楼市持续调整 房价理性回落——深圳住宅市场三季度分析

深圳楼市前三季度仍处于调整期，受宏观经济环境预期不确定等因素影响，消费者入市信心不足，市场供需双方呈胶着状态，住宅成交同比下降四成多，房价理性回落，观望氛围仍然持续，预计春节前后市场成交将有回升。

市场供应：集中推盘 供应量急升

三季度是深圳楼市传统销售旺季，全年唯一的黄金周配合房地产秋交会的展销活动，更是众多因市场观望而推迟入市的楼盘的放盘良机。一方面，部分楼盘在9、10月的大批量放盘，极大提高了整个三季度的市场供应量；另一方面，住宅消费市场仍处于理性调整期，刚性需求持续未得到释放，新房存量进一步增大，积压效应明显。

据深圳国土资源和房产管理局公布的数据统计，2008年1-9月全市新建商品住宅供应量为469万平方米，同比上涨22.14%，第三季共有53个项目入市，供应量达211万平方米，入市房源达21639套。除龙岗区外，其他各区供应量比去年均有增长。其中关外两区依然唱主角，宝安1-9月供应量占全市总量的45%，超越龙岗，达210.3万平方米，同比增加55.82％，三季度共有22个项目入市，其中半数项目位于西乡，阳光海湾花园、香堤湾、富通城等楼盘的入市为此片区带来了充足的房源；龙岗供应量虽然比去年减少，但依然以134万平方米位居第二，三季度入市项目主要集中在龙岗中心区，千林山居、公园大地、君悦龙庭等都是片区推盘量较大的项目；而罗湖因土地稀缺、供应相对萎缩，成为全市三季度供应量最少的区域，仅有3个项目入市；盐田第三季集中推盘，入市项目达6个，致使1-9月供应比去年同期翻了一点五倍，同比增长155.44%（见表1）。

三季度住宅供应户型普遍偏大，有不少大户型及豪宅产品入市，致使全市供应的住宅平均套型面积达98平方米。其中福田一改以往以中小户型为主的供应，本季推出天安高尔夫珑园、四季山水花园两大户型项目，全区平均套型面积达109平方米；龙岗也有较大量大户型项目入市，如大山地花园、千林山居，套型面积均在200平方米以上，全区套型面积也达107平方米。因此两区平均套型面积都在107平方米附近。宝安由于“90/70”政策推进，书香门第上河坊广场、桃源盛景园等部分中小户型项目开始携大批产品入市，平均套型面积从一季度的132平方米下降至98平方米，但套型面积90平方米以上的项目依然占大多数，其中套型面积为90-144平方米的项目8个，占比36%；套型面积在144平方米以上的项目7个，占比32%。盐田除了万科东海岸的别墅产品外，三季度推盘的均为小户型的项目，因此片区平均套型面积只有68平方米。全市仅南山和盐田供应的住宅平均套型面积低于90平方米外，其余区域均高于90平方米，可见大户型项目的入市信心仍然充足。

市场成交：成交继续走低 豪宅及促销产品受热

1-9月全市新建商品住宅销售面积242万平方米，同比下降46.06%，销售套数为26349套，同比下降41.31%，二手住宅成交264万平方米，比去年同期下跌67.77％，二手住宅与新房的交易面积比例降至1.09:1，从去年底延续至今的市场调整是成交下跌主要原因，目前楼市仍然被观望气氛笼罩。从前三季度全市新建商品住宅成交量走势来看（见表2），二季度4、5月传统销售旺季和春交会的推动下，少数项目进行了价格调整，市场成交量有所回升。6、7两月由于地震、暴雨天气等自然因素影响，房价仍处于高位，促使成交再度回落。8月之后开发商理性面对市场，主动调整价格的项目明显增多，不少项目借助中秋节这一销售节点进行优惠促销，带动成交量小幅回升。

在前三季度各区的住宅成交中，罗湖与福田的成交降幅最大，同比分别减少65.43%和65.24%，南山、盐田、宝安成交均比去年同期减少4成以上，龙岗降幅最少，但同比下降也达31.39%（见表3）。三季度中小户型及高端豪宅依然成为市场热点，部分中小户型楼盘由于推盘量大，选择了较合理的价格入市，并加大促销优惠力度，加上市场低迷，此类型物业适宜居家、总价又较低，因而带来活跃的成交，如龙岗布吉的景和园、宝安西乡的富通城、南山的雷圳0755、盐田的倚山时代雅居等。随着90/70政策的实施，大户型住宅在市场的比重将逐步下降，稀缺性日渐明显。高端豪宅拥有稀缺景观资源，具有较强的抗跌性和良好的长期升值潜力，因而仍然受到高端客户的青睐，如天麓、万科东海岸、卓越维港、水榭山、百仕达东郡广场等均以较高的价格入市并取得较理想的销售成绩。

房价理性回落部分片区价格战升温

1-9月由于受个别顶级豪宅入市影响，全市商品住宅成交均价被拉升，达13159元/平方米，同比上涨0.68%（见表4）。“五一”春交会期间全市近20个楼盘推出特价房拉动销售之后，形成了一波销售小高峰，5月房价跌至上半年最低点，只有11143元/平方米，之后市场价涨量跌，成交重现停滞状态。7月有天麓等顶级豪宅入市，加上普通住宅成交较少，房价飙升至16198元/平方米；为打破楼市僵局，8、9月不少项目借助北京奥运会、中秋节、秋交会等，推出“特价房”、“一口价单位”及各式各样的促销优惠，房价逐渐呈下降趋势，两月房价环比分别下跌10.80％和18.81％，9月全市房价降至11731元/平方米，价格调整也以更加公开的方式直面市场，在位置较偏僻、配套尚不完善的关外，价格调整更是呈现赤裸裸的价格战形式不断升级。

关内片区前三季度房价普遍比去年上涨，主要因为成交量减少，且入市项目有部分为超大户型或豪宅带动房价上涨，如盐田，因为有别墅、大户型豪宅入市，成为1-9月房价最高的区域，均价达29588元/平方米，同比上涨131.15%；在销售压力下，第三季度关外宝安、龙岗两区房价理性回归，1-9月同比下降5.82% 和5.37%，部分偏远片区房价调整则更为明显。如宝安西乡的阳光海湾花园7月推出的高层单位以低于片区均价的8300元/平方米入市，9月又推出7008元/平方米的特价单位，引发了供应量庞大的西乡片区进入新一轮价格调整。

营销推广：降价促销为主节庆文化活动为辅

为搅动深圳楼市僵局，众多项目尝试开展形式多样的营销手段，降价促销成为刺激楼市成交的一剂猛药，也被越来越多的项目运用以加速资金回笼。进入7月以来，不少新入市项目在进行打折优惠的同时，推出特价房优惠、定金加倍返还优惠、抽奖活动等优惠活动。宝安区泰华阳光海二期的洋房，9月以9500元/平方米低价入市，相比历史最高价格16000元/平方米降幅达40%，引发西乡片区调价风波。

三季度楼盘营销以价格促销为主，配合节日活动拉升人气为辅，结合奥运赛事活动、中秋嘉年华DIY月饼、游园会之类的形式活泼的互动活动频频推出，如深业·新岸线举办“迎奥运、庆冠军”成交客户抽奖回馈活动，熙龙湾结合奥运赛事举办的宝宝爬行比赛、五环向心靶、奥运涂鸦等系列活动，书香门第举办“上河坊CBD精英博文大赛”等，有效吸引了处于观望期的消费者的注意力，一定程度上将消费者注意力由过分关注价格转移到重视住宅项目的内在品质与文化内涵上，对销售起到了较好的促进作用。

市场热点

秋交会普遍降价 成交未达预期

2008深圳(秋季)房地产交易会于9月29日-10月3日举行，本届房交会近百家开发商携带约120个楼盘参展，深圳开发商约70家，展出楼盘约90个，深圳参展楼盘比例大幅增长。本届秋交会虽然由于促销、降价普遍，带来了一定成交，但并未达到开发商大量销售及消费者希望房价大幅下降的预期，楼市买卖双方仍然处于博弈状态，。

两率下调对楼市影响有限

9月15日，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，为今年走势低迷的房地产市场送来些许“暖意”，有利于缓解消费者的观望情绪，对房产个贷金融市场是利好消息，但对楼市没有明显的提振作用 。