中原地产：9月东莞房地产市场分析报告

一、地产要闻

1、产经要闻

中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率

为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

2008年1-8月份全国及东莞宏观经济指标运行情况：

美国金融业再掀风暴：雷曼兄弟宣布破产 美林被迫易手 AIG火线告危

9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟公司宣布破产，而美国第三大投资银行美林公司则被美国银行收购，另外美国保险巨头美国国际集团（AIG）为了维持运转，已向美国联邦储备委员会寻求400亿美元的短期融资支持。9月18日，美联储、加拿大银行、欧洲中央银行、英格兰银行、瑞士国民银行和日本银行同时在各自总部所在地发表声明，宣布救市措施.。为避免华尔街金融危机持续恶化，美国政府正部署有史以来最大规模的救市措施，处理金融机构的不良资产，美国政府要求国会批准一项总额达7000亿美元的金融救援计划。

中行、招商、建行、交行、工行陷入雷曼兄弟破产遭损失

根据统计，在四大国有上市银行和6家股份制上市银行中,目前已有工行、中行、建行、交行、招行、民生、中信、兴业、华夏等9家上市银行持有雷曼相关资产。雷曼兄弟前30大无抵押债权人主要是亚洲金融机构，包括日本的Aozora银行、中央三井信托、住友三井金融、瑞穗实业银行、信金中央金库、以及中国银行等。据目前了解到的情况，雷曼对日本Aozora银行欠款额达4.62亿美元，对瑞穗实业银行欠款额达3.82亿美元，对花旗集团香港子公司欠款额约为2.75亿美元，而中国银行纽约分行也曾主导给雷曼贷款5000万美元。

三大利好，股市月底反攻

受证券交易印花税单边征卖方千分之一，中央汇金公司增持工、中、建三行股票及国家支持中央企业根据自身发展需要增持其所控股上市公司股份，支持中央企业控股上市公司回购股份的利好因素影响，沪深两市谷底反弹，截至国庆长假前最后一个交易日，沪指全周大涨百分之十，创下二十二周来的最大周涨幅。

8月份全国居民消费价格继续回落，同比上涨4.9%

8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.9%。其中，城市上涨4.7%，农村上涨5.4%；食品价格上涨10.3%，非食品价格上涨2.1%；从月环比看，居民消费价格总水平比7月份下降0.1%；食品价格下降0.4%，其中鲜菜价格下降0.1%。而8月份东莞市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨5.2%，涨幅比7月份收窄2个百分点。从月环比看，8月份居民消费价格总水平比7月份下降1.6%。1-8月份累计同比上涨6.6%。

银监会：商行加大贷款投放确保国民经济发展

银监会发言人近日表示，下半年以来各家商业银行根据宏观经济增长和市场需求，加大了贷款投放力度，重点支持三农、小企业和“节能减排”项目的有效需求和科学发展。除此之外，还将进一步加大力度，支持四川汶川大地震受灾地区和冰雪灾害地区恢复生产生活。

台行政当局：台企投资大陆将松绑

台行政当局“经济部投审会”日前公布新修正的赴大陆投资案件的投资金额上限和审查方式，将企业登陆资本净值从20%、30%、40%等阶梯式计算法，修改为一律采取净值或合并净值60%。 这项新措施规定获得“营运总部”资格认定的岛内企业及跨国公司在台子公司，投资大陆不受限制，现有约600家企业可望优先受惠这项松绑政策。

《关于率先探索转型发展之路争当实践科学发展观排头兵的意见》通过

东莞市委、市政府党政领导班子联席会议讨论通过了《关于率先探索转型发展之路争当实践科学发展观排头兵的意见》（以下简称《意见》），并确定了全市落实科学发展观的最核心任务为产业结构调整和产品转型升级。《意见》提出，东莞将实施收入倍增计划，力争到2012年城乡居民总收入比2007年翻一番。同时，东莞要以新加坡、香港和韩国仁川、日本川崎等国际先进城市为学习参照对象，探索转型发展之路。

东莞获评“中国制造业名城”

2008年9月24日在沈阳举行的第二届亚洲制造业论坛上，东莞、沈阳等8城市被评为“2008中国制造业名城”。

东莞入围“最具幸福感城市”50强

9月18日，主办方公布了“最具幸福感城市”50强名单，东莞名列其中，广东省其他入围城市还有深圳、广州、佛山、中山、珠海。

2、政策动向

广东青岛等地证券利息税上调至20%

广东、青岛等地却悄然将证券利息税上调至20%，广东地区一些券商接到税务部门通知，要求对之前按5%征收的账户进行补扣。国家税务总局有关官员则表示，目前相关规定尚未明确。

《东莞市建设工程企业行为记分办法》下月起实施,70分以下企业将出局

为了清理整顿建筑市场，酝酿多时的《东莞市建设工程企业行为记分办法》日前颁布，10月1日起正式实施。对企业在建筑施工领域内不良行为的监管，市建设局首次引入“记分机制”，把相关法规具体量化为多达411项的记分分值，一旦出现了某一项不良行为，处罚的同时会扣掉相对应的分数。　市建设局介绍，评分标准采用百分制，原始分为100分，90分（含90分）以上的为A级，表示信用优秀；80-89分的为B级，表示信用良好；70-79分的为C级，表示信用一般；70分（不含70分）以下的不定级。70分以下的企业，也意味着信用度极低，面临被清理出市场的危险。

欠发达镇村将重新界定 “一减一补”助弱镇驶上快车

“东莞将重新界定欠发达镇村。”副市长吴道闻在东莞市第十四届人大常委会第十一次会议上透露，新一轮扶持欠发达镇村工作中，将考虑推行生态补偿、减轻主要负担、加大财政投入、用地倾斜、提供贷款支持等，以促进东莞整体快速协调发展。

东莞：10%→20%：工行提高担保公司担保金

从8月份开始，工商银行东莞分行大幅提高了担保公司的保证金，由原来的10%提高到20%，这就意味着担保公司要把更多的本钱存在银行，资金周转变难了，而中行、招商银行、广发行等行并没有提高担保公司的担保金，仍是10%。

3、市政规划

市经贸局:《东莞市加强与周边地区产业合作规划》发布――东莞仍主力发展制造业

市经贸局局长陈桂明在市经贸局举办的《东莞市加强与周边地区产业合作规划》（以下简称《规划》）发布会上指出“东莞加强周边合作的定位很明确，就是要主力发展制造业，过去30年东莞如此，在未来的产业格局中，东莞仍要以制造业为主，这是与广州、深圳主要发展商业、金融业区别开来。” 《规划》提出了东莞选择与周边地区进行产业合作的重点领域：传统工业行业、新的工业增长点和现代服务业等三个方面。其中除传统的电子服装等东莞支柱产业外，《规划》还提出要加强东莞地区石化、汽配、造船等产业同周边地区的合作。《规划》明确地提出要吸引一批石化、汽配、造船等行业的大项目进驻，使2009-2015年间这三大行业的工业总产值年均增长率超过20%；到2015年要培育一批核心竞争力强、拥有核心技术和知名品牌、国内领先并在国际有一定影响力的大公司和企业集团；同时弥补创意设计、现代物流、会展等行业产业链的关键环节，使2009-2015间这三大行业增加值保持每年20%以上的增长速度。

市规划局：《东莞市城市规划设计市场管理暂行规定》面向社会征求意见

《东莞市城市规划设计市场管理暂行规定》近日面向社会征求意见，对设计单位有了更高的要求。一旦为违法用地、违章建设提供规划设计，将被处以“质量警告”，累计三次质量警告的列入黑名单，规划局不再受理该单位编制的规划成果。东莞范围内的市域规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划都要遵循此《规定》。如果出现设计文件粗制滥造、抄袭现象严重；为违法用地、违章建设提供规划设计；在技术经济指标上弄虚作假等10项行为，规划部门将提出书面质量警告。市环保局：年年内内关闭16家小造纸企业

在全省21个地级以上市中，东莞在化学需氧量单项上未完成年度减排目标。从市环保局获悉，为达到化学需氧量减排目标，今年我市将关闭240家“四纯两小”企业、16家年产5万吨的造纸企业，同时，推进污水处理厂建设。

《东莞市土地利用总体规划》通过国家评审：零星工业用地将冻结审批

《东莞市土地利用总体规划(2005-2020)》前日顺利通过国家评审,根据规划方案,到2020年全市建设用地面积为122018公顷,占全市土地总面积的49%。《规划》还提出,新增工业园区将设定“门槛”限制中小企业进入,例如企业年产值要达到1亿元以上或年税收100万元以上。《规划》还对全市工业用地发展方向进行明确的定位,今后将以发展大中型工业园区为主,主要保障工业园用地,冻结零星工业用地审批,将大部分用地指标集中,设立市镇两级工业园。

农村建房或只可拆旧建新

根据市国土资源局起草的我市未来土地利用规划方案，我市未来拟在农村居民点建设村居民公寓，农村建房用地只允许拆旧建新或者以旧换新，不再批准新的宅基地。另外，城镇建设用地也将控制在划定的建设控制圈内。

5年将投入30亿元，新建、扩建高中学校27所

东莞市教育局局长杨晓棠在昨日举行的全市高考总结会上透露，“我们将继续调整优化高中阶段学校布局，5年内，新建、扩建学校27所，总投入将近30亿元。”

3期公交设施建设规划公交站台将设休息椅

据市政科工作人员透露，在3期的公交设施建设规划中，包含公交站休息椅子增设这一计划。同时，1、2期已经完成的公交站台也将同步补增。3期公交设施建设预计投入4000万元人民币。公交站台休息椅暂时设计为由两三根铁棍连接于两端的支撑柱上构成。

全市1500公里村级公路面临“大修” 须按国家二级公路以上标准建设

东莞出台《东莞市村际道路联网升级改造工程实施方案》（以下简称《方案》），全市32个镇街的村际道路联网面临全线升级，1500公里公路“大修”在即。此次改造公路标准要求颇高，公路各项目须按国家二级公路以上标准设计建设，行车道不少于4车道，必须配套建设管线、照明、人行道、绿化、公交车港湾式停靠站等市政设施。

东莞将建第二福利院

东莞市民政局透露第二福利院的筹建工作正在进行中，预计年底前完成筹建第二福利院（或叫综合福利院）的请示和筹建方案的起草工作，并报请市政府批准。

城巴59路首末站延长

调整后的城巴59路由“东安花园至行政中心西”调整为：汽车东站、东安花园、东昇路中、石井市场、莞翠村、星河传说、新世界花园、东城小学、东城中学、东城市场、东莞广播电视台、城市花园、天源电脑城、篁胜酒店、行政中心西、电信局、鸿福路口、中心人才市场、宏远工业区、金丰体育公园、江南第一城。

区域信息：

4、其他关注

西安：出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，市民买房可获补贴

西安市《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，购房户按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90平方米~144平方米商品住房，购房户按购房款总额的1%享受政府财政补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，购房户按购房款总额的0.5%享受政府财政补贴。此外，经济适用住房购买家庭收入标准也作出了相应的调整，原标准是全年家庭总收入不超过33200元的家庭可以购买经济适用住房，现将收入标准调整为按家庭人均收入计算，即人均年收入不超过上年度全市城镇居民人均可支配收入的家庭，可以购买经济适用住房。西安还加大了对房产开发企业的城建费用支持力度。对于商品房项目，在2009年6月30日前，房地产开发企业按期开工的，城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。

南京：9.27救市新政策出台——发布《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》

南京市政府发布的《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》共二十条挽救楼市政策，内容主要涉及：1、2008年10月1日到09年9月30日期间，购买普通商品房按面积补房补，90平米以内贴总房款1%，90—144贴总房款0.5%2、二套房贷款标准：2套房人均面积低于南京市平均标准的，第2套房可继续享受按第一套房利率标准；3、2009年9月30日前，房地产开发企业可缓缴、分期缴纳基础设施配套、人防等建设费用，最长可延期至开发企业办理商品房销售许可证之前；4、取消“一套一价”的商品房价格管理方式；5、抓紧研究并适时推出提高个人公积金贷款额度；6、根据实际情况，调整商品房税收优惠标准；7、进一步加强“卖旧买新”税费抵扣的执行力度；意见的其他部分，还涉及扩大住宅供应面积，增加经适房、廉租房等供应面积的政策内容。

SOHO中国潘石屹放言将再投百亿“抄底”楼市

于呼和浩特举行的2008博鳌房地产论坛草原行活动上，SOHO中国董事长潘石屹放言再投百亿元资金入市，引发轰动。“我将竭尽全力抄底！”潘石屹表示。他所称的“抄底”意为在房地产市场短期低迷的情况下，手中握有资金者已经迎来最佳入场时机。根据潘石屹的介绍，未来一年左右，SOHO中国将再斥资百亿元寻找投资项目，而年初至今，SOHO中国的项目投资额已经达到90亿元。

联华国际总部由莞迁京

近日从联华国际(集团)有限公司董事局秘书长黄建辉处获悉，联华国际已于上个月在北京成功注册，集团总部近期将由东莞迁往北京。同时集团将涉足旅游地产。

“公寓”纷纷变脸“写字楼”

相关数据显示，从2006年8月至2008年8月两年时间里，东莞市公寓供应量就达到138万㎡，其中去年新增供应69万㎡，今年1～8月新增供应41万㎡。一方面，东莞公寓供应面积在不断加大，另一方面，在房贷新政影响下，市场为此进入长时间的调整期，小户型单位也陷入销售困境。在这样前提下，部分以小户型为主打产品的发展商开始改变策略，东莞部分公寓纷纷修改原建筑规划，变脸成写字楼。

5、市场及楼市动态

(一)市场动态

9月东莞楼市缩量蓄势待发，房价趋稳。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，传统的“金九”变“静九”。2008年9月东莞商品房总成交面积为24.3万㎡，缩量明显；环比8月下降43.6%，同比下降60.6%。商品房均价5680元/㎡，环比下降0.9%，房价进一步趋向稳定；商品住宅中，普通住宅（含洋房和公寓）均价为5072元/㎡，环比上月上升1.3%，其中洋房与上月持平，公寓上涨3.9%，别墅的价格大幅上升。成交区域分布上，随着金九银十的到来，城区竞争远比镇区激烈，优惠频出刺激城区需求，9月份城区成交比重明显回升。

（二）楼市动态（略）

二、土地市场分析

1、新增土地供应

本月土地市场供应量大幅增加，后市土地供应压力依旧严峻。

08年9月共有16块新增土地供应，总供应面积为46.88万㎡，同比增加1宗，供应面积却减少了8.13万㎡，减幅为14.78%。环比上月，土地供应增加了8宗，供应面积增多了34.99万㎡，增幅为294.15%。另外，本月土地供应还有商住用地8宗，供应面积为18.25万㎡，占总量的38.92%；工业用地6宗，面积为10.95万㎡，占总量的23.36%；另外还有1宗商业金融用地，面积为17.18万㎡，占总量的36.6%。

08年东莞的土地市场一直持续“开闸放地”的状态，其中，1、5、7月三个月土地尤其大幅放量，8月份市场虽出现平抑状态，但9月份土地市场又出现了46.88万㎡的大规模市场供应，结合近期东莞国土局发布的土地使用权出让预告得知，后市将有93.12万㎡土地市场供应，因此预计接下来将会持续有大规模的土地集中上市。

2、土地成交分析

本月土地成交不愠不火，流拍依旧，结束前2月无商住用地成交情况

08年9月东莞土地市场成交土地共16宗，流拍2宗；成交宗数相较去年同期增多了10宗，总成交面积为58.05㎡，同比增幅为212.52%，环比上月成交面积减少了16.16%；08年9月份成交金额为77897.3万元，同比增加了30.84%，环比增加147.65%。

08年9月份土地成交主要集中在8宗工业类用地上，成交面积为36.21万㎡，占总成交量的62.38%；另外，9月份结束了连续2个月无商住用地成交的情况，合计成交商住用地7宗，成交面积为17.92万㎡，占本月成交总量的30.88%。

08年9月份东莞的土地市场，依旧处在不愠不火的状态，本月交易18宗地块，成交了16宗，流拍了2宗土地，2宗流拍地块均为商住用地，位于常平镇。 据土地交易中心相关资料显示,于9月4日挂牌出让的土地位于常平镇还珠沥村,用地面积53333平方米,容积率不超过2,起叫价1.49亿元,折合楼面地价1397元/平方米。而9月5日出让的土地也位于常平镇,是横江厦村的一幅小地,用地面积13313平方米,容积率也为2,起叫价3100万元,折合楼面地价1164元/平方米。相对于常平镇的基准地价,此两幅用地的起叫价都算在正常范围内。但是由于两幅用地必须分别在成交2个月内和1个月内付清所有的地价款、契税、交易服务费等,一亿多的现金对于目前很多公司而言,如果不是有太好的资源,估计拿地的决心和资金难度都很大。 

本月结束了连续2个月无商住用地成交的情况，在成交的7宗商住用地中，有5宗商住用地为挂牌交易，其余2宗为挂牌出让；7宗商住用地中，有4宗商住用地位于虎门镇博涌社区人民北路，合计面积为51142.1㎡，其中2宗7086.2㎡，以3492万元被东莞市钧达实业有限公司购得，另外2宗合计面积为44055.9㎡，以22910万元的总价被东莞慧盈咨询管理有限公司购得。

挂牌出让的2宗商住土地，一宗位于凤岗镇，占地面积为54548㎡，成交总价为14730万元，被东莞房盈雁地产开发有限公司购得。而另一位于中堂镇鹤田村滨江路北侧的一幅71057平方米的商住用地挂牌,由于该地块正位于中堂镇东江水系边,绵延几公里,建筑层数不超过5层,因此很有可能建成江畔豪宅。虽该地块资源不错,但也面临着广园东凤凰城大批平价别墅的竞争。 最终该地块由东莞市高威建材贸易有限公司以1.28亿元的底价竞得,结合用地面积71057平方米和1.2的低容积率,地块成交楼面价为1501元/平方米。但从建筑指标来看,该地块建筑工程为2年,90平方米以下住房所占比重仍然要超过70%以上,因此从目前中堂的地产形势来看,仍有一定的设计和销售上的压力。

3、成交价格分析

本月商住用地成交楼面单价为1007.42元/㎡。

2008年9月东莞成交16宗土地的平均交易单价为1341.95元/㎡，较上月454.3元/㎡的成交单价，价格有所回转；8宗工业用地的成交单价为382.9元/㎡；7宗商住用地土地平均单价为3237.9元/㎡，折合楼面单价为1007.42元/㎡；另外一综合用地成交单价为1342元/㎡。

三、商品房新增供应分析

1.新增供应总体情况

新增供应同比下降严重，供应量只为同期一半左右。

据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年9月份，共32个楼盘项目新增供应，与8月份供应项目数量上升明显，同比07年8月基本相当；08年9月总供应面积为62.13㎡，环比2008年8月上升23.22%，同比下降46.14%。其中，住宅供应量为57.46万㎡，共5726套；住宅供应面积环比上升38.93％，同比下降45.65％，按套数计算环比上升19.67%，同比下降48.55％。

9月10月作为东莞房地产市场传统的销售旺季，素来有着金九银十的说法，但从08年9月的供应情况来看， 9月份市场情况并不乐观，供应量相比8月虽有上升，但与07年同期相比商品房和住宅面积都大幅度的下降，供应量只为同期的一半左右。

2008年9月东莞商品房新增供应情况：

2008年9月东莞新增供应详细分布图

2.新增供应月度走势

08年月度供应较为平均，卖方市场倾向于取用分散出货策略。

东莞中原市场研究部监测结果统计显示，08年9月份的新增供应与07年同期相比下降明显，新增供应量下降了46.14%，但从月度供应可以看到，而卖方市场倾向于分散出货，避免把销售都压在同一营销节点上，从而引起竞争过大。

东莞08年前三季度商品房供应与07年同期相比基本相当，销售压力大。

08年第三季度同比07年下降20.16%，但通过数据统计发现，08年1-9月新增供应总量516万㎡，与上年同期基本相当，总体供应量并没减少，而在现阶段市场销售情况远远不如去年的情况下，大量的供应必然导致产品积压。

3.新增供应区域分析

多个区域有新增供应，供应市场关注金九银十营销节点。

东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年9月东莞共有18个区镇有新增供应。城区供应面积20.13万㎡，占总供应比重33.40%；镇区供应面积42万㎡，占总供应比重为67.60%，所占比重环比上月基本相当。6个主要供应区域新增供应和占总体比例达到67.5％。其中，竂步9月份的供应量最大，为9.52万㎡。本月新增供应区域数量明显增多，可以看出卖方市场都在关注金九银十这个销售旺季，多数项目都选择了这个节点进行营销工作。

4.新增供应物业类型

住宅类型物业比重增加，普通住宅比重持续走高。

东莞市场研究部监测结果统计显示，2008年9月份新增供应比重中，普通住宅供应项目22个，供应量为50.74万㎡；别墅供应项目4个，供应量为4.28万㎡；公寓供应项目2个，供应量位2.49万㎡；非住宅市场中商铺供应3.29万㎡，车库供应1.38万㎡，本月没有写字楼供应。

9月普通住宅比重达到了81.67%，为近几个月以来的新高，主要是由于9月份普通住宅新增供应项目数量高达22个，其中供应量最大的项目为翠湖豪苑二期；别墅供应增长明显，上月清华居一个项目，本月增至4个，分别为丰泰华园山庄、湖景壹号庄园二期、蟠龙山庄一期、卓越•蔚蓝城邦；公寓供应项目为甲壳虫之家、鼎峰•品筑；本月非住宅物业供应面积比重为7.52%，其中锦绣旗峰的商铺供应量最大。

5.新增住宅供应户型分析

两房、三房户型占供应主导地位，单身公寓减少明显，市场以自住需求为主。

东莞中原研究部监测结果统计显示，9月东莞新增供应商品住宅小户型单位比重下降明显，单身公寓所占比重只为4.98%，下降了13.5个百分点。本月新增供应两房和三房单位比重与上月相比稍有增长，主要是多个项目都有两房三房单位为主。在现阶段市场情况下，卖方市场以满足自主需求为主的两房三房单位作为主要供应对象。

从9月份东莞户型和面积区间分布来看，三房单位有差不多一半的单位为小三房单位，分布在81-100㎡之间，面积较小，供应项目为风临美丽湾和长安花园、理想0769四期等级个项目；四房单位所占比重虽然不大，但面积分布多样化，而且面积普遍较大，多在140㎡的面积以上，主要供应项目为滨江花园、天骄峰景和清华居等高素质楼盘，面对客户为多次置业者。复式单位面积跨度大，主要是由不同项目的顶层复式构成。

除了少数单个项目供应的区域面积单一化以外，多数区域面积分布供应多样化。

小面积单位占主导地位，市场供应以满足本地人需求为主的大面积单位供应情况得到改变。

从新增面积区间分布可得，9月东莞新增商品住宅100㎡以下单位3820套，占总供应套数的66.71%，其中81-100㎡这个面积段的单位最多，达到了1906套。相比之前供应以满足本地人需求的大面积户型单位为主的情况得到改变。

08年户均面积线性减少。

08年9月新增供应住宅月均面积为100.35㎡，与上月户均86.45㎡增长明显，从08年以来全市新增住宅户均面积来看，户均面积走势线性向下，户均面积不断减小。

6.新增公寓分析

9月公寓产品减少，公寓供应以公寓、两房为主。

08年9月公寓新增供应中，主要有2个项目，分别为鼎峰.品筑和甲壳虫之家；在供应户型上以单身公寓和两房为主，单身公寓219套、一房54套、两房206套。

在公寓新增供应面积分布中可以看出，大部分户型结构合理，只有少部分两房面积较大，这部分单位为甲壳虫之家供应。

东莞中原研究部监测结果统计显示，08年前9个月新增公寓8293套，与07年同期7576套相比增长了9.46%，其中9月份新增公寓479套，但与07年同期公寓疯狂上市的情景下降明显。

7.新增别墅供应

别墅新增供应套数少，独栋别墅都为旧盘新推货量。

在08年9月别墅新增供应中，有4个别墅供应项目，总套数为98套。其中卓越•蔚蓝城邦的供应量最大，为59套。在别墅供应类型中叠加别墅16套，独栋别墅39套，联排别墅35套，双拼别墅8套。独栋别墅多为旧盘新供应。

各别墅类型面积分布上，面积最小的为联排别墅和叠加别墅，独栋别墅面积多在500㎡以上。

东莞中原研究部监测结果统计显示，08年前9个月新增别墅718套，与07年同期970套相比下降了25.98。

8.面积90㎡以下单位所占比重情况

从面积比重图可以看出，东莞房地产市场08年1-9月新增gonying 住宅90㎡以下单位的面积比重与07年同期相比有了明显的提高的，说明了在90/70政策的影响下，小户型单位面积比重增加，但是供应比重与政策要求的倒置严重。相信 随着时间的推进，90/70政策效果才能得到进一步的体现。

9.可售存量供应

东莞房地产市场可售存量持续走高，供大于求情况依然存在。

东莞房地产市场可售存量持续走高，进入08年9月份，可售存量达到了677.58万㎡。

南城、东城可售存量领先全市，销售压力大。

东莞中原研究部监测结果统计显示，城区的可售存量为248.91万㎡，占总可售存量的36.74%，与08年新增供应得城区比重几乎相当。在单个区域的可售存量分布上 ，南城和东城的可售存量远远的高于其他区域，城市化的进程，使到这些区域成为房地产开发的热门区域，同时我们也可以看到，大量的可售存量也让这些区域销售困难，可选择单位更多，客户流向那些性价比高的楼盘，而引起成交分化。

可售存量物业类型比重中普通住宅物业比重有所下降，非住宅物业比重上升。

东莞中原研究部监测结果统计显示，可售存量各物业类型比重分别以普通住宅为主，占总体可售存量的68.03%，与总体供应量相比比重有所下降，别墅物业、公寓物业类型比重变化不明显；非住宅物业的各种物业类型均有所上升。由物业比重中看可以看到，普通住宅的销售最为理想，非住宅物业供应类型销售皆不理想。

可售存量排名前十的项目

10.新增开工面积供应

按房地产开发周期规律来看，5月以来的新开工项目会在08年年末和09年年初形成后市的一个供应。

东莞5-9月新开工商品房面积为263.88万㎡，东莞后市供应量依然巨大。

东莞中原监测显示，东莞08年5-9月新开工项目面积达到了263.88万㎡，只比同时期的新增供应略为减少，由此可见，东莞房地产市场后期供应量依然巨大。

新开工面积以镇区为主，单个区域新开工面积南城区遥遥领先全市。

东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年5-9月东莞共有20个区镇有新项目开工。其中城区供应面积91.09万㎡，占总供应比重34.52%，与同期新增供应比重45.23%相比下降明显，后市供应以镇区供应为主；镇区供应面积172.78万㎡，占总供应比重为65.48%。在单个区域新增开工面积中，南城的新开工面积领跑全市，建筑面积达到了71.26万㎡，占了市区的78.23%，为全市新开工面积的27.01%，南城区继续作为全市的热点开发区域。其他热点区域也多为塘厦、石龙、常平等发达区域。值得关注的是，长安、虎门、东城等区域后市供应少。

9月新开工项目:

08年9月新开工商品房项目有10个，总建筑面积达到了63.48万㎡，与9月新增供应基本相当。其中新世纪.领居的建筑面积最大，达到了16.58万㎡。

四、新建商品房成交分析

1、商品房总体成交情况

奥运过后，旺季遭遇冷市，“金九”市场成交低迷。

据东莞中原研究部监测数据显示，2008年9月东莞新建商品房成交量为 24.33万㎡，环比8月下降43.52%，同比下降60.48%；其中住宅成交占比92.77% ，共22.57万㎡，共成交2319套。住宅成交面积环比下降40.40%，同比下降61.35%；非住宅成交面积为1.76万㎡，同比环比均有较大幅度下降。

2008年9月东莞市商品房总体成交情况：

2008年第三季度已经过去，回顾东莞楼市第三季度的表现，可以说喜忧参半。8月成交量喜人，但天提前释放了9月的需求，导致9月需求相对不足，成交低迷。2008年第三季度东莞商品房共计成交102.37万㎡，合共9806套，环比第二季度基本持平；按面积和套数同比去年第三季度分别下降47.95%和44.97%。

从2008年1-9月累积销售数据可以看出，截至2008年9月底，全市共售出商品房272.83万㎡，合共26988套，其中住宅销售248.36万㎡，共23688套，同比去年同期均有超过4成的降幅；而非住宅的降幅稍微比住宅的要小，08年前9月共成交24.47万㎡，合共3300套，同比有约3成的降幅。

东莞商品房2008年前9月成交情况汇总：

再从东莞市9月住宅成交日线走势图可以看出，9月住宅市场成交呈现出低开高走的趋势，月初由于奥运刚过，奥运行情过经历了半个月的阶段性平静后，随着中秋，国庆假期的到来，市场气氛逐渐回热，市场成交也有所上升。

2、供求状况

“金九”放量供应，成交未如理想，吸纳率大幅降低，供需比高企

东莞2008年9月份商品房新增供应62.13万㎡，为2008年以来的第二高，销售24.33万㎡，整体上商品房供求比为2.55：1，环比8月有较大幅度的上升，处于高位运行。回顾2008年前9个月，市场上月度供需比呈波浪型震荡，波动幅度较大，主要因为从2008年4月市场理性回调迹象明显后，市场新增供应逐步温和缩量，而需求则呈现波浪振动，市场上蓄客周期拉长，市场需求积压释放需时拉长缩引起。总比来说，目前东莞的供需比还是较高的，供应量过大，依然是目前东莞市场面临的一个重要问题。

而从吸纳率来看，自2007年11月以来，东莞商品房吸纳率一直在低点徘徊，而2008年9月的商品房市场吸纳率仅仅为39.16％，经历了奥运行情的上升后转头向下，住宅市场吸纳率为39.28％；而非住宅市场吸纳率只有37.69％，整体偏低。

3、分物业成交总体情况

注：本月撤销备案套数为67套，撤销备案面积为6967.19㎡，以下统计均不含撤销备案数据。

洋房成交稳定，公寓成交放量明显

根据东莞中原研究部监测数据显示，2008年9月东莞商品房各用途成交依然以洋房为主，成交面积占77.82%，相比8 月轻微下降了1.28个百分点；其次是公寓，成交面积占12.43%，环比8月上升了5.96个百分点，成交放量明显；商铺成交面积占3.83%，环比8月商铺成交有大幅下降，下降了4.55个百分点；而别墅、写字楼和车库的成交情况基本与8月持平。

1）洋房成交分析

2008年9月东莞市洋房共成交1695套，环比8月下降49.57%，成交面积为183888㎡，环比8月下降44.42%，成交面积占全月商品房成交面积的77.82%，相比8 月轻微下降了1.28个百分点。洋房成交主要是来自理想0769四期•沁园、万科城市高尔夫七期、世纪城•国际公馆三期、景湖•名郡和新世纪星城二期等项目。

2008年9月洋房成交前十名（按成交套数）：

2）别墅成交分析

2008年9月东莞市别墅共成交31套，成交面积为9744㎡，成交面积占全月商品房成交面积的4.12%，比8月轻微下降0.73个百分点，成交主要受丰泰华园山庄、万科•棠樾、新世纪亦居一期和沿海•丽水佳园等支撑。

3）公寓成交分析

2008年9月东莞市公寓成交共553套，合共成交面积为29381.73㎡，套数和面积分别环比上升25.68%和8.63%。成交面积占全月商品房成交面积的12.43%，比8月上升了5.96个百分点，放量明显，成交主要来自万科运河东1号四期、中惠•香樟绿洲、甲壳虫之家、香缤城市花园二期和尚书银座等项目。

4）车库成交分析

2008年9月全市车库成交面积为2070㎡，共164套，环比8月上升超过4成，主要成交来自万科运河东1号三期、中央华庭、联华花园城一期等项目。

5）商铺成交分析

2008年9月全市商铺成交134套，环比8月下降18.79%，而9月共计成交面积9039.65㎡，环比8月下降74.21%，成交主要来自尚书银座、鹏程晴园二期和香缤88街等项目。

6）写字楼成交分析

2008年9月全市写字楼成交15套，共计面积2174，环比有较大的降幅，。成交主要来自星耀国际、东莞财富广场和第一国际三期。

4、成交户型分析

公寓成交引领市场户均成交面积回落

自今年3月份以来，东莞市住宅成交的户均面积呈持续上升的趋势，说明在自住需求为主的市场里，东莞购房者回归“大户型”的自住偏好，考虑更多的是居家的舒适度以及满足家庭聚居的面积要求；另外一方面说明，东莞房地产市场投资需求下降，适合投资用的小户型公寓成交比重下降，洋房、类别墅、别墅等物业总体成交比重在提高。9月份成交住宅的户均面积为97.33 ㎡，环比8月下降1.32%，延续了8月的降势，9月户均面积下降主要是受公寓成交良好的影响。

“金九”竞争激烈，城区成交比重回升

2008年9月城区成交比重为45.78%，镇区的成交比重为54.22％，两个比重差距较8月有所缩窄。纵观近12个月，城区成交比重自去年11月份以来呈现持续上升趋势，反映出城区楼盘对价格的敏感度较高，价格调整迅速。8月份，由于镇区楼盘跟随大市降价，镇区需求得到释放，因此8月成交由镇区唱主角；但进入9月后，随着金九银十的到来，城区竞争远比镇区激烈，优惠频出，再次刺激城区需求，因此，9月份城区成交比重再次回升，城镇成交比重缩窄。

城区：性价比主导，品牌效应凸显

从9月城区普通住宅成交前十名可知，目前市场个盘分化严重。淡市中优质盘优势明显，这些优质资源主要包括品牌、地段、社区等。品牌好的项目如万科地产、富通地产、光大地产、新世纪地产等项目；而地段好的项目有尚书银座；而成交前十名的楼盘中，大部分都拥有大社区，如：万科运河东1号四期、理想0769四期•沁园、景湖•名郡、新世纪星城二期等等。因此，尽管9月遭遇旺季淡市，但性价比较高的楼盘依然备受青睐，这也告诉众多开发商，要在激烈的市场中取得胜利，必须做好楼盘质量，提高楼盘性价比。

镇区：成交价格主导明显，寮步一支独秀，房地产起步较晚地区需求强劲

从镇区普通住宅成交前十名可以看出：第一、价格主导性明显，前十名的成交楼盘的成交均价在4500元/㎡或以下；第二、镇区成交前三名均来自寮步，随着城市中心的不断扩大，寮步作为近城区的一重点镇区，未来升值潜力值得期待，加以镇区房价相对较低，因此，寮步楼盘在镇区楼盘中较受青睐；第三、房地产起步较晚镇区需求强劲，从9月镇区销售前十可以看出，东坑、麻涌、企石等房地长起步相对较慢的镇区，随着新货的入市，刚性需求得到有效的释放，楼盘成交取得不错的成绩。

6、主要楼盘消化压力分析

样本范围：2008年9月普通住宅（包括洋房和公寓）成交套数前20名楼盘。

从9月成交主要楼盘消化分析图可以看出，目前，万科运河东1号四期总供应套数为436套，累积销售了336套，销售率为77.06％，是统计楼盘中消化情况最好的；而万科城市高尔夫七期供应套数为624套，累积销售393套，销售率为62.98%，消化情况也是不错。类似的供应数量相对不太大，成交良好的楼盘还有有中惠•香樟绿洲、理想0769四期•沁园、世纪城•国际公馆三期、景湖•名郡等（如图中红色区域）。

另外，如景湖湾畔二期、蓝山锦湾二期、江南第一城、东田丽园三期等楼盘目前消化情况还是不错的（如图中黄色区域）。至于新世纪星城二期，由于其供应量非常大，达到1648套，尽管已经累积销售了629套，但销售率只有38.17%，后市消化压力巨大。

7、商品房累计销售情况分析

供应放量，需求低迷，销售率长期持续走低，存量消化压力巨大

注：累计供应与销售时间从2006年8月1日计起，每月的供应与成交均为截止当月底的情况。

自2007年8月以来，东莞新建商品房的累积销售率持续走低，近期由于传统销售旺季“金九银十”的到来，9月市场供应放量明显，创下了08年的第二高供应量，但由于9月需求低迷，因此今年9月的累计销售率仅为60.89%，环比下降0.81个百分点，较去年的峰值72.67%回落11.78个百分点。随着市场新增供应的持续增加，销售增长的趋缓，累积供应量曲线与累积销售量曲线所形成的“喇叭口”越来越大，说明可售存量积压越来越大，存量的消化压力持续增大。

从各区域的可售商品房存量来看，南城、东城和厚街的可售存量排前三，三个区域也是房地产发展较快的区域，目前面临这么大的存量，区域的竞争将日趋激烈；部分区域可售存量也较大，如常平、虎门、寮步、塘厦等片区，消费者长期的观望态势将首先对这些可售存量较多的区域不利。

8、商品住宅成交集中度分析

市场集中度(Market Concentration Rate)是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，它用来衡量行业个体的数目和相对规模的差异，是市场势力的重要量化指标。

东莞中原研究部根据东莞2008年9月全市普通住宅成交情况，分别以成交面积前十名和前二十名的项目为样本对象，计算得出东莞2008年9月前十名市场集中度为37.67%，环比8月份下降了7.40个百分点，前二十名的市场集中度为54.28%，环比8月份下降了7.73个百分点，说明在9月份，尽管市场成交未如人意，但市场竞争依然激烈，各大楼盘竞争激烈、优惠频出，也因为市场上降价楼盘多了，置业者可选范围扩大，因此最终也导致了市场成交的分散，市场集度的回落。

9、市场份额分析——开发商销售排行

2008年9月，万科地产共销售商品房面积24958㎡，合共销售额1.652亿元人民币在9月成交排行中排行第一，主要成交来源于万科运河东1号四期及万科高尔夫花园七期；而中惠地产以17520㎡，共0.873亿排名第二，主要成交来源于中惠沁林山庄和中惠香樟绿洲。

回顾2008年前9个月，按销售面积排行，东莞地产龙头光大地产以31.26万㎡的销售面积和21.18亿元的销售金额位列东莞商品房销售冠军，旗下景湖系列楼盘，松山湖片区楼盘均取得不俗成绩；而位列第二的是全国地产龙头万科地产，其前9月的销售面积为21.75万㎡，合计销售金额为17.55亿元，成交主要来自万科运河东1号、万科高尔夫花园、万科•棠樾等。

无论是从9月销售排行，还是前9月累积销售排行，我们都可以看出，东莞商品房市场品牌效应凸显，排名前列的均为东莞知名或是全国知名的品牌开发商。置业毕竟是一个大消费，涉及不仅仅是居住环境，更涉及居住安全，居住质量。出于品牌开发商的实力以及对其楼盘品质的信赖，品牌开发商的楼盘往往受到置业者的青睐。而作为实力相对不强的开发商，要在市场上抢占份额，关键是要做好楼盘质量，提高楼盘素质才是硬道理。

10、九月成交小结——低迷的背后，“金九”奈何成“静九”？

9月传统销售旺季的销售成绩仅仅为24.33万㎡，成绩甚至比传统的淡季8月还要低迷，这不禁让人对金九银十产生了怀疑，究其原因，主要有以下几点：

10.1奥运行情造成“金九”盘绕前开售，需求提前释放，造成9月需求不足

9月的旺季淡市很大程度上是奥运会所造成的，部分开发商由于对奥运后的楼市行情预期不太明朗而纷纷绕在奥运会前推货开售，另外在部分计划入市的置业者提在奥运前落实购房计划的情况下，东莞楼市8月份奥运前出现了一波成交的热潮。正因为原本打算在九月开售的楼盘由于奥运缘故提早在八月开售，因此，造成了部分九月的需求提前在八月释放，从而导致9月需求不足。

10.2 营销节点密度过大，不利于策划营销工作的执行，并会麻木市场

8月的奥运楼市行情给东莞楼市一个惊喜，但过多的促销惊喜反而会让市场麻木，让置业者觉得市场在任何时候都会促销，大力度的促销对置业者的吸引力也会逐步下降，这必然会给开发商把握市场增加了难度；而另外一点是，8月的营销旺点刚过，如果9月继续大力度促销，一方面时间的紧迫不利于策划，推广工作的组织与执行，另一方面，无明显节点的促销在08年的市场中会让人对楼盘的信心有所下降，而且密度过大的促销活动会形成一种楼价持续下跌的认知，不利于楼盘后期营销工作的开展。

10.3迫于前期业主退房压力，促销活动不宜做大

“退房”、“补差价”的压力在2008年东莞楼市里一直困扰着大部分的开发商，特别是旧盘。价格太高，去货艰难；价格太低，前期业主闹事，让开发商进退两难。因此，这部分价格回调压力较大的楼盘则不约而同的采用了“静降”的办法，不打大力度的降价广告，采取小范围促销信息传播，老带新优惠，定金多抵等等策略尽量缩少降价促销的影响力度，以避免前期业主闹事。因此，在促销活动不宜做大的情况下，楼盘成交必然受到影响，这不仅仅是9月东莞楼市面临的问题，也是整个08年所一直面临的问题。

10.4蓄客效果不理想

买方市场已经确立，这是一个不争的事实，随着楼价的理性回归，以及东莞市场供应量的巨大压力，置业者目前的选择空间非常大。楼盘的目标客源在漫长的楼盘蓄客过程中，很可能在货比三家之后，放弃原定目标而转投其他。因此，客源丢失所造成的蓄客效果不理想而延长蓄客时间，延后开盘在08年的东莞楼市屡见不鲜，当然部分性价比较高的楼盘在蓄客方面还是取得很好的效果的。

10.5营销策略由集中式开盘向顺开转变

所谓“集中式开盘”就是指经历认筹、交付定金等一系列蓄客过程，进而通过一个大型的活动公开发售，营造一种火热的楼盘现场气氛，在市场上树立好的口碑。而“顺开”则有“静态发售”的含义，指在拿到预售证后，没有营造重大的发售节点，以零散成交居多，大有游击战的味道。

在目前的市场中，特别是9月，在两个重要营销节点“奥运”与“国庆”之间，在不宜过举行大力度促销的前提下，如果采取集中式开盘策略，会正如第5点所说容易丢失客源，影响开盘进度，因此，部分楼盘会采取顺开的策略，静态开售，上门客户逐个促成交易，这也是市场上难以形成热销的原因之一。

10.6 优质盘或前期资金回笼到位的楼盘促销力度不大

对于部分优质盘而言，由于其楼盘的素质较高，在定价合理的情况下，去货速度一般都会比较理想，所以该种楼盘并不需要大力度的促销，如尚书银座、时尚岛•蓝钻、西城楼华府、中央豪门等等。另一情况就是，部分开发商由于前期大力度降价促销，消化了大量存货，而且资金得到了有效的回笼，在资金链相对不是很紧张的情况下，促销活动也会少搞或者不搞，其中以光大地产项目为代表。

10.7置业者购买决策过程拉长不利于成交

买楼可以看成是消费择购买决策的一个过程，在复杂购买中，置业者购买决策过程由引起需要、收集信息、评价方案、决定购买和购后行为五个阶段构成。东莞中原研究部认为，目前东莞楼市之所以成交难以放量，主要原因就在于置业者购买决策时间的拉长。对于购房者来说，现在楼盘促销信息漫天飞，价格站愈演愈烈，购房者对楼盘的价格摸不清，不断的来回奔波于各楼盘之间以摸清价格，优惠情况等信息，收集的信息比较混杂；而各楼盘为了争取客源，各种优惠陈出不穷，广告优惠后到现场还可以谈优惠，让人摸不清价格到底如何，更让置业者难以树立客观的评价方案。因此，随着置业者购买决策时间的拉长，单位时间内的成交必然受到影响，也影响了购房者对楼盘的信心。因此，东莞中原研究部将在后文对部分楼盘的成交价格进行资讯公开，以增加购房者对各大楼盘的实际情况的了解，缩短决策时间，促成交易。

五、商品房成交价格分析

1.商品房价格总体情况

9月份成交量急剧萎缩，普通住宅价格守住5000关口

2008年9月东莞市商品房均价5680元/㎡，环比下降0.9%。商品住宅中，普通住宅（含洋房和公寓）均价为5072元/㎡，环比上月上升1.3%，其中洋房与上月持平，公寓上涨3.9%，别墅的价格大幅上升。9月份成交量急剧萎缩，与所谓的楼市金九反常，价格守住5000关口，市场在目前较低的价格已基本站稳。

2008年9月份东莞各用途物业的销售价格情况：

注：表中商品住宅包括洋房、公寓、别墅；普通住宅包括洋房、公寓；非住宅包括商铺、写字楼、车库。

2.商品住宅价格分析

1）普通住宅价格分析（普通住宅指非别墅住宅，包括洋房、公寓）

2008年三季度普通住宅价格环比下降10.3%

2008年第三季度普通住宅市场价格环比二季度下降10.3%。一、二季度经历个盘价格下降引领市场价格变化的过程，三季度则是普遍下降，从价格的变化足可以看出三季度的市场是一个寒冬。

普通住宅加权均价持续下跌走势

可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。9月份的普通住宅加权价格继续下跌，相比1月份已经下降18.7%。从加权价格的走势来看，2008年的前三季度东莞楼市持续萧条。

楼市降价空间逐渐萎缩，市场表现惨淡

2008年9月份普通住宅成交价格为5072元/㎡，环比上升1.3%，同比下降18.4%。从目前的市场情况来判断，东莞短期市场价格依然会维持在5000元/㎡以上，降价的空间已逐步的萎缩，市场需求表现也比较惨淡。

9月份没有迎来传统的楼市金九，相比去年同期需求大幅回落，和2008年除2月以外的最低成交量接近，从需求方面看，市场的累积需求在8月份集中释放，9月份顺其进入蓄客过程，成交急剧减少，10月份需求期待再次爆发，需求以周期性的方式前行；供应方面，往常开发商在10月份的销售节点前期都会开始推货，今年，开发商没有看好9月份，选择10月份推货，一方面保持阶段性的推盘方式，另一方面也看重10月黄金周的销售节点。金九的萧条从另一个角度也可以看出目前东莞的刚性需求有限，市场萧条时期开发商准备银十爆发，这种爆发或许也很有限。

低价项目比重稳定，短期价格平稳

据东莞中原研究部数据监测显示，9月份共有148个普通住宅楼盘有成交，6000元/㎡以上的项目占全市普通住宅项目的比重为22.3%，比例最大的是4000-5000元/㎡的项目，占35.1%，与上月持平，5000元/㎡以下普通住宅项目所占比重占据56.1%，维持了比较高的比重。低价项目比重依然较大，短期而言相对稳定，说明市场的价格短期内将在一定水平上相对比较稳定。

2008年新盘上市价格理性，老盘价格整体大幅下滑

2008年新盘的市场均价4月开始逐步下降，前三个月主要由于金色华庭二期、万科运河东一号三期等领跌市场的影响，楼市萧条时期，客户对价格因素很敏感，开发商也越来越理性，上市价格逐步的下降，9月份达到最低水平，已经在5000元/㎡以下，新盘上市价格理性也是出货的保证，目前市场条件下，项目价格高开低走也成为唯一定价策略。

老盘的价格走势，在某种程度上代表了市场价格整体走势，在2008年销售的价格整体有所下降，8月份到达谷底，这也是促成8月份市场需求大增的主要原因，9月份价格上浮较大，保持在5483元/㎡，相比市场价格一平方高了400多元，价格的变化主要由于成交产品的差异，本月开发商相继也有意推出一些品质较好单位，这些单位依然有价值作为支撑，这部分价格并没有大幅的降价，而面对惨淡的市场这些老盘也有降价的压力。

2008年9月份项目前十名成交价格情况

2）洋房成交价格分析

9月份东莞市洋房成交面积18.4万㎡，环比下降44.4%，洋房均价5050元/㎡，环比上升0.9%，本月洋房价格维持稳定，销量急剧减少。

单套价格大幅上升影响成交

单套价格走势同样也可以看成整体市场的价格走势，9月份，洋房的单套价格随着成交单元户均面积上升而上升，单套洋房价格为54.8万元，环比上升11.2%，总价的大幅上升大大影响了成交，一些中高端项目在市场萧条时期也将更加难

3）公寓成交价格分析

9月份东莞市公寓成交价格5206元/㎡，环比上升3.9%。万科运河东一号在本月签约179套，均价为5455元/㎡，是本月销售最好的项目，其他项目详细情况见下图。

公寓销售价格月度走势

东莞公寓物业的供求矛盾突出，随着2008年以来市场交投减少，直接影响的物业是公寓，面对较大的市场供求压力，公寓本应该是最早开始降价的物业，另外公寓供求关系也将极大的影响未来二手房的租赁市场。9月份公寓的市场价格依然比较稳定，相比年初1月份已下降23.8%，作为投资型物业，当性价比能够被消费者接受的时候，依然会有投资者入市公寓。本月的销售也主要是由于万科运河东一号公寓成交的带动。

4）别墅成交价格分析

9月份东莞市别墅成交面积9744万㎡，环比下降51.9%，价格12699元/㎡，环比下降25.6%。当月市场别墅成交很不理想，沿海丽水佳园成交6套，是本月销售最好的别墅项目。

3.非住宅价格分析

1）写字楼成交价格分析

东莞市9月份写字楼成交面积2174㎡，环比下降39.3%，价格7365元/㎡，环比下降7.4%。成交的写字楼项目包括第一国际三期、东莞财富广场、星耀国际，具体的成交价格情况如下：

2）商铺成交价格分析

东莞市9月份商铺成交面积9040㎡，环比下降74.2%，价格10346元/㎡，环比上升79.6%。本月尚书银座、香缤88街、风临美丽湾一期、尚书苑、西城楼大街的商铺销售情况较好。

4.开发商的相关分析

主要开发商2008年前三季度销售收入情况