杨红旭：房企开始为昔日扩张失策买单

　　光耀地产被传倒闭的消息迅速升温，光耀集团董事长郭耀名也承认了困境。光耀地产错在扩张时机失策，自2009年起开始全国扩张，其实主要是2010-2011年拿了不少地。但是，现在看来，2010-2011年并不是购地好时机。加上政策的调控，房企该为错误买单了。

　　近日，关于光耀地产陷入经营危局的报道不断。这家总部位于深圳，曾经登上中国房地产百强榜的房企，在业内小有名气。所以，这些新闻的影响力，远大于几个月前，宁波奉化最大房企浙江兴润置业资金链断裂事件(负债35亿元，总资产30亿，资不抵债)。

　　近几年，笔者在为诸多大中企房企讲课时，总是反复讲到一个所谓的“投资三论”：何时投资?在哪投资?投资什么?开发商购地、并购、扩张，必须想清楚这三大命题：时机、区域、产品。想不清而乱决策乱投资，很可能最终会吃苦头。虽然中国住宅市场化历史只有区区十几年，但已出现了很多“惨剧”。

　　作为系列文章的第一篇，本文主要释述“扩张时机失策”。光耀集团主营业务为房地产开发，成立于2002年，自2009年起开始全国扩张，其实主要是2010-2011年拿了不少地。但是，现在看来，2010-2011年并不是购地好时机。

　　2008年，全国楼市快速降温;2009年在国家在大力刺激之下，楼市V形反弹，快速繁荣;2009年底开始新一轮调控，2010年房价继续上涨，但出现波动和地区分化，各地高价地频出;2011年上半年楼市仍然活跃，下半年快速降温;2012年上半年市场较低迷，下半年回暖，但区域分化显著。

　　上述是一个完整的房地产短周期。了解、认知和掌握短周期规律，对于指导房企选择购地时机，意义与价值皆巨大。其秘籍在于：房市变化领先于地市，一定要紧盯着房市变化，从而决定购地的策略与实操战术。房屋成交量一旦开始出现趋势性萎缩，应立即减少拿地，趋于谨慎;而等到房价由上涨转为止涨之际，应全部停止购地行动。

　　大道理讲再多，不如典型案例有力。案例之一，2004年，全国大概有三家房企的销售额首次超过百亿：万科、合生创展、顺驰。正是2004年，顺驰成为全国房地产开发业中最大的“黑马”，并喊出了要成为行业第一的口号。2004年和2005年，是顺驰扩张最疯狂的时点，其中长三角是布局重点之一。

　　但是，2005年二季度开始国家调控房地产(新老国八条)，之后以上海为主的长三角市场，迅速降温，上海房价曾连续多月领跌全国(这一衰况，很多人不知情，或已淡忘)。2005年，顺驰销售额下滑，没能保住百亿，而万科和合生创展依然前行(其中合生那时生猛，后来掉队)。

　　2005年下半年至2006年，顺驰为之前的狂热扩张，付出了惨重代价，2006年无奈卖身，被香港路劲收购。这是中国房地产发展史上最重要的案例之一。回顾和研究中国房地产开发企业，顺驰是绕不过去的。

　　案例之二，经历2006年降温之后，2007年全国楼市迅速回暖、热闹，下半年高价地频出。2007年底，上海普陀长风生态商务区爆出一个高价地，在业界并不知名的上海志成以黑马姿态突然杀出，以11亿元的超高价格从众多地产大鳄口中抢走地块，挂牌价3.14亿元，成交价接近挂牌价的3.6倍。

　　富有戏剧性的是，半年之后，楼市突然变脸，由热转冷，志成不惮于以损失3000万保证金为代价退地。更富戏剧性的是，3个多月后，当这块地第二次被政府出让时，志成再度出手，以底价获得，比第一次成交价大幅减少3.4亿元，缩水了三成。房地产市场，从来不缺传奇，也从来不缺悲剧。而志成这出戏，可谓悲喜交加。

　　案例之三，等到了2008年下半年，市场最低迷的时候，保利却逆势大举购地，事后证明多属抄底价，其后两年，保利货量充足，推盘时正好赶上楼市复苏、回暖、热闹，业绩大增，这才叫“弯道超车”。而与之相较，万科当时的预期较悲观，没有大量拿地，我记得直到2009年5月，肖莉才公开表示，2008年购地偏谨慎了。当然，比万科更悲观的，还有一大堆开发商。

　　2009年，随着房市回暖，下半年地市快速反弹，四季度已开始高价地频出，而真正的高价地大潮，出现在2010年。事后证明，此时属于拿地风险区间。2011年下半年房价下跌后，许多2010年的高价地项目很苦逼，少数没赚到钱。还有极端案例，直接把土地还给了政府。