星彦：小户型新品增多“金九银十”火热（8月报）

第一部分：产经要闻

热点透视——

热点一：国土资源部颁布“禁令”：严查囤地

事件回放：8月24日，国土资源部发布“禁令”，在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和地荒，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。

星彦评论：土地是民生资源，不应该成为赚取暴利的工具，加强土地批后的监管，防止圈地，从而加大商品房的供应量，可以有效地缓解住宅供需矛盾，抑制目前居高不下的房价，使之趋于合理，这是一件大好事，大实事。

热点二：央行发布货币政策执行报告，首提对宽松的货币政策，动态微调

事件回放：8月5日，央行发布《中国货币政策执行报告（2009年第二季度）》报告，重申“未来将坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策，以保持政策的连续性和稳定性”。

星彦评论：宽松的货币政策是经济危机以来国家一直坚持的，而银行靠放贷才能盈利，从主观能动性的角度上看，信贷的功能肯定是要继续保持的，毕竟银行贷款不应该是一种福利或施舍，而且按揭依然是目前最优秀最安全的信贷账目之一。

热点三：莞二套房贷已经收紧，四大银行均按“首付4成、利率上浮10%”执行

事件回放：银监会收紧二套房贷政策要求已落地东莞，四大国有银行包括中国银行东莞分行、工商银行东莞分行、农业银行东莞分行和建行东莞分行目前都已中止了二套房贷优惠政策，购买第二套商品房的消费均要按“首付4成、利率上浮10%”执行。

星彦评论：二套房贷收紧在一定程度上将影响东莞楼市下半年的走势，但上半年市场主要是刚性需求集中释放带动的，收紧后会影响部分改善型需求的释放。这一举动，对东莞楼市的多少会有所打击，短期内已经影响了部分购房需求，特别是用于投资的购房。

宏观指标分析——

1、七月全国财政收入增长10．2％

2008年7月-2009年7月我国财政收入同比、环比增长速度走势图

根据财政部发布全国财政收支数据显示，7月份全国财政收入为6695．91亿元，同比增加622．39亿元，增长10．2％，是自今年5月份以来连续第三个月上涨。其中，中央本级收入3752．44亿元，同比增长12．1％；地方本级收入2943．47亿元，同比增长8％。财政收入中的税收收入35464．99亿元，同比下降3．5％；非税收入5207．06亿元，同比增长26％。

1-7月累计，全国财政收入40672.05亿元，比去年同期减少209.66亿元，下降0.5%。其中，中央本级收入21456.44亿元，同比下降6.3%；地方本级收入19215.61亿元，同比增长6.8%。财政收入中的税收收入35464.99亿元，同比下降3.5%；非税收入5207.06亿元，同比增长26%。

2、中国PMI连续五月在50%以上，经济持续复苏

1至7月中国制造业采购经理指数变化图：

中国物流与采购联合会发布调查数据显示，7月份中国制造业采购经理指数(PMI)为53.3%，比上月微升0.1个百分点，实现连续五个月维持在50%以上，显示中国经济步入复苏。中国制造业采购经理指数(PMI)是一个综合指数，按照国际上通用的做法，由5个主要扩散指数加权而成，通常PMI指数在50%以上，反映经济总体扩张；低于50%，反映经济衰退。

3、09年1至7月全国房地产开发投资17720亿元同比增11.6%

根据国家统计局发布全国房地产市场运行情况显示，1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。其中，商品住宅完成投资12427亿元，同比增长8.2%，比1-6月提高0.9个百分点，比去年同期回落25.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。

4、09年1至7月全国商品房销售面积41755万㎡同比增长37.1%。

根据国家统计局发布全国房地产市场运行情况显示，1-7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。其中，商品住宅销售面积增长38.8%；办公楼销售面积增长13.3%；商业营业用房销售面积增长21.7%。1-7月，商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%。其中，商品住宅销售额增长65.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长22.9%和34.2%。

5、七月全国70大中城市房屋销售价格同比涨1.0%

08年1月-09年7月全国70城市房价同比涨幅变化图

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1．0％，涨幅比上月扩大0．8个百分点；环比上涨0．9％，涨幅比上月扩大0．1个百分点。其中，新建住房销售价格同比上涨0．3％，涨幅比上月扩大0．9个百分点；环比上涨1．1％，涨幅比上月扩大0．3个百分点。90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨2．3％，环比上涨1．2％。

6、七月份国房景气指数为98.01比6月份提高1.46点

国家统计局今日发布的数据显示，7月份，全国房地产开发景气指数(简称"国房景气指数")为98.01，比6月份提高1.46点。

7、七月份全国CPI同降1.8%，东莞同降5.2%，同时创今年最大降幅

2008年-2009年7月CPI变化图

 
国家统计局发布的数据显示，7月CPI同比下降1.8%，降幅较6月扩大0.1个百分点，为2009年最大降幅。这是2003年中国经济从亚洲金融危机中复苏后，首次出现CPI连续六个月负增长。

东莞市统计局发布的消费价格总水平（CPI）数据。7月，东莞市CPI同比下降5.2%，降幅比6月扩大1.1个百分点，是今年以来的最大降幅。

8、七月东莞出口继续升温，出口比6月增长13.3%比去年7月仍下降

 
根据东莞市海关发布7月份的外贸数据，东莞7月出口额增长幅度较大，比6月增长13.3%。但到目前为止，仍未恢复去年的水平，同比去年7月下降17.8%。一直以出口为主的东莞，正一步步走出低谷。
在外贸进出口、出口、进口的降幅三个指标上，东莞与广东省和全国相比，差距正在缩小。7月份东莞进出口额87亿美元，比6月增长11.3%，是今年以来环比(即与上个月相比)增幅第二高的月份；其中出口49.8亿美元，比6月增长13.3%；进口37.2亿美元，比6月增长8.8%。

9、1至7月东莞财政收入同比增5.72％

根据东莞市财政部公布数据显示，今年1至7月，东莞全市财政收入同比增长5.72％，快于时间进度3个百分点，增长幅度高于全省（3.4％）水平，在珠三角7个城市中处于中间位置。东莞市国税系统累计完成税收收入203.47亿元，下降3.04％。受宏观经济、政策环境和税收征管等因素影响，收入形势不容乐观。但在当前形势下，东莞上半年国税收入情况总体上表现正常，与经济运行吻合。

要闻综述——

国家发改委预算全年经济增长率料达8.3%左右

上半年固定资产投资的实际增长率在35%以上，实际增速在历史上处于高位。根据投资研究所的测算，今年我国固定资产投资将保持较快增长，全年经济增长率将达到8.3%左右。

30家房企欲借上市圈钱千亿 开发商借IPO囤地或将被禁止

截至8月4日，包括南国置业、中信地产、宝龙集团在内的30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划，已经进入A股申报程序的有4家，1家已经通过证监会发审委的审核，从目前募集的额度看，如果这30余家房地产企业首发成功，资金总规模将超过1000亿元。据悉，监管层对于一些优质的房地产企业通过IPO募集资金进行企业的发展是表示支持，但如果用这些钱继续囤地则将被禁止。

8月PMI指数16月新高 昭显中国经济复苏

9月1日，中国物流与采购联合会发布的调查数据显示，8月份中国制造业采购经理指数为54％，环比上升0.7个百分点。这项针对700多家制造业厂商的调查显示，同上月相比，只有供应商配送时间指数略有下降，其余各项指数均有所上升。其中，购进价格指数、进口指数、采购量指数升幅最大，超过2个百分点。8月份中国制造业采购经理指数（PMI）出现连续第六个月扩张，并创下过去16个月以来的新高。

北京：6月房产新开工项目同比增八成 投资明显回升

今年上半年，北京房地产新开工投资项目同比增长38.9%。其中，6月份新开工227个，同比增长84.6%。市统计局、国家统计局北京调查总队联合对外发布的统计报告显示，二季度以来，随着土地一级开发工作的快速推进，投资明显回升，1-5月由降转增，上半年同比增长19.3%。

广州：将投资13.4亿整治18条主干道

2010年广州亚运会前，越秀区整治大小项目320多个，总投入超过60亿元，确保实现城区环境面貌“到2010年一大变”。作为迎亚运环境综合整治工作的一部分，城市主干道及重要区域也将迎来整治。北京路、先烈路、东风路等18条城区主干道的综合整治，总投资高达13.4亿元。

北京：8月上半月二手房网签量下降

从北京市房地产交易管理网了解到，8月前半月本市二手住宅网签总量为10755套，比上月同期减少了684套，环比下降5.98%。对此，多家中介机构反而认为8月整月交易量很有可能再创新高。

南京：上半年推79幅工业用地 同比大增

今年上半年,南京全市共推出31个批次、79幅工业用地地块,实际成交76幅,实际出让面积433.34公顷,占全市建设用地供应总量的74.06%,与去年同期相比大幅增长。

深圳：7月份二手房成交破1.5万套 均价超1万3

深圳房地产信息网公布的《深圳市三级市场月度报告（2009年7月份）》显示，7月份我市二手住宅共成交15826套，创今年新高；均价达13542元／㎡，为2007年11月以来最高。其中特区内二手房成交套数10239套、环比上涨7.5％，成交面积90.9万㎡、环比上涨9.2％；特区外二手房成交套数5587套、环比上涨14.9％，成交面积50.3万㎡、环比上涨3.1％。

上海：明确公益性服务设施权利归属

8月12日，上海全面修订通过了《上海市房地产登记技术规定》(简称“《技术规定》”)，并随《上海市房地产登记条例》一同实施。《技术规定》首次明确了业主共有房地产、公益性公共服务设施的权益归属。

海南：１－７月房地产外商投资增长一成七

据海南省统计局提供的数据显示，今年1-7月，在海南省房地产开发投资全部资金来源中，利用外资部分多达4.66亿元，比去年同期的3.98亿元增长17.1％，其中外商直接投资达4.38亿元，比去年同期增长10.6％。今年1-7月，海南省房地产开发共完成投资145.97亿元，比去年同期增长46.7％。

济南：放宽廉租房申请门槛

8月23日，济南市房产管理局公布了2009年廉租住房政策标准，降低了政策准入门槛，一定年龄限制范围内的低收入无房家庭均被纳入实物配租保障范围。实际上，济南已连续3年调整廉租房申请标准。

北京：今年住宅用地供应指标同比超50%

据悉，今年上半年北京已经供应了730公顷的经营性用地，下半年1000公顷的经营性用地中，将以住宅用地为主，包括普通商品房和政策性住房项目。2009年全年的住宅用地供应量很可能会突破1300公顷的指标，相比去年800多公顷的供应量，至少增加五成以上。

广州：上半年商品房销售面积增长41.2%

8月4日，广州市政府召开新闻发布会称，半年多来，广州市实施扩大内需政策已初显成效，广州市房地产市场交易活跃，上半年全市商品房销售面积554．8万平方米，增长41.2%，销售合同金额445亿元，增长26％。上半年，广州市一手和二手住宅交易面积累计分别达到428．3万平方米和376.9万平方米，同比分别增长77％和70％。

城建规划——

长安：将S358省道打造成为商业景观大道

长安镇计划S358省道长安段全长9.59千米，打造成为没有红绿灯路口的商业景观大道，以进一步提升城市品位，推进产业结构调整和转型升级。目前第一标段由大板地到厦边路口段已经开工建设，第二标段由涌头到乌沙路口，其中的样板路工程计划在本月底动工。

樟木头：投资20亿元中国传媒产业园

由亚太传媒集团投资20亿元，在宝山国家森林公园内，占地3000亩，建造涵盖传媒行业生产、经营、流通、研发、教育、培训及交流等为一体的产业基地引领潮流，目前樟木头镇政府正进行用地规划工作。

塘厦：投亿元建商业步行街 将带动整体商业氛围

塘厦镇将在宏业南七路，打造一条集休闲购物、娱乐消遣、旅游观光等为一体的商业步行街。首期工程起于宏业南十一路，南接大岭古街，全长280米。目前一期工程投资预计1亿元，可望年底竣工。二期工程则北起宏业南十一路，南接环市北路，长达700多米，预计明年可完工。

莞城：5年投4亿 打造“数字莞城”

8月18日，莞城街道办事处与中国电信东莞分公司就共建“数字莞城”正式签约，在未来的5年内，将有最少不底于4亿的资金注入莞城，这些资金将广泛应用在网络搭建、业务提升等方面。

望牛墩：第四条村际联网路改造工程10月竣工

8月20日，从望牛墩镇获悉，金沙大道贯穿该镇锦涡、朱平沙两村，全长近2公里，是该镇科技产业园的主要交通枢纽通道。目前，总投资2000万元改造的全镇第四条村际联网路—金沙大道工程进展顺利，预计在10月中旬全线通车。

道滘：投入9万维修健身路径

8月21日，从道滘镇了解到，今年为全民健身年，道滘镇分别在济川广场和江滨公园安装32件和26件新的健身器材。共投入9万元，维护和兴建了三处健身路径。

石龙塘厦：先行试点扩权强镇

石龙镇和塘厦镇成为东莞扩权强镇的两个试点。8月14日，东莞市委、市政府召开市扩权强镇工作领导小组第一次成员会议，决定从10月起正式实施扩权强镇试点工作，使石龙、塘厦两个试点镇具备县级管理职能，拥有事权、人权和财权。

东莞：规划展览馆将建在水中央

东莞市城建规划局表示，东莞将建一个水下规划展览馆，主馆造价9450万元，其“下沉式”馆体是国内首创，目前中标方案已经确定。据了解，规划展览馆占地面积为34970平方米，其建筑总面积不大于15000平方米，建筑高度控制在14米以内，不阻挡周边道路与自然山体之间的视线通廊，并和周边环境相协调，展示区建筑面积约6000平方米。

塘厦：要建第一商业步行街

近日，塘厦第一商业步行街工程正式启动。未来几年，塘厦镇还将把步行街从环市北路起延伸至可居，加上宏业七路的步行街，总长将达到3公里，贯穿整个138工业区，工程分两期进行，第一期工程10月底完工试运行，整个工程预计明年底完工。

沙田：升级改造明珠路

8月16日，沙田城建办表示，明珠路升级改造工程启动，该项目将改善沙田与厚街镇的道路交通连接，促进镇村经济发展。

虎门：香港理工大学与虎门洽谈开分校

未来学子在虎门或可就读香港理工大学，虎门在威远岛规划建设占地1200亩的大学城，引起香港理工大学的关注，该校常务副校长曾庆忠近日来到虎门，商谈办学事宜。据悉，香港理工大学或以开办分校的形式进驻虎门大学城。

政策动向——

全国政策列表：

1、央行继续适度宽松 市场化手段微调货币政策。

8月5日，中国人民银行发布《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》指出，下阶段中国人民银行将坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策，根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调。报告指出，要把握好适度宽松货币政策的重点、力度和节奏，及时发现和解决苗头性问题，进一步增强调控的针对性、有效性和可持续性，巩固企稳向好的经济形势。

2、中国银监会发布《消费金融公司试点管理办法》。

8月20日，中国银监会发布《消费金融公司试点管理办法》（，《办法》共5章39条，对消费金融公司的设立、变更与终止,业务范围及经营规则，监管指标及消费者的保护等作出了规定。在消费金融公司的试点工作中，银监会将坚持商业化、市场化原则，尊重金融机构的意愿，由金融机构自愿提出申请，银监会根据《办法》规定的各项准入条件，进行审批。

3、中国拟取消土地增值税推进房地产税收一体化。

8月23日，日前从国家税务总局财产行为税司获悉，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。正在酝酿中的房地产税制改革将会对此做出统筹安排，目前还没有明确的方案，具体实施的时间可能会在“十二五”期间，即2011年-2015年。

4、国土部将严查囤地未建现象。

8月23日，国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。鉴于今后拉动内需还将持续一段时间，因此下半年要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。真正能够坚守18亿亩耕地红线.

5、广东出台指导意见促粤东“五年大变化”。

8月26日,《中共广东省委、广东省人民政府关于促进粤东地区实现“五年大变化”的指导意见》正式出台. 《指导意见》明确指出了做大经济总量,提升发展质量和可持续发展能力；到2011年实现实力上台阶、城乡展新貌、民生大改善的目标；并对粤东四市的产业能源基地、石化基地、装备制造业基地,大力发展临港工业、海洋经济和效益农业进行定位。

东莞政策列表：

1、东莞30万亩“三旧”土地3年内“解套”。8月20日，东莞市政府召开的全市保增长保红线国土管理工作会议上获悉的，我市第一批符合条件的245个项目，已经上报省政府申请列入省扩大内需项目清单，将争取在今年下半年集中上马。此外，备受关注的三旧改造工作终于定下时间表，9月起将正式进入实施阶段。实施阶段将为期3年，分四个步骤在东莞全市铺开。这意味着，目前我市符合条件的30万亩“三旧”土地将全部“复活”。

2、新《东莞市城乡低保家庭收入核定办法》出台。8月5日，经过3个多月的意见征求，《东莞市城乡低保家庭收入核定办法》近日正式出台，2005年出台的《核定办法》随之作废，各镇街将按照新《核定办法》接受低保家庭申请。新《核定办法》更加明确不养懒汉的理念。

3、东莞村居民公寓可年内补办“两证”。8月3日，市已建房屋补办房地产权手续工作办公室表示，申请补办“两证”的村居民公寓居住区，建设规模不得超过人均30平方米用地面积、50平方米建筑面积的指标要求，并且必须以村（社区）委会名义申请补办，不能办理至个人名下，办理时间从目前起至今年12月31日止。根据市城建规划局2006年公布的数据，我市各镇街已经建设的农民公寓有52个，用地面积2935624平方米，建筑面积3852063平方米，套数为18246套，居住人口61451人。

第二部分：土地市场分析

一、总体特征分析

本月商住用地环比上月下降38.2%，其中商业供应用地面积占比33.8%。

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

据东莞市国土资源局公布的土地交易数据显示，2009年8月份东莞全市新增土地12宗，总供应面积为420094.7㎡。环比下降38.2%，同比下降69.5%。其中商住用地供应宗数4宗环比7月下降了一倍。供应面积占总面积的33.8%.另外有5宗工业用地、2宗科研设计和1宗仓储用地。

二、09年8月份土地供应明细

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年8月东莞市国土资源局挂牌12宗土地，总供应面积为420094.7平方米。商业供应占比为33.8%.本月有7块用地在本月成交。其中商业用地成交两块是位于万江区牌楼基村的两宗地块2009G026和2009G027。由东莞市中润投资实业有限公司以1.6亿的价格收获地块，折合楼面地价为1876元/平米.本月城镇占比比例为1：8，商住供应城区万江2宗；镇区沙田、常平各1宗。工业用地清溪2宗；桥头、麻涌和寮步各1宗。松山湖2宗科研设计用地，虎门1宗仓储用地。

三、09年8月份土地交易情况

数据来源：东莞星彦地产市场研究监测

2009年8月，全市共22宗出让地块成交进行，其中有一宗在清溪镇罗马村面积13500.92㎡的工业用的未能成交。其他21宗信息中有7宗商住用地、13宗工业用地、1宗医疗器械产业和1宗仓储在本月交易成功。本月共成交面积为644184.2㎡，环比上月上涨17.5%。
另外8月19日下午3时，东莞国土局通过捆绑式对位于万江区牌楼基村的两宗地块2009G026和2009G027两宗商住用地进行公开拍卖。东莞市中润投资实业有限公司、富通铸创房地产、盈丰地产3家房企到场争夺，最终经过34轮的竞拍，由东莞市中润投资实业有限公司以1.6亿的价格收获地块，折合楼面地价为1876元/平米. 这也是万江今年成功出让的两块商住用地。

四、9月份土地挂牌出让预告

数据来源：东莞星彦地产市场研究监测

根据国土资源局目前发布的供应地块信息显示，按照地块挂牌出让公布时间进行统计，9月份将要推出的5块地块进行挂牌竞拍， 3宗工业用地、1宗仓储和1宗仓储用地，暂无商业用地。供应全部来自镇区，松山湖4宗，沙田1宗。总供应面积443698㎡。

第三部分：商品房新增供应分析

一、总体供应特征

09年8月东莞全市商品房新增供应面积仅14万㎡，自07年以来大幅回落创新低；

根据东莞星彦地产市场研究部监测结果显示，2009年8月份有9个楼盘项目有新增供应，新增供应面积为140044平米，环比上月大幅回落74%，较去年同期下降71.7%。其中住宅新增供应面积为85033平米，共530套，面积环比同比下降分别为82.9%和79.0%；新增供应住宅套均面积为160.4㎡，与上月的套均面积112㎡大幅下降，说明新增供应户型结构以大户型为主，反映市场需要改善性需求为主。另外，本月值得注意的是，新增商品房供应别墅放量明显，8月份新增的9个楼盘项目中有3个为别墅盘，供应面积44751平米，共145套别墅，面积环比大幅上升92.6%，说明高端豪宅在市场上也开始逐步活跃。

8月份新增商品房供应总体情况：

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

二、08-09年新增供应月度走势图

新增供应量在经过08年的调整期后持续放缓，8月供应接近十年前水平；

东莞楼市自07年来一直呈现持续放量的态势，07年全年创出新高，新增供应量高达800万㎡，自市场2008年进入调整期以来，新增供应持续减缓，08年全年新增供应670万㎡，09年上半年仅218万㎡；8月份新增供应量则接近十年前水平，市场供需出现严重失衡。

进入9、10月，预计东莞楼市将迎来放量高峰期。据星彦观察，不少即将上市楼盘的营销蓄势和客户积累也出现疯狂，期待未来两个月东莞楼市能逐步改变供需失衡的局面。

三、09年8月份新增项目分布图

8月份新增供应城镇比重下降，城区仅一个楼盘供应；

2009年8月份共有9个楼盘项目有新增供应，供应区域主要分布在东城区、寮步镇、松山湖、石龙镇、樟木头、虎门镇、长安镇和塘厦镇八个行政区。供应楼盘主要为荷塘月色、花样年•君山、新竹苑、聚龙•彩虹湾、香樟绿洲二期、虎门1号、丰泰•东海城堡、长安花园和万科•棠樾。9个楼盘项目中，城区仅1个楼盘新增放量，城镇区比重大幅下降。

四、09年8月份商品房供应类型情况

新增别墅类型最高，占总供应面积的31.96%

从监测数据来看，8月份东莞全市主推别墅类型，总供应面积为44751㎡，共145套，别墅面积占总供应面积的31.96%，主要供应楼盘有花样年•君山、虎门丰泰•东海城堡和万科•棠樾；洋房供应则40285㎡，供应套数385套，占总供应面积的28.76%，供应楼盘有荷塘月色、香樟绿洲二期、虎门1号、长安花园和聚龙彩虹湾等；另外，办公类型供应面积32616㎡，仅松山湖的新竹苑项目40套；商铺类供应面积15054㎡供应套数240套；车库类型则较少，供应面积7339㎡，共369套。

五、8月份供应面积区间分布情况：

大户面积区间投放活跃，201-300㎡区间占28.54%；

根据监测结果统计显示，从8月份新增供应的户型面积区间分布来看，大户面积区间新增供应量最多，供应面积25624㎡，占比供应的28.54%，161-180㎡区间面积占22.41%，401-500㎡区间面积占19.31%，从供应区间的前三位来看，均属于大户型结构，说明市场需求趋向于自住改善型。而从市场上热销需求来看，81-100㎡、121-140㎡区间面积仍是市场供应的主流。

六、8月份供应户型结构情况：

五房以上户型结构供应占五成，三房户型仅占5.3%；

根据监测结果统计显示，8月份豪宅大户型是供应主流，五房及五房以上的产品占到49.84%。由于政府限制豪宅别墅类开发用地的审批，该类产品成为市场稀缺产品，如花样年•君山豪宅别墅在本月推出，当天畅销两亿；另外，受二套房政策的干扰，也使得市场投资性中小户型受到一定压抑，不难看出会有部分开发商在捂盘销售，使得1-3房产品供应量极少，分别占比为8.22%、14.23%和5.3%。

第四部分：商品房成交分析

一、 东莞全市商品房成交总体情况

住宅成交量环比、同比双下滑。

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

根据东莞市房产管理局显示，2009年8月东莞市商品房总成交面积46万㎡，成交套数4346套，成交量环比7月份下降21%，同比去年上涨2%。其中，住宅成交面积为41.8万㎡，成交套数3547套；同比去年成交面积上涨了十个点。住宅成交面积为4.2万㎡，成交套数为799套，环比下降26%，同比上涨91.6%。

二、2008年1月-2009年8月度普通房价变动率

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

住宅成交价格月度走势

本月市场需求略有下幅，价格呈上扬趋势。8份东莞全市共成交商品房住宅面积41.80万平米，套数3547套，总成交住宅金额达26.93亿元。普通住宅成交均价为6442元/平米，价格有所上涨，上升幅度为7.2%。

二、 区域成交情况

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年8月份，东莞全市共32个行政区域显示签约备案，8月份东莞商品房总成交面积逾46万㎡，共成交套数为4416套，其中城区成交面积逾14万㎡，成交套数1588套，面积占比为44%;镇区成交面积逾32万㎡，共成交套数为2828套，占比为56%。城镇区域成交面积比重为4：9。从星彦数据显示，东城以成交逾6万㎡的佳绩领跑全市，东城区的建筑均价为7987元/㎡.在32个行政区域中均价最高的为大朗镇8605元/㎡，其主要原因是本月大朗镇销售的楼盘以碧水天源星湖岸别墅为主。另外本月还有两个镇区在本月没有成交记录，那就是石竭镇和望牛墩镇。

城区前十名销售名细：

城区TOP10主要集中在东城和南城区；东城华凯帝庭园在本月夺得冠军。

从星彦市场数据显示：2009年8月，城区活跃成交的楼盘排行中（以成交套数排名），东城的华凯帝庭园以销售153套的佳绩排名第一，成交面积13330㎡，其建筑均价为11342元/㎡。南城第一国际销售114套排名第二，成交面积11180㎡，建筑均价为8810元/㎡。东城中信德方斯销售67套排名第三，成交面积5059元/㎡，建筑均价为7608元/㎡。东城东海阳光销售63套排名第四，成交面积3979㎡，建筑均价为7681元/㎡.万江阳光海岸销售61套排名第五，成交面积为7076㎡，建筑均价为4960元/㎡……. 从城区TOP10来看，其均价都在5千以上。主推户型主要以区间80-100㎡、100-130㎡房型为主，其中公寓代表有东海阳光、两房的代表有中信•德方斯，三房代表有新世纪星城。

五、镇区前十名销售明细：

镇区石龙聚龙彩虹湾销售397套得第一。

从星彦市场数据显示：2009年7月，城区活跃成交的楼盘排行中（以成交套数排名），石龙聚龙彩虹湾销售397套排名第一，成交面积25678㎡，建筑均价为5030元/㎡。长安长佳-长安花园销售99套排名第二，成交面积9355㎡，建筑均价为5522元/㎡.塘厦富康豪庭销售86套排名第三，成交面积10912元/㎡.长安信义怡翠豪园销售83套排名第四，成交面积10238㎡，建筑均价为8967元/㎡.虎门丰泰东海城堡销售74套排名第五，成交面积17449㎡，建筑面积为8619元/㎡……

六、八月份个盘营销动态事件回顾

信息来源：东莞星彦地产市场研究

七、楼市小结

上半年来，深圳、广州等周边重点一线城市在上半年房价猛增至高，东莞楼市迅速回暖，房价从3、4月份的5300元/㎡左右沿续上升到8月份逼近7000元/㎡的路口。本月的广告量增加，商家纷纷为“金九银十”做准备。另外二套房收紧政策入住东莞，东莞四大国有银行中国银行、工商银行、农业银行、建设银行目前都已中止了二套房贷优惠政策，购买第二套方的消费者均要按照“首付4成、利率上浮10%”执行。政策的收紧对楼市的打击比较大，减少部分购房者的需求，特别是用于投资的人。还有部分人都持币观望，担心政策又有什么变化。市场面对这样的压力，导致市场成交量逐步下滑。面对市场压力，开发商对市场还是有很大的信心，八月份小户型产品增多，如金域中央有500多套90㎡左右的中小户型单位面市。另外，景湖时代城（85-180㎡）、天诚康桥二期（45-90㎡）、中信凯旋国际（75-150㎡）、黄旗印象（88-100㎡）、沃多夫（公寓）等楼盘有部分或全部均是中小户型产品。众多楼盘中，除了有几个新兴楼盘外，其余主要还以在售楼盘加推的方式出现。面对这样的气势，星彦预测“金九银十”或将迎来又一次的高潮。