月位于石龙的聚龙彩虹湾项目由于商铺与住宅捆绑销售，因此不列入住宅销售排行榜。长安与塘厦的项目销售良好，长安花园，富康豪庭，信义长安1号分别位于签约排行的1-3位，虎门的东海城堡别墅项目签约77套，是唯一上榜的别墅项目。值得关注的是，城区进入签约排名前十的项目均为公寓项目，分别是中信•德方斯、第一国际、东海阳光、宜景康源，反映出当前城区公寓项目受追捧，同时也是城区结构性供求失衡的表现之一，自住型住宅可选择性稀缺。

3．潜在供应分析

——新开工面积低位徘徊，后市供应量相对平稳

潜在供应走势

8月新开工面积骤减，新开工量约20万㎡，环比7月下降幅度接近7成，09年以来东莞商品房新开工面积一直徘徊在地位水平，月均新开工量在30万㎡以下，在快速消化存量的市场状况下，潜在供应量理性的处于相对水平，表明开发商经历过07-08年的房地产市场大起大落之后更理性的选择性入市。

各区域开工明细

4．楼盘活动

四、总结

1、商住用地供应冲高回落，土地市场中开发商表现较为理智，继推出较好地段商住用地之后，后续以科研和工业用地供应为主，特别是松山湖地区。

2、新增供应持续走低，后市仍以消化存量为主，城区供需结构性失衡进一步深化，有望在10月前后部分项目入市得到改观。

3、二套房贷的正式收紧，投资型和改善型住宅受到抑制，后市以自住型需求释放为主，加上相对项目在短期内入市缓和供需结构性失衡的局面，成交量会逐步止跌趋缓。

4、传统的金九银十的到来，新增供应开始逐步入市，推盘热潮开始启动，营销推广力度逐渐加大。

东莞瑞峰置业市场研究中心

2009年9月5日