王雪松：房地产将在2015年前遇到极大危机

　　1、原文标题很想用崩盘二字，但因为崩盘的过于敏感同时兼有了哗众取宠的感觉，因此放弃改成了衰退，尽管崩盘二字可能不太确切，但衰退二字更不确切，总之本文标题是想简单的说明房地产市场将在2015年前遇到极大的危机，而危机之后，是否还会有接下来的繁荣，从目前来看，或许在20—30年内，我们难以看到这种景象。

　　2、房地产市场自启动以来，还并没有经过严格意义上的回调与回落。2008年以前唯有一次的行业危机出现在2001—2002年间，那个时候笔者认为两点形成了市场的寒潮，一是整个世界经济正经历经济危机，纳斯达克泡沫，以及香港东南亚的金融危机，让世界货币短缺，各国政府面对短缺，也并没有采取今天这种大规模印钞票的手段来拯救经济;第三则是人口红利正处于起始阶段，还没被放大到极致。全球经济在2002以后掀起的繁荣，其本质是人口红利的反应和再现，这6年时间，世界科技没有发生出让人印象深刻的变革。因此那时的房地产市场的寒潮，可以说是真正的寒潮，是市场原始的寒形态的反应。

　　3、指望一个上涨行业通过行政调控来实现主动或者被动调整，这不符合经济规律。经济规律是供求两条线的相互博弈，而调控只能局部或者间断性改变瞬间供求关系，但这些被改变的供求关系会在另外一个时段，又集中向市场反映出来。经济是一场永不谢幕的均衡搏斗戏，故事永远没有结局，也不会长时间处于单边市场，当然对市场而言，供需双方通常是一荣俱荣，一损俱损的连体市场。

　　4、任何一个行业都会有周期，房地产行业也不例外。与朋友开玩笑说，房地产市场崩盘的三部曲：开发商疯狂(二级供应商与二级需求市场)，大概2007—2011);购房者疯狂(需求市场2009—2012);政府疯狂(一级供应商)。当然这也比较符合行业经济与组织惯性行为，为什么是开发商先于购房者疯狂，这在行业经济学中是可以得到解释的，将任何行业推向高潮的都是供应市场，供应市场在看到市场机会时候，会放大未来可以得到的收益，由于地产行业在这个阶段，技术和经济规律以及经验均已经成熟，开发商对未来盈利模式的准确测度，导致他们在土地市场的激进与狂飙。购房者的疯狂更多的是源于开发商的诱导与经验的运用，在这之前，房地产市场涨幅让购房者认为，房地产市场就是一场傻瓜财富盛宴，只要你参与其中，都能赚大钱;最后疯狂的是政府，一方面是政府机构本身反映迟钝，二是政府本身不是盈利性动机为主要目的;三是政府谨小慎微到不到万无一失决不冒险的组织惯性。这有点象郁金香泡沫中，最后进场的那两个教授。政府被烘热的供应市场和需求市场所感染。也进入了抢钱梦想中。

　　5、本文开始讨论2002年市场背景一样，为什么笔者认为是2015年这个节点，理由其实是一样的。2002—2008基本算一个完整的经济周期，6年;2008—2015年是7年，比较符合一次经济周期的时间。中国经济改革35年时间，大致经历了6个经济周期;这与19世纪与20世纪资本主义世界的经济周期规律保持着高度的一致。即市场象一个和睦的家庭，但没过几年和谐的两口总会出现一些矛盾，闹出一些小小的危机。所谓婚姻七年之痒并不是说第一个七年会出现问题，而是说每隔7年时间大概都会经历一次小小的危机。如果这是规律，那么真正难受的肯定不是2012，而是2014.

　　6、宏观经济周期与行业周期双重合。如果双周期同时处于回落周期，那么对行业市场的影响，就不能用什么调控来解决，不要迷信调控万能，如果调控万能，这个世界肯定没有美国的自有资本主义市场，看看美国政府的行为，你就会明白，因为罗斯福的失败，所以才有自有资本主义市场，罗斯福的行政方式，是不亚于毛泽东在中国的行政决策方式。再看看美国的金融政策，33年以后，美国银行业在长达50多年时间被禁止混合经营，凡是行政手段能够生效，就绝对不会产生自由市场。当格林斯潘把混业经营取消以后，20年自由市场孕育了又一个那个叫经济危机的怪兽。

　　7、今天的经济，就是一场没有规则的马拉松赛跑，那些老实的从起点站开始起跑的人，永远也不可能赢得胜利，但反过来赢得胜利的人，根本不具备健康而强壮的体魄。原因很简单，很多选手是在20公里，30公里甚至40公里的地方才加入。不断注水的市场，根本就不是一个健康的市场。印发钞票可以让马拉松赛跑很繁荣，打破记录的人比比皆是，超富翁在印发钞票的市场俯首皆是，但这些富翁们并没有经过创业到成功的艰苦历程，他们富有并不是因为他们聪明，他们勤奋，甚至都不是他们有很好的机会，他们只是因为住在洪水流经入海口的那个地方，因此他们甚至都不用思考，就可以看见大江入海。他们不会游泳，他们甚至都不会为游泳准备泳衣，他们就这样出现在大海的浅谈上。他们很风光，当然我们都知道，大海会潮涨潮落，因此他们也会很危险。

　　8、这就是我们今天面对的市场真实状况。世界各地的印钞比赛，唯一的后果和最后的后果就是造就了太多虚假的富翁。那些从起点出发的比赛者一点没有受益，反而深受伤害。因此尽管货币市场的滚滚洪流波涛汹涌，但普通老百姓收入这个涓涓细流却日渐干涸。在自然界我们都知道，干流的洪水如果不能分散到支流，那么最后一定是一场巨大的灾难。要么洪水蔓延陆地，要么江湖崩溃最后蔓延陆地，最后结果都一样，遍地狼藉。我这么说是有点太悲观了，但未来可能不会比我刚才说的更乐观。

　　9、上周四，小日本的东京股市，7级地震，超越2008年以来的最大跌幅，原因据说是两个方面，一是中国PMI数据再次回落到49.4;其二是美国可能退出QE3。这之前，东京股市已经从2008年以来最低点，上涨了130%左右。这里有三个问题，第一是两个据说的原因都不是来自日本本身;第二则是放量下跌，则意味着大多数庄家们内心深深的恐惧;第三是以往规律，高位深度震荡通常都是一种征兆。与此同时，世界各地繁荣依旧莺歌燕舞，美股基本创历史新高，欧洲股市今年大幅度上涨。但与股市上涨的不同的是，欧美实体经济都没到让人欢欣鼓舞的事实，苹果的崛起是以杀死诺基亚摩托罗拉西门子为代价的，创新带来的更多是死亡的气息，这样的创新于世界本质是一枚毒药。西班牙，意大利，英国，葡萄牙，希腊乃至美国的就业市场依然处于深水市场。

　　10、与上节意思一致的是，笔者讨论本来是房地产市场，中国房地产市场，但却说了一大堆与此不相干的话。其实也不完全不是毫不相干，笔者旨在想说明双周期之一的宏观经济周期背景问题。97年东南亚的经济危机，才是香港地产泡沫破裂的最大影响者，根本不是香港回归这个政治因素。一次宏观经济危机，对于行业的影响，特别是资本属性市场影响是何其巨大，这是笔者想要说明的。至于行业，行业反常因素，不违反常识的事情，你基本都找不出一件来。这是笔者要说的问题;第一从投资角度来说，GDP8%的增幅，房地产投资的真正受益不过2—3%(租赁回报);第二月供租金价反挂到50%以上;三是地价超过房价;第四是税费占了整个房价的50%以上;第五卖茶的老大妈都会给你推荐那个楼盘会有巨大的升值;第六每个从业者或者不从业者都会告诉你房地产最起码还有20年的大好受捧;第八20岁的小伙子小姑娘是买房的主力军;第九这个社会的所谓中产白领的都会有超过两套房屋;我的个天，我举不出来符合常识的理由，这的确是个巨大的问题。

　　11、这里还有个问题，笔者想说的是，房地产市场在中国并不是孤独的行者。中国金融市场可能堪比房地产市场，甚至超越房地产市场。一方面银行可以肆意定价，拿着让GDP汗颜的利息;另一方面银行可以以小日本疯狂的方式进行经营，以平安银行为例，可以做保险，可以做储蓄银行，可以做投资银行，可以做证券，还可以做地产，其实我还真不知道平安银行还有什么不可以做的。这有问题么?当然应该是有的，如果银行做地产，那么很简单的事实，就是地产会集裁判，比赛监督，运动员于一体，这样的体制，你指望不会产生问题?但平安银行并不是个案，在风起云涌的证券行业，跨业经营基本就是一项基本课程，如果你不参加，你就不合格，但问题在于，银行业参加了，那就合格了么?关于银行本身，笔者并不想过多探讨，但银行这么多年的高息，只赖一个行业的存在，地产业，如果地产业不贷款，你可以想象，有多少银行可能会连工资都发不出来，还装大爷?

　　12、如一个乐观者有100个乐观的理由，一个悲观者也有100个悲观的理由。这一次笔者站在了悲观的这个镜子前，怎么看都觉得有些悲观。如果从文章来说，这不是一篇严谨的论证文章，对章节中具体论述也缺严谨。不过文章只是想说明两个观点：双重周期衰落，房地产衰落比单周期衰落更严峻;第二是房地产行业已经失去了上升的任何想象空间，因此这次双周期衰落的背景是房地产行业进入阶段性夕阳产业的一种融合，这种三种因素相叠加，市场显得愈加悲观。