做好产品和服务才好“过冬”

美国爆发金融海啸，令低迷楼市雪上加霜，部分“救市”举措能否振奋楼市信心？在目前经济环境下您会否停止观望买房置业？本周三下午，由本报主办的“地产沙龙”第二次活动圆满结束。

我们邀请了田禾地产副总经理苏雪梅、宏远地产发展研究部经理罗雄和中原东莞市场研究部经理车德锐一同探讨东莞房地产商如何平稳“过冬”。开发商普遍认为，首先要把产品做好，这对于开发商比较平稳地过好这个“冬天”至关重要。

           罗雄                    车德锐                     苏雪梅

【谈政策】

“9·27新政”会否松动？

“9·27新政”是否真能“开禁”，其“开禁”后是否能打破目前楼市浓厚的观望情绪？

田禾地产副总经理苏雪梅表示，由于国外的经济形势恶劣，目前国内经济最需要做的一点是拉动内需，这就要保证居民的消费要上来，体现在房地产上，就是要保障成交量。

如果房价跌得太低，会影响宏观经济的运行，也会增加银行的呆坏账，房地产企业融资更难，消费者的信心就会动摇，所以说应该“开禁”。

中原东莞市场研究部经理车德锐则对“开禁”持否定态度。“松动是可以预期的，但不可能取消‘9·27新政’。”车德锐表示，稳定是政府的系统工程，取消这个政策是一种“硬着陆”，风险很大，但对第二套的界定标准上有所松动的可能性比较大。比如以前以个人为单位购买，现在是否可以考虑以家庭为单位等等。

【谈贷款】

银行可能会收紧放贷

房地产企业融资长期严重依赖银行贷款，导致银行业和房地产行业的关系过于紧密，美国金融危机使得房地产业一损俱损。

目前在房地产业，成交量持续下滑、购房者信心疲弱、发展商利润下滑导致一些开发商遭遇资金流困境。与此相伴，银行业的不良贷款风险也在不断增加。

车德锐表示，从银行的角度来讲，目前应该不会放松对房地产的放贷，因为现在房地产借贷已经问题不少，以后可能还会暴露出更多的问题，所以银行只会对放贷进一步收紧。

【谈入户】

取消购房入户政策不会改

东莞的置业者中有三成以上是新莞人，去年底东莞推出“禁止购房入户”政策，新莞人购房比重开始减少，这对东莞楼市的打击也是明显的。

最近有房地产企业提出希望取消这一政策，对此车德锐表示“不太可能”。他认为，“取消购房入户”政策是和产业转型相结合的，东莞的产业转型是必然的，所以调整入户政策的可能性不大。

东莞政府是否会出台一些政策救市？车德锐表示，目前东莞的制造业遇到的“寒冬”比房地产更严峻，因此目前政府的举措首先是救“大经济”，接下来才可能针对各个行业进行微调。

今年以来，东莞陆续出台公积金取消强制险等一些措施，但是不能理解为“救市”，只是一些规范措施，不会出现直接刺激房地产的地方政策。

【谈楼价】

5000多元/平方米已是合理价

数据显示，9月东莞市商品房均价为5680元/平方米，其中普通住宅均价为5072元/平方米，同比下降18.4%。开发商都喊“不能再降了”，但是十一黄金周期间，不少楼盘又纷纷推出“特价房”、“让利直减”、“买房送非毛坯”等优惠，给消费者的感觉是楼价还有下降的空间。那么，情况真的是这样吗？

苏雪梅当即算了一笔账：目前发展商的建安成本接近2500元/平方米，加上税费1200元和目前城区中等地价1000元，发展商的成本已经接近5000元/平方米，所以说5000多元/平方米已经是比较合理的价位了，消费者不买账其实也是一个心理的问题。

罗雄表示，降价可能会引起一个恶性循环，并不是救市之道，楼价如果再“缩水”的话，断供的范围会更广，也会对社会稳定造成影响。

【谈退房】

不能接受投资受挫就要退房

近段时间以来，“退房”也成为发展商面临的一个棘手问题。对此，苏雪梅表示：房价跌了你要讨回来，那房价升了你要不要追加钱给开发商呢？购房者必须明白“投资都会存在一定的风险”，如果是因为投资楼市受挫就要求退房，那是发展商不可能接受的。

车德锐也表示，退房事件反映了东莞的房地产市场还不成熟，购房者预期的收入减少，退房也给发展商的品牌造成负面影响。在这种情况下，开发商要做的只能是改善服务、提高品质。

【谈“过冬”】

把产品要做好配套服务跟上

苏雪梅表示，开发商首先要把产品做好，配套方面的服务也要跟上，展现给客户的东西都要让他觉得能物超所值。这对于开发商比较平稳地过好这个“冬天”至关重要。

“资金为王，开发商应该尽可能做好资本运营，调用更多的融资渠道，才能度过‘寒冬’。”罗雄认为，开发商只有理性地把握足够的现金流和开发节奏，避免盲目开发，并加快销售节奏才能突围而出。

车德锐也表示，开发商首先要树立长远的眼光，理性地看待房地产的起起落落。他认为，现在这种调整其实也是一次行业洗牌，发展商应该理想对待。

“要降价就要一步到位，千万不要一点点降，那样会加重消费者的观望情绪，一步到位才可以有效刺激消费者的购买力。”车德锐表示，现在促销方式非常多，消费者想要了解一个真实的楼盘是很费时费力的，建议开发商能坦诚地公布价格，让消费者一目了然。

【网友提问】

网友：讲到“过冬”，很多企业反映非常快，比如万科和宏远合作拿地，平摊风险，这是否以后房地产业发展的趋势？

罗雄：合作开发对于地产商来说其实是一个优势互补的选择，可以发挥各自的优势做得更完善。