合富辉煌08年9月东莞楼市分析报告

本月透视

■央行四年首度降息  房地产市场利好有限

拥有158年历史的华尔街第四大投行雷曼兄弟公司9月15日向法庭提交破产保护申请，数小时后，中国人民银行便宣布从9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，并下调部分中小银行存款准备金率1%。央行此番下调利率是在连续9次加息、接连20次提高存款准备金率后的首次减息，与此同时次贷危机阴影下的欧盟、日本等国央行也纷纷宣布为金融市场注资。

合富辉煌东莞市场研究部分析,贷款利率下调后将直接带来企业贷款成本的下降。截至7月末，东莞全市房地产开发贷款余额285.73亿元，房地产开发贷款利率如果整体下调0.2%，那么每年大概可以为开发商节省约5700万元财务费用，降息稍为缓解开发商的资金压力。贷款利率下调也会带来住房按揭贷款利率的小幅降低，以20年期限的40万元房贷为例,降息后每月降低22元，供房者月供受惠幅度均不超过0.9%，合富辉煌东莞市场研究部认为,贷款利率微调对挽救低迷楼市的作用非常有限。

合富辉煌东莞市场研究部认为,分析央行本次调整利率，还有一句话不能被忽略，“落实区别对待、有保有压、结构优化的原则”。魔鬼藏在细节中，何谓“区别对待、有保有压”？央行保什么压什么？

对这句话的解释需要回溯央行的几个文件。9月1日央行曾发布《引导货币信贷合理增长，优化信贷结构》文件，文件对“区别对待、有保有压”的原则做出了阐释：第一加大对三农信贷支持，第二是加大对中小企业融资，第三加大对震区重建的金融支持。央行明确了要“保”的三个方向，但是对“压”的方面，该文件没有明确指明压缩信贷的行业。而8月27日下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，央行则表达了将对房地产开发贷款继续控制的态度。

这次出台调整贷款基准利率和部分银行存款准备金率，从政策措辞上看，房地产行业依然还不是央行信贷政策的呵护对象。同时仔细比较其中长短期贷款，其下降幅度是不一样的，一年期贷款利息下调0.27由7.47下降至7.20，五年以上期贷款利息只象征性地下调0.09仅仅由7.83下降至7.74。之所以作出这样的调整，一方面有更多的资金让中小企业以较低的成本拿到贷款，同时央行对长期贷款为主的房地产个人贷款、房地产投资等暂时还不会放松。合富辉煌东莞市场研究部分析,东莞目前整体库存量很大，如何出货、加快资金周转速度，才是摆在大多数开发商面前最急于解决的难题。      

合富辉煌东莞市场研究部分析认为,虽然中央的宏观政策对房地产仍不乐观，但因为土地出让金收入归地方的财税政策制度设计以及房地产投资对地方经济的巨大拉动作用下，地方政府热衷于出台各种“救市”政策。今年下半年西安、重庆、南京等地纷纷出台财政补贴购房者、缓缴基础设施配套费、减免税收等政策，在一定程度上降低了房地产的开发和交易成本，然而最终真正能够挽救楼市的并不是政府，而是开发商要造出真正满足客户需求、与目标客户群体支付能力相称的房子。

一、商品房成交价格分析

（一）商品住宅签约均价情况

9月住宅签约均价小幅下调6.9%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年9月东莞全市商品住宅签约均价约5198元/㎡，环比8月5585元/㎡小幅下降约6.9%，每平方米下调幅度300多元。主要为9月份普通洋房成交比重增大及别墅（含类别墅）成交量下降原因所致。如下图，9月份3500-5000元/平方米成交面积比重为48.3%，环比8月略减少约1.7个百分点。全市7000元以上（含别墅/类别墅）成交比重为12.6%，环比8月略减少2.5个百分点。9月份全市别墅成交约32套，环比8月份减少约30套。从整体来看，9月份全市住宅均价与8月份相比无太大出入，整体房价企稳。

3500-5000元是近3月市场成交主力价格区间

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,，从近3月成交情况来看，3500-5000元是市场成交主力价格区间，此区间成交面积比重基本为50%上下。取3500-5500元中间值，即4250元为市场供求最多的价格。

9月房价企稳 洋房均价基本守住“5000元”大关

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，虽然从全市住宅签约整体均价来看，近三月呈现逐月小幅下滑态势，但细分到各类住宅来看，整体房价企稳。价格变化最大产品为别墅，主要原因为叠加别墅、联排别墅、独栋别墅价格拉差较大，每月别墅成交类型不同，成交均价则有较大变化，尤其在成交数量少的情况下。从洋房和公寓来看，房价企稳。全市洋房均价基本守住“5000元”大关（如上图）。

（二）每日签约均价走势

住宅

数据来源：合富辉煌东莞市场研究部

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,，9月东莞市住宅每日走势呈现小幅下滑态势，每日签约套内均价最低价5449元/㎡(即建筑均价4523元/㎡)，与上月最低价5464元/㎡每平方米基本持平；最高价8260元/㎡(即建筑均价6856元/㎡)，比上月最高价8824元/㎡每平方米略低600元；主要套内均价主要区间为5779-6728元㎡，即建筑均价4796-5584元/㎡，同比上月有所下降（上月主要建筑均价区间为5256-6075元/㎡）,取中间值5190元/㎡，与上月每平方米低约500元（上月为5666元/㎡）.各项指数说明9月东莞住宅整体签约均价环比8月份有所下降，下降幅度约为500元/㎡。

别墅

数据来源：合富辉煌东莞市场研究部

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年9月东莞市别墅每日签约套内均价区间7485-32172元/㎡(上月为8300-23530元/㎡)；主要套内均价区间位于9262-16112元/㎡，总体签约价格水平环比上月无太大变化。

商铺

数据来源：合富辉煌东莞市场研究部

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年9月东莞市商铺每日签约套内均价区间7307-57800元/㎡(8月为1500-32412元/㎡)，主要套内均价区间为8785-20681元/㎡。（8月主要套内均价区间为8102-14066元/㎡）

办公类

数据来源：合富辉煌东莞市场研究部

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年9月办公类商品房每日成交套内均价区间为1500-1573元/㎡（8月份为9573-14555元/㎡），主要套内均价区间为11953-13283元/㎡（8月份为11424-13269元/㎡）

9月主要宏观经济信息

二.城区商品房供应分析                                    

图表制作：合富辉煌东莞市场研究部

城区48盘在盘 市场竞争激烈

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年9月至国庆东莞四大城区在售楼盘达48个，其中南城22个，东城18个，万江5个，莞城3个。南城区楼盘分布最多、最密集，莞城区在售盘最少，莞城区08年楼市放量较大。公寓主要集中东莞CBDD，别墅主要分布于南城水濂山片区。

08年9月至国庆东莞城区推货情况

数据来源：合富辉煌东莞市场研究部

“金九”不被看好 新品供应减少四成 以消化存量为主

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年9月至国庆四大城区约有18个楼盘新品供应，同比去年减少1个，供应总套数仅2794套，同比去年减少四成。新盘上市仅3个，同比去年减少2个，市场以旧盘新推为主。四大城区新推货由多到少排列为南城、万江、东城和莞城。万江区08年楼市供应增加明显，楼市竞争激烈。

合富辉煌东莞市场研究部分析,今年“金九”不被市场看好，9月各种宏观经济不利消息集中严重影响着开发商及购房者信心，加之市场存量较大，开发商有意减少了新品供应，9月至国庆期间东莞城区以消化存量为主。部分项目推迟开盘时间，如原定在国庆期间开盘的上东国际、希尔顿广场及世博领寓等楼盘将推迟在10月至11月上市。

三．商品房新增供应分析

1．总体特征

宏观信息面无法支持“金九”  开发商“减产自救”静观楼市态势

合富辉煌东莞市场研究部分析认为,开发商普遍不看好“后奥运”楼市走势，“金九”提前在8月“奥运月”启动，以致8月东莞楼市赢得不错战绩。进入9月，众多国际国内不利宏观信息更为低迷楼市笼上阴影，民众购房意愿大大折扣，“金九”成“铁九”大势已定。开发商对9月楼市无奢望，“减产自救”静观楼市态势。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,9月全市新增住宅供应面积约57.47万平方米，同比去年减少45.6%，供应套数5725套，同比去年减少48.5%。

9月住宅新增供应量创三年同比最低

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,，今年9月份全市住宅新增供应量均同比06、07年减少较多，分别同比减少45.5%和51.1%。在楼市低迷环境下，开发商相应减缓了楼市供应 ，在9月份此种现象表现突出。去年9月与今年9月恰好是两个完全相反的市场，去年9月火热，今年则冷清；去年9月投资疯狂，今年则投资基本绝迹。

2．商品住宅新增供应区域分布特征

镇区供应量突增 08年寮步镇楼市供应持续增加

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年9月东莞市共有16个区域商品住宅新增供应，环比8月份增加5个区域，分别同比06年、07年减少3个和减少1个。各项指标均表明今年9月楼市供应比以往有所缩水。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,：东莞东部片区9月楼市供应较少，东莞主城区及中部分布较多。寮步镇为9月新增供应楼盘数量最多的镇区，该镇区楼市竞争较激烈。

3．商品房新增供应产品类型特征

08年9东莞全市新增商品房供应按产品类型划分表（单位：万㎡）

数据来源：合富辉煌东莞市场研究部

公寓、别墅供应同比大幅减少

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,,9月全市商品房除洋房、别墅和车库供应环比有所增加外，其余各项指标无论同比还是环比均有所减少，多数指标大幅减少。其中在住宅方面，公寓供应同比下降幅度最达，超过九成，主要原因为07年9月市场投资火热，公寓产品井喷供应，而今年9月则投资基本绝迹，公寓供应相应减少。此外，前三季度公寓存量较大，市场以消化货货为主，也是后市新增供应减少的重要原因之一。别墅产品一年比一年稀缺，今年9月新增供应同比减少超过六成。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,：06年9月商品房市场主要以洋房供应为主，公寓和别墅相对较少，07年9月洋房、公寓、别墅则不同程度得到了大量供应。今年9月则各大类型住宅供应均不同程度的减少。

4．楼市供应结构

以10㎡区间差划分：91－100㎡户型供应量最大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年东莞小户型供应量得到了持续增加，“90/70”政策功效在进一步显现.以10㎡区间差划分，9月份全市住宅91－100㎡户型供应量最大，供应面积9.1万平方米，占全市比重15.8%，供应套数954套，占全市比重16.7%。供应面积前5名面积区间段分别为91－100㎡、81－90㎡、 71－80㎡、111－120㎡和121－130㎡。前5名面积区间和8月份区间段相同，仅是排名先后顺序差别

90平方米以下户型供应套数比重50.1%，连续三月50%以上

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,以90㎡为户型界线，按套数划分，08年9月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占50.1%（8月份为60%），90㎡以上占49.9%（8月份为40%）。90平方米以下户型供应套数连续三个月超过90平方米以上户型。

四．商品房销售情况分析                                                    

1．总体特征

各项销售指标全线飘绿

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,，传统楼市旺季――“金九”与以往180度大转弯，今年9月东莞楼市各项销售指标全线飘绿，住宅与非住宅无论同比还是环比均出现一定幅度的下滑。尤其从签约面积来看，同比与环比均大幅下滑四至七成，“金九”变“铁九”已成铁定事实。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年9月东莞全市商品房网上签约量2661套，其中住宅2321套，非住宅340套。商品房签约面积24.41万平方米，其中住宅面积22.65万平方米，同比减少六成，环比减少四成。合富辉煌东莞市场研究部分析,9月美国金融危机恶化，全球金融市场暗潮涌动，股市飞流直下不回头，加之国内经济不景气，谈“奶”色变。。。一系列不景气信息集中在9月大大地降低了居民购房意愿。民众对宏观经济缺乏信心是楼市成交低迷的根本原因。

2．商品住宅销售量月度走势分析

08年9月住宅签约量跌至07年以来21月倒数第三

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,， 08年签约量与07年相比整体下降一个台阶。08年9月签约量处于较低水平，跌至07年以来21月倒数第三。在08以来，9月份签约量仅仅高于楼市淡月2月，与平常月无异。

3．商品房销售量区域分析

寮步镇08年以来住宅销售量大增

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年9月全市共有30个行政区域商品住宅签约,洪梅、高埗和道滘无签约。南城区住宅签约390套居全市榜首，寮步镇356套其次。寮步镇08年以来住宅销售量大增，主要原因为供应大幅增加，且近期房价下调带动一定成交。签约套数前五名区域中，四大城区占了四席。

08年9月东莞商品住宅月销售量100套以上区域8个，环比8月份减少4个.其中签约量400套以上区域无，300-400套2个，200－300套2个,100-200套4个，50－100套5个，1－50套17个。

城区销售比重环比8月上升近10个百分点

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,,08年9月城区签约比重环比8月有所上升，市场由“三七分”格局重新演变为“四六分”格局。9月城区签约比重环比8月上升的主要原因为8月份镇区发力而城区动作较少，导致8月城区比重大幅下滑，而9月则是恢复到正常水平。

潜在楼盘供应情况

数据来源：合富辉煌东莞市场研究部

9月东莞商品房新开工放缓，新开工面积环比减少超过五成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年9月份东莞全市商品房新开工面积约59.4万平方米，环比8月份20万平方米增加近两倍.9月份商品房新开工项目主要集中在9个区域，环比8月增加3个。南城区新添洋房项目－精英世家，石龙镇08年楼市供应大增，洪梅镇将打完成近两年新增商品住宅小区零的突破。

五。土地市场分析【数据来源：东莞市国土资源局】

1、9月土地市场动态

商住地流拍现象继续，减轻楼市后期供应压力

“土地流拍”已经成为今年东莞土地市场的一个关键词，从进入08年开始，几乎每个月都会有地块流拍。据合富东莞公司市场研究部统计数据所得，08年前3季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万平方米；其中仅商住用地流拍就有19宗，流拍面积为60.5万平米，占总流拍面积的71％。继上月樟木头10宗挂牌交易商住地全部流拍后，本月又有两宗同位于常平镇的商住地无人问津。而在07年全年仅有2宗商住用地遭遇流拍，流拍面积为3.4万平米。相比之下，08年的商住地流拍现象非常严重，而且有继续蔓延下去的可能性。

“在楼市繁荣期,地价上涨先于房价上涨；在楼市低迷期,地价下跌先于房价下跌。”土地市场交易情况可以说是楼市情况的一个晴雨表，而且两者是相互影响，密不可分。地块频频遭遇流拍，自然反现出楼市情况的不容乐观，开发商们资金链紧张，目前减产自救方为上策；但另一方面却带出对楼市的利好消息，地块流拍面积增加，土地实际成交面积减少，代表着未来一两年内房地产的开工面积会相对减少，产品竞争压力减缓，有利于后期楼市的健康发展。合富辉煌东莞市场研究部分析认为,当供需关系逐步平衡之后，楼市的春天必然会到来。

2、9月地块供应情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年9月份供应地块共有14宗，供应总面积约为25万平米，同比07年9月份的减少了35％。其中商住用地供应6宗，面积为9.6万平方米，占总供应量的38%；供应量最大的依然是工业类用地，面积为11万平方米，占总量的44%。

本月新推地块供应情况表

08年南城区首增商住地供应

本月指得关注的地块是位于南城区东骏路西侧的2008G033和2008G034地块，是南城区今年以来首次供应的商住类用地，面积分别为33661和10952平米。

这两宗地块的位置和地形都非常不错，靠近南城体育公园，周边还有东骏豪苑、景湖春晓、景湖花园等成熟大社区，居住环境良好，所属片区的未来发展潜力较好，应该会得到某些开发商的青睐，流拍的可能性不大。

地块信息表

2008G034、2008G035地块位置图

3、9月地块成交情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年9月份共有18宗地块上市交易，实际成交16宗，2宗位于常平镇的商住用地遭遇流拍。本月成交土地面积为58万平方米，总成交金额为77897万元，同比07年分别增长212％和31％，主要是本月工业用地和仓储用地的成交面积大幅度增加，占总成交量的62％。

本月商住用地的成交量基本和07年9月份持平，打破了连续两个月没有商住用地成交的局面，成交面积为17.9万平方米，成交金额为58032万元。平均地面单价为3238元/平米，折合容积率算得楼面地价为1671元/平米.

08年前三季度商住用地成交集中在镇区

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年前3季度商住类用地的成交面积和成交总价同比07年双双下滑，成交面积仅为142.6万平米，比07年同期减少了21.9%。从前三季度商住地的区域成交情况来看，城区的成交量大大减少，主要集中在镇区。各镇区商住地成交总面积为133万平米，占总成交量的93％。成交面积排名前四的区域分别是凤岗、松山湖、大朗和虎门；而城区只有莞城区的成交量稍高一些，为6.4万平米，其次是万江和南城，东城没有商住用地成交。