王雪松：2014年房地产市场行情与走势判断

　　一、这几天经历了一些好玩的事情，之如2012年之芜湖新政一样，我在年前用尽自己的所有力量融券地产股，经历了节前两天的煎熬以后，到前天出场的时候，我赚了一笔可观信息的咨询费。自己是做地产资讯的，但烦人的是，咨询在中国是个比农民工换不如的思想棒棒，终于在2009年下定决心转型，既然市场不认可自己的分析报告，那么干脆自己生产自己消费，将自己的成果用于股市分析中，一方面可以去市场验证，另一方面如果自己是对的，市场会付给你自己咨询费。事实证明我这条路走的不错。凭直觉与判断，2012年在芜湖新政公布的前一天大量购入合肥城建的股票。到本次，大量融券招商地产的股票。本次为什么是招商，这与招商这个企业的特质是有关系的。遗憾的是龙湖在港股上市，不然第一融券标的应该是龙湖。

　　二、在2012年下半年的时候，我已经不再发表关于地产走势的判断。公司关于地产年度预测也与2012年停掉了。市场方向确定，我们只需要静静的等待。等待是一种煎熬，因为一个如此庞大的市场，要发生基因变化，绝对不会瞬间出生，需要给市场充分的时间去消化，去吸收，去接受。2012年其实就已经确定了2013年市场行情与2014年甚至2015年的市场行情。原因?如果上届政府交给本届政府一个较为悲观的市场环境，那么本届政府一开始执政就面临政治和经济的双重压力，2010年，我曾和一个政府体系的朋友说过，中国社会的精英尽皆集中于体制之内，嘲笑政府决策人物的智商，干脆直接自己把自己当白痴算了。这可能会有很多人嘲笑这个论断，为此我特地加一个注脚，有质疑的请阅读法国人勒庞的群众心理学，一群公务员表现出来的智商可能是个幼儿水平，一个公务员表现出的智商水平绝对是大学级别的。群体智商不因群体个体智商决定，是由制度，情绪，利益决定的。所以如果用政府行为群体表现出来的智商来判断政府领导人或者公务员的智商，首先要说明的是，你一定不懂大众心理学。2013年的政治市场波涛不断，曲折起伏。证明在本届政府接班的时候，与上届政府达成的共识是先政治后经济。

　　这种情况下，2012年2013年地产市场只有一个注脚，繁荣。这是芜湖新政带给市场的信号，我们从股市来印证，保利在2011年年底后一直在上行，顶点在2013年1月，最后的高点出现在2013年5月，随后进入漫长的下降通道;再看招商，顶点出现在2013年1月，最后的高点在2年8月;再看万科顶点在2013年1月，最后一个高点出现2013年5月。万科的走势基本给保利重合，招商出现分化的原因在于招商的产品主要集中在一二线城市，另还有企业个体的大股东原因，这里涉及到深圳的区域改革，这两项因素导致了招商给保利走势曲线不吻合。这也是为什么笔者在年前选择融券的时候，只做了招商的原因，事实上招商在这波也是跌幅最大的企业。股市就是市场，2012年11月开始的政权交接，2103年1月也就基本尘埃落定，不会有太大的变数，到2013年5月，政治市场便基本处于完全理顺的状况。

　　股票市场给市场有什么关系，流行的说法就是股票市场领先实体市场半年到一年。用刚才的股市数据，我们可以得出这个结论。但中国房地产市场真正出现问题在什么时候，本节笔者不引用数据，在查了自己的博文以后。这是笔者在新浪的一篇被推荐的博文。也就是2011年年底，市场就已经表明，已经出现问题，因此这也才有2012年春季芜湖市场首先救市的政策出台。一个企业的交接班都异常复杂和困难，何况一个国家，因此从这个角度来说，两届政府对房地产市场的共识就已经形成。在芜湖新政以后，市场基本就没出现过普遍的严管政策，所谓限购那根本就不是一个调控政策，甚至是一个鼓励政策，引导资本的集中流向和鼓励资本的集中投放，同时对重点市场甚至隔离层，以便将来市场再次调控的时候，结构性市场的错位带来的结构性市场的调整空间。

　　三、2012年市场的真实状况与2013年市场真实状况从某种程度印证了笔者的判断，所有销售数据飙升的企业，主战场均在一二线城市。三四线城市没出现坍塌，但相对于一二线城市的繁荣而言，三四线城市无疑是已经塌方了。这在先行企业的企业决策方面表现的淋漓尽致，恒大大规模撤退三四线城市无疑是一个巨大的信号。实体市场与股市市场都有一个共同的特征，即资本市场是一个嗅觉市场，实体市场龙头企业的嗅觉也一场灵敏，特别是私企，国企灵敏但其权属与责任问题干扰了对灵敏性的反应。因此在判断国企的时候，不能用其行为解释其信息的知晓，同时也不能用国企的企业行为解释国企领导人个人观点。国企某种程度上，是政治的一种衍生和变异。

　　结构型市场差异能让市场延缓两年出现裂痕，已经是一个很不寻常的事件，主要在于中国的企业结构中，虽然国企占的市场份额不足以绝对影响市场，但其关联市场影响太过庞大，加上中国传统意识形态领域的商而优则仕的思想，好的企业家都有参政议政的内心的渴望。典型例子大连万达的王健林，恒大集团的许家印，三一重工的梁稳根。而在供应市场内部，企业行为也是一种仰望行为，即市场第二位的策略取决于市场第一位的策略。依此类推，但市场第一位的策略取决于政府策略，这是中国政治经济学存在的根深蒂固的原因。而在消费市场，因为消费市场本身也是供应市场，房地产行业内的自身购买力无疑是这个行业的主要参与者，消费市场供应化，另一方面典型的消费心理学依然是仰望哲学，即收入5000元的行为参照体系是收入1000元，收入1000元的行为参照体系是收入2000元的，再以此类推，最后又回到政府方面。这两方面原因共同演绎强化，导致了中国的政治经济学观念的根深蒂固。

　　四、中国是这个世界上最特殊的国家，中华民族是全世界所有民族中，生存能力最强的民族。所以曾经的四大古文明，在今天肌体还很完整，还很活跃，还最能看到向上势能的也仅中华民族。历史唯物主义之所以长时期占据这个世界的心灵舞台(在中国最典型，领导人一旦上年纪就开始看历史书，诸如史记，资治通鉴等等)，在于人类的故事在反复的重演。所以中国自身主流哲学是循环哲学(中庸本质上也是一种循环，从A到B，再回到A，在回到AB的中间为之中庸)，如果用这个角度来看，美国作为一个国家，还没完成A—B的循环，因此价值观还远没固化，所以今天的美国可能真不带表明天的美国。但对于市场经济这个特殊的领域而言，美国与中国刚好相反，即美国已经完成了AB的无数次转换，开始中庸，这从美联储的目标与政府的经济施政纲领其实可以看出，美联储只有两大基本目标，失业率与通胀率。美国的财政政策也基本围绕着这两大领域开展。而美国经济理论体系中，尽管存在着马克思主义哲学，但马克思主义哲学只是经济学领域中的沧海一粟。关于马克思领域最经典的应用者，笔者的观点是凯恩斯，而凯恩斯经济学美国在100年前，就基本运用了。在研究经济学理论的时候，就好比我们现在解读诗词文赋的时候一样，一定要研究理论产生的背景，人类的想象力不是无穷的，因此尽管人类想象力极为丰富，但所有神仙鬼怪，都是人类自身形体的变形。马克思经济学诞生的背景是在欧洲寡头垄断集中的时候，所以其最终产生的理论，要么是解构寡头经济，要么是重构寡头经济，本质上马克思主义经济学就是一个垄断经济学的重新解读。马克思经济学为什么在中国市场经济阶段早期产生巨大的生产力，原因在于中国进入市场经济的时候，单个个体竞争力太弱，必须以整体为个体进行竞争，所以中国与其他国家的市场规则就是国家资本主义形式，这也是欧美始终不承认中国为市场经济国家的根本原因。在中国经济内部，国有经济参与世界经济，民营经济分享国有经济的成果，这种改革逻辑和市场逻辑建立起来的市场规则，马克思主义哲学的效用会最大化。这也是马克思主义经济学能够在中国改革前三十年被整个国家集体认同的根本原因。中国人的思维总结，小平同志那句：黑猫白猫论，已经涵盖了一切。中国这个民族，没有普世价值的氛围和基础，只有济世价值的存在基因。中国的社会制度，从来都是精英制度，中国的文明，重来都是精英文明。带着这种思维研读毛泽东的沁园春雪，你才能看到一个真实的毛泽东，沁园春雪反应的毛泽东超越秦皇汉武唐宗宋祖的的雄心壮志，以及比肩他们的盖世豪情，才是沁园春雪的真实含义。三国演义的开篇絮语就是话说天下大势，分久必合，合久必分。中国的政治对于分分合合已经理解的极为透彻，秦皇统一中国后第一件事就是消灭对手的文明，所以统一度量衡，汉武帝上台干最重要的事就是罢黜百家，这是统一思想。中国集权制度的兴起在于中国经历了春秋战国的长期混乱而最后得出的历史的必然结论。中国几千年历史都围绕着这个主线在波动。那么反应在经历理论和现实中，中国目前阶段经历了统(国有化)，统已经走到极致，现阶段正在经历分，但当前的分还不是全分，也就是中国经济当前的历史阶段是从统走向分的过程中，这还属于第一个回合，中国经济还需要从分走向统，在走向统和分的中间阶段，那么中国经济制度才会稳固。这又碰巧印证了现任政府提出的政治向左经济向右以及自贸区与总理前两天的法无禁止市场主体皆可为的信号。

　　五、在解释完中国政治经济背景后，我们需要重新回到当前的房地产市场来。但在这之前，笔者还要绕一个大圈，从宏观经济角度说完以后，在最后探讨房地产市场。围绕着中国与美国的二元格局市场，以及中美货币市场地位不对等的现状，中国当前在国际市场迫切的愿望就是货币地位对等。这涉及到国家竞争上，所以依然要回到政治思路上去，从目前政府施政角度，以及人民币近期走向(这是一个重要的参考信号，是本届政府全面接班以后，第一个明确的国际市场信号)，本届政府在目前阶段，依然是先内后外。即谋求内部稳定以后，在谋求外部权益的获得。中国政府目前面临的经济环境是外贸市场已经潜力穷尽，因为外貌带来的快速城市化会因此受到冲击，而这个冲击如果太过迅猛，则会影响到当前中国政治的稳定。但外貌领域与货币领域是相反方向的，即货币要得到广泛的市场认同，必须是一种刚性的行为，即货币坚挺，人民币升值的最大困难在于中国出口受到的冲击会是巨大的;如果货币贬值，那么对出口领域和就业是有利的。在这一点，笔者对现行政策持有不同意见。从历史趋势来看，人民币应该升值，这符合中国的国家地位与经济地位，但升值会带来外貌的持续萎缩，以及房地产领域与金融领域的巨大泡沫，留给其他市场主体国家用金融手法打击中国经济的空间。但在人类历史长河中，没有一个巨人不是千锤百炼以后才形成的，甚至可以说没有鸦片战争以来中华民族的衰微，就没有今天中国的繁荣与兴旺。人民币升值贬值固然会带来当前出口领域的福利，但副作用更大，一方面是中国低端制造业低端惯性思维的延续与强化，不利于中国经济的转型，其次是用实体的繁荣缓解房地产市场泡沫破裂的市场逻辑事实上是行不通的，原因很简单，一旦获得收入的工薪阶层会倾其所有在购买房地产产品，短期内房地产市场抑制效果会不明显，但这反而让更多的中国低收入群体参与房地产泡沫中，将房地产泡沫极端化，更加普遍化，最后更难以收拾局面。2008年美国金融崩溃本质说明一个，在既定收益的情况下，风险是不能被分散的。再有上个世纪罗斯福在美国已经演绎了依靠凯恩斯哲学的贸易战与经济政策并不能拯救经济。人民币升值的弊端主要在于当前房地产市场的是因为价格提高而破裂，即房地产行业的深度化问题，但人民币贬值导致的是房地产泡沫广度扩散的问题。升值会带来热钱和房地产行业价格提高，以及房地产市场出现断崖式破裂的概率，但人民币贬值带来的后果除去前两周可能外，还会增加一种日本经济的温水煮青蛙的概率。而人民币升值的好处则在于让市场会出现更多结构性的问题，第二迫使中国的产业转型更快完成，并在这个阶段经历产业转型的痛苦，中国人对子女的教育都奉行从早教育，对于市场教育，正确的方法也应该越早越好。其次还涉及到中国的社会结构哲学与经济伦理的问题，我们应该让穷人先破产还是让富人先破产。中国几千年历史都证明，富人破产后会以最快的速度进行修复和重组，但穷人一旦破产就引起政治的破坏。而本轮美国经济为什么快速复苏的道理本质也一样，美国的破产基本集中在富人破产。富人富裕的并不是货币，而是思维与意识。因此穷人的货币很快又会流向富人，富人阶层迅速崛起。因此笔者的观点一直认为应该让富人的竞争更充分，而相对保护和限制穷人之间的过度竞争，从另个角度来说，富人的竞争相对更文明，而穷人的竞争相对更暴力。对于一无所有者，他们唯有的也只有身体，这是毛泽东在100年前就撰文探讨过的社会现象。前文的论述有点离题过远，笔者的分析仅限于确定性政治逻辑基础上的经济逻辑。

　　六、人民币贬值对房地产行业的影响，一方面是热钱快速撤离，导致开发商海外融资难度加大甚至枯竭，开发商融资渠道收窄，开发商融资成本大幅度提高;如果国内货币政策不放闸，那么一部分开发商资金断流就成为市场的必然;第二方面对金融系统的影响将在房地产市场之后，尽管有伴生行为，但确定性影响与根本性影响应该在之后，热钱撤离，会导致影子银行的消退，表外银行系统的衰退，而中国银行业获利主要在于表外银行，银行的利润收窄将会是人民币贬值的第二个重要影响，银行预期向坏，股价就不会上涨，股市悲观，而如果地产降价幅度过大，那么对银行的影响就是坏账损失，这才是决定性和根本性的影响;第三方是需求方的影响，首先冲击的是高端购买力的影响，套利的热钱不存在，那么高端市场更不存在刚需市场，这是为什么浙江本轮率先降价的理由之一，这也是今年一二线市场也不安全的核心原因。如果就当前政府的经济政策逻辑来看，2014年一线城市降价的概率和幅度会大大超过三四线城市，人民币贬值以后制造业的支持，会让三四线城市的房价下跌得到一定程度的缓解，因为制造业提供的购买力多集中在三四线城市。而一线城市的购买力主要在于三产业方面。从这个角度来说，今年房地产市场会和大部分主流开发商开一个不大不小的玩笑。用古典的中国哲学来说，塞翁失马，2013年在三四线市场挣扎的开发商未必是本轮率先出局的开发商。人民币贬值对地产结构性市场来说，还有一个问题，即通胀，通胀是支持一二线城市房价最重要最后的逻辑，从中央政府公布年度CPI运行目标来看，中央政府有意识支持一定程度的通胀，但问题在于相对于货币的结构型市场，通胀是个全市场的东西。一旦通胀超越到一定程度，中央政府对政策的调控在局部市场难度太大，为抑制通胀的结构性市场政策太难寻，因此一刀切的概率更大。但人民币对外贬值对内贬值的通胀，更多会被理解为恶意通胀，一旦这种逻辑或者理论在市场形成，中央政府的政策将面临瞬间改变，通胀是危及政治的问题，一旦政治问题就是最终问题，所有问题都必须为之让路。这也是笔者今年看衰一二线市场的重要原因。

　　七、本节我们要用货币政策与房地产市场的关系来探讨市场走向。为了分析的延续性以及看清市场的真实状况，笔者决定从2008年做基点进行分析和论证。先看统计局全国的销售额：2008年：2.4万;2009年：4.4万亿;2010年：5.25万亿;2011年：5.9万亿;2012年：6.45万亿;2013年：8.14万亿，环比增长率分别为：83.3%;19.3%;12.4%;9.3%;26.3%。从历史增长率来看，扣除2009年特殊环境，2013年的环比增长率为5年最高;从纵向增长率来看，以2009年为基数(2008年太过特殊，故跳过);2010年的绝对增长率为19.3%;2011年为34%;2012年为：46.6%;2013年为85%。从销售总量增长来说，以2009年为基数，2010年到2013年三年时间累计增长达到85%;这里我们要对应全国新增贷款联合解读：2008年全国新增贷款为4.91万亿;2009年为9.65万亿;2010年为：7.95万亿;2011年为：7.47万亿;2012年为8.2万亿;2013年为8.9万亿;环比增幅分别为：96.9%;(-17.6%);(-6.1%);9.77%;8.5%。两组数据，绝对的逻辑关系并不成立，但剔除2009年以后，则呈现出另外一种情况，以2010年为基础，环比增长分别为：(-6.1%);3.14%;12.65%.将2009年贷款数据分摊以后，那么两组数据相关性便出来了，尽管绝对的正相关仍然不明显，考虑到货币流通的时间周期，两组数据正相关是成立的。2010与2011年房地产市场的增长得益于2009年贷款的超增长;而2012年尽管新增贷款恢复了正增长，但2009年福利，显然前面已经消化殆尽，所以2009年房地产市场增幅表现最差，救市政策来的更加普遍和激烈。而2013年显然可以用新增贷款的增长来解释。那么接下来就是2014年新增贷款的问题，按照前期的节奏，2014年新增贷款额度，央行并没有公布2014年年度投放计划，但1月的1.1万亿已经超过2013年1.04万亿，2012年的7381万亿。同比新增贷款增长，但地产市场却呈现出严重的信贷指标缺口。而全年新增信贷指标，应该不会突破9.5万亿，就是央行在宽松的货币政策上限，这个幅度情况下，房地产2013年的26%的增长是没有可能的，即便增长，增幅也会在10%以内，如果央行采取适度从紧的货币政策，全年新增贷款控制在9万亿，那么房地产行业肯定为负增长，考虑到翘尾因素，今年一季度房地产市场同比的巨大增幅，那么全年一定要有副增长，才能平衡。从这个角度来说，2014年的房地产市场是个前高后低的市场。

　　八、从销售量来看，2008年全国销售面积为：6.2万平米;2009年为：9.37万平米;2010年为：10.43万平米;2011年为10.99万平米;2012年为11.13万平米;2013年为13.05万平米。6年累计成交面积为61.17亿平米，人均面积约为10平米(用全国总人口乘以城市化率得到城镇居民人口总数)。如果按照中位价格5320元每平米(总成交额除以总销售面积)，人均住房消费金额为5.32万元，按照每年全国按揭的均数计算(基本保持在50%比例范围)，人均负债为2.66万元。普通老百姓都在嘲笑全国平均数，但对国家而言，全国平均数显然具有统计学上的意义。因为统计局的人均收入是将城市居民与农村居民分开的，所以无法准确获得这几年全国人均收入的数据，考虑到房地产市场只在城市，因此我们用城市人均收入数据来对应比较：2008年为15781元;2009年为17175元;2010年为19109元;2011年为21810元;2012年为24565元;2013年为26955元。6年累计总收入为人均125395元，人均房屋消费比重为42.4%%，负债比为21%。考虑到中国总体经济特征的28结构或者说37结构，那么这个数据对于底层居民来说，显得更加残酷一点。6年城镇居民总收入增长比例为70.8%;房价累计增幅为61.1%。将所有数据联合解读，我们得到的答案显然可以说明很多问题，第一中国为什么消费起不来;第二支撑中国房地产市场基础市场存在的市场潜能，第三中国城镇居民基层居民的负债水平还有多大的空间?因央行在2011年以前没有公布居民住房贷款余额，2012年居民住房贷款余额为8.1万亿，2013年为9.8万亿，2013年净增贷款余额为1.7万亿。人均净增贷款额为2300元。对应2013年城镇居民人均收入，其占比为8.5%，按照年末贷款余额来计算，全国居民2013年住房贷款人均总额为13200元。以2013年8月的面板数据为43万亿，人均存款余额为31400元，至于这中间结构性差异中到底是城市居民存款更高换是农村居民更高，笔者的看法倾向于农村居民存款余额更高。因此城镇居民人均30000的余额来计算，也基本合理，也即扣除房地产贷款外，城市居民人均净存款为17000元，如果再考虑其他居民贷款的均值，城镇居民人均存款15000元相对合理。15000元的净存款额应对普通城市生活储备大概周期为10—12个月，这是任何家庭必须配备的消费水准，从这个角度来说，中国在房地产消费实力已经没有更多的空间。

　　九、本文分析的相对较为繁琐与复杂。回到2014年房地产市场来看，从几个角度可以得出如下结论：

　　1、全年房地产市场从增幅来看是自高向低，且下半年会出现负增长的状态。

　　2、从新增贷款来说，下半年房地产市场贷款额度紧缺程度会较上半年更加严重。

　　3、从汇率市场来说，如果人民币贬值，一二线市场安全性为急剧下降，但三四线市场相对下降缓慢。因此一二线市场今年会是市场降价的发起者，这点在杭州市场已经得到印证。三四线市场最终走向与汇率市场关系较大，三四线市场断崖式下跌的概率相对弱于一二线市场;如果人民币升值的情况则与上述情况相反。

　　4、2014年房价是否会下降的答案是肯定的，一方面居民存款余额不支持房地产市场的增长;新增贷款市场部支持房地产市场的增长;人民币升值与贬值都面临的结构型市场难题难解。

　　5、供应市场今年会出现较大的市场分化，一部分激进的企业会出现破产，原因在如下方面，一是市场预期缩量与开发企业的乐观预算;二是融资环境的恶化;三是供应市场相互竞争会加大;四是总量市场悲观;五是开发企业的条件不对等，成本不对等，融资渠道和成本不对等;六是高价地压缩了企业的支付能力和支付周期。

　　6、需求市场，如果人民币贬值，则刚需市场相对较为平稳，投资市场会出现问题;如果人民币升值则相反。总体来说，在新增贷款约束与购买力约束以及市场预期出现悲观的情况下，今年总体购买力，应该出现缩减。

　　7、政策环境：从目前的政策信号来看，本届政府依然倾向于抑制房地产市场，但预期采用软着陆的方式，即想通过就业市场的调节与减少房地产市场资金涌入程度来调节市场。从这个政策动机来说，政府出台大幅度的鼓励政策的可能性并不大，但调控政策已经失去基础。除非市场出现极端情况，政府调节的手段可能在金融市场方面，即居民按揭贷款方面的政策调整的空间最大。

　　8、产品结构型市场：商业地产无疑是今年最悲观的一年，如果政府鼓励制造业，则写字楼市场与商业物业市场出现问题;如果政府鼓励产业转型，相对来说商业物业条件教前者悲观。但今年投资市场受环境，预期，货币供应，投资收益率综合因素来看。会出现较大的问题。

　　9、区域结构性市场：一线城市今年的价格调整依然不可避免，四线市场可能相对最为乐观，三线市场与二线市场估计将是最为悲观的市场。

　　10、金融市场：今年证券市场繁荣难度大，在经济逻辑找不到增长的情况下，市场的繁荣期望可能性较低，今年股票市场估计将深陷泥沼，因此居民财富会在这个方面出现缩水，受证券市场影响，基金市场也会出现问题，居民从这两个渠道获得财富收入应该为负增长。

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　　本文分析即将结束，剔除哗众取宠的含义，本文基本不预测幅度和程度，也只说明从逻辑上来看，市场的最终走向趋势。没有人能当神仙，格林斯潘当美联储主席之前办的经济研究所，预测成绩糟糕透顶。笔者不期望比格林斯潘能干与聪明。但从投资的角度来说，索罗斯的理论依然是有效的，先用一个假设作为行动的指南针，再随时依据形式的变化来调整自己的思路策略和方法。关于地产市场的看法，有兴趣的朋友可以参阅笔者2011年下半年相关博文。