第一部分 市场背景
影响楼市发展的因素错综复杂
央行重申对房地产紧缩政策
各地政府放松地方政策限制
东莞:住房需求放缓,开发投资量却在增加 后市压力大
东莞经济整体仍保持较快速度发展,上半年生产总值同比增加16%,城市人均收入增加8%,居民存款增加8.4%
虽然东莞经济整体仍保持增长,但由于成本上升、出口减少等各种因素影响,东莞规模以上工业利润总额同比去年减少了19.6%,企业主普遍感到今年生意难做,对房地产而言,需求增长速度放慢
房地产投资性需求减少、经济发展速度放缓的同时,房地产开发投资量却增加三成,加剧房地产市场供过于求的格局
土地市场:前三季度以工业用地需求为主
08年前3季度的工业用地供应面积和成交面积都远远高于商住类用地,这和07年的情况完全相反。
06年工业用地供应总面积为52万平米,07年的为50.4万平米。而08年前3季度266.7万平米的工业用地,其供应面积已经远远超过06年和07年的工业用地供应面积总和。08年上半年的工业用地供应和成交量激增,而且主要集中在松山湖的北部工业城和虎门港,这与东莞政府规划的产业转型有密切的关系,大力发展高新科技产业,松山湖是其中一个最大的基地。
商住用地流拍现象频现
08年前3季度流拍地块共29宗,流拍面积高达84.7万㎡;
其中商住类用地流拍19宗,流拍面积为60.5万平米,占总流拍面积的71%;
08年楼市气氛的持续低迷,导致土地市场的寒冬期不断延续,商住用地流拍现象频现。开发商出手拿地可说是慎之又慎。
商住地价回落,多以底价成交
08年前3季度商住类用地的成交面积和成交总价同比07年双双下滑,成交面积仅为142.6万平米,比07年同期减少21.9%。
08年前3季度共成交29宗商住用地,其中15宗以底价成交,7宗超出底价10%以内,只有一宗位于莞城的商住地块以超出底价109%的高价成交,但这是08年1月份成交的地块。
随着楼市气氛的进一步低迷,地块多以起拍底价或者稍高于底价的价格成交。08年前3季度成交商住用地平均地面单价4040元/平米
住宅市场:销售低迷 供严重过于求 楼市形势严峻
08年前三季度全市住宅:
供应面积436万㎡,同比去年464.9万㎡略减6.2%,
签约面积249万㎡,同比去年487.4万㎡减少约49%。
第二部分 大市概况
概述:
全球经济衰退,美国金融危机恶化并殃及欧洲,中国经济增速放缓,天灾人祸不断,通货膨胀居高难下,居民财富缩水,全国大城市进入楼市调整等诸多因素使居民购房意愿锐减,加之东莞经济社会转型前景不明朗、东莞商品房有效购买力有限等诸多因素导致08年以来商品房销售持续低迷,楼市观望持久难散.东莞房价经历3月份以来近半年调整已基本趋稳,鉴于销售低迷、观望浓厚、存货压力巨大等因素,后市房价小幅下行波动现象仍然存在。今年9月普遍不被市场看好,开发商减产让利自救,房价遇下行压力.9月新品供应大幅减少,市场以消化存货为主,楼市氛围冷清。
08年9月全市住宅供求双线下滑四至六成
08年9月全市住宅预售面积57.5万㎡,同比07年减少45.5%,同比06年减少51.1%,预售套数5728套,同比07年减少48.5%,同比06年减少44%
08年9月全市住宅签约面积22.6万㎡,同比去年58.2万㎡减少55%。
08年9月全市住宅销售额11.8亿元,同比去年39亿元减少70%
08年9月全市住宅签约均价5198元/㎡,同比去年6694元/㎡下降22.3%
“金九”不被看好 新品供应减少四成 以消化存量为主
购房优惠五花八门
突显自然环境稀缺性
房价:“3字头”泛滥 已视线模糊
弃价保量 让利自救
高调亮相 积累客户
所谓的“楼栋”…已风光不再
08年大打“明星”牌以聚人气
第三部分 区域概况
南城区
总体特征
前三季度住宅签约量同比减少三成,7-9月萎缩严重
国庆期间在售楼盘达22个,其中旧盘新推8个,无新盘上市
市场信心受挫,新盘上市推迟,新增供应不到1千套,市场以消化存量为主。
前三季度洋房均价维持5500元上下水平,国庆期间楼盘促销力度加大,房价遇下行压力。
推新货或开盘楼盘维持一定人气,其余冷清,楼市整体氛围平淡。
洋房存货压力最大户型:91-105㎡三房
公寓存货压力最大户型:51-60㎡一房
别墅存货压力最大户型:301-350㎡联排别墅
南城区楼盘众多, 主要在售楼盘约22个,楼盘数量位处全市前列.其中约有8个楼盘推新货。
公寓:主要在售盘约8个,主要分布于东莞CBD。
洋房:主要在售盘约11个,主要分布于运河片区、南城南片区和南城东片区
别墅:主要在售盘有3个,主要分布于泛水濂山片区
08年9月至国庆,南城区新增楼盘供应数量约8个,少于07年同期,新增供应套数不到1000套,同比减少超过六成,少于06年和07年。
08年9月至国庆期间南城区无新盘上市,以旧盘新推为主.08年楼市成交低迷,普遍开发商对市场信心不足,楼市开发脚步得到放慢,新盘上市时间得到推迟.市场存货压力较大,楼市消化存货为主,如公寓和别墅9月至国庆新增供应较少。
前三季度洋房均价维持5500元上下 新盘预期价格下调
3月、5月和8月为南城区前三季度住宅签约均价三个谷底。 3月,万科光大带头七折大降价,拉低全市成交均价;5月楼市黄金月,购房促销增多,成交均价下滑。东莞房价得到一定下调但销售量持续低迷,开发商资金压力仍然较大,7月“3字头”房价频现,房价再次遇下行压力,8月房价继续小幅下调。6月和9月成交量较少,个别中高端盘的大量成交直接拉高南城区房价。
08年前三季度南城区住宅均价区间为5200-6700元,主要维持在5500元上下水平。
去年9月普遍楼盘销售单价7500元以上,时隔一年后,价格普遍回落至5500元以下,下调幅度普遍超过2000元/㎡,新盘预期价格得到下调。
7-9月住宅成交大幅萎缩
08年前三季度南城区商品住宅签约共3902套,同比去年5689套减少约三成。
除3月份外,其它月份08年签约均低于去年同期.7-9月份成效萎缩较严重.去年7-9月份的市场火热与今年7-9月的市场冷淡形成开明的对比。
洋房存货压力最大户型:91-105㎡三房
公寓热销户型:41-50㎡一房
别墅存货压力最大户型:301-350㎡联排别墅
东城区
总述
供应:
东城区9月至国庆期间新增供应套数约700套,主要是盛世东方和锦绣旗峰两个新盘上市,新增402套洋房单位。其余新增单位是旧盘新推,集中在景湖名郡、天骄峰景和联华花园城,约300套洋房单位。无公寓产品新增。
08年前三季度住宅新增供应5830套,新增供应面积为64.5万平米,同比07年前三季度分别增长27.5%和13.1%。
需求:
东城区大部分楼盘有国庆促销活动或者特别优惠,但整体销售气氛较为冷清。
个盘热闹,大部冷清,购房者观望情绪还在,客户关注楼盘性价比。
08年前三季度住宅签约套数仅为3268套,仅是07年同期成交数量的一半。
洋房供应量和销售量都远远大于公寓产品。
价格:
9月至国庆期间特价房和购房折扣优惠增多,整体价格下滑
价格3字头产品供应增多,集中在东城东片区,如花园城、怡丰翠云轩。
售价4000-5500元/平米的楼盘约占总量的50%,也是成交情况较好的楼盘,分布范围较广
在售产品以91-120平米洋房为主
08年前3季度新增供应洋房面积区间在76-330平米,主力户型是91-120平米的三房,其次是136-150平米的四房;如景湖名郡、新世纪星城、花园城和天骄峰景的产品基本属于东城区目前在售的主力户型单位。
08年前3季度新增供应公寓的面积区间在31-90平米,主力户型是51-60平米的一房。
08年前三季度没有别墅类产品供应
91-105㎡户型销量最多
08年前三季度东城区新增商品房已售面积约22.4万㎡,共2156套.其中洋房19.9万㎡,1691套;公寓2.4万㎡,431套。
洋房销售以91-105㎡户型最多,其次为106-120㎡。
公寓销售以41-50㎡户型最多,其次为51-60㎡。
洋房库存面积41万㎡,后市竞争压力较大
08年前三季度东城区新增商品房库存面积约52.8万㎡,共5915套.其中洋房40.7万㎡,3400套;公寓4.8万㎡,860套。加上潜在的洋房供应量,后期洋房产品竞争压力巨大。
洋房库存面积以91-105㎡户型最多,其次为121-135㎡。
公寓库存面积以51-60㎡户型最多,其次为31-40㎡。
前三季度东城住宅签约量同比减少五成
东城区07年1-9月份住宅签约总套数为6314套,而08年前三季度住宅签约套数只有3268套,大幅下降48%,萎缩数量接近一半。
东城区08年9月份住宅签约套数仅为227套,同比07年9月份477套减少52.4%。
9月份成交量主要集中在景湖名郡、新世纪星城和花园城三个洋房项目,签约套数分别为62、58和37套。这三个楼盘项目规模都比较大,货量供应较为充足,产品售价集中在4000-5500元/平米。
莞城区
莞城区楼市主要分布在沿运河一线,老城区其它地方楼盘分布较少,潜在楼盘也较少。
08年国庆期间莞城区主要在售楼盘有3个,楼盘档次质素齐整,都属于中高端住宅。相对其它主城区,莞城是楼盘最少的城区。
第四季度运河东一号住宅将清盘,莞城区只有塞纳河畔一个洋房项目和西城楼大街(商铺+公寓)项目在售,没有别墅、类别墅物业。
在售主力户型:106-135㎡三房,洋房竞争项目较少
莞城区商品房销售以洋房为主, 主力户型为106-135㎡三房二厅(约占洋房总面积五成)。公寓供应量较大,主力户型集中在30-70之间。
运河东一号项目已经基本卖完,国庆期间只剩少量公寓尾货。洋房项目集中在塞纳河畔,公寓集中在西城楼大街。
商铺供应量较大,新增供应集中在西城楼大街,约有18000平米共300套商铺。
08年下半年莞城供应量偏少,万科运河东一号卖完之后,莞城区洋房项目只剩塞纳河畔,公寓项目只有西城楼华府。
莞城区前三季度新增供应面积同比增加三成
08年前三季度莞城区新增住宅供应面积16.6万㎡,同比去年增加三成,供应套数约2064套,同比增加9成.08年新增供应中,公寓所占比重较大。
前三季度洋房新增供应主力面积为111-120㎡,其次为81-90㎡.洋房集中在运河东一号和塞纳河畔项目,产品结构十分类似且区域相临近。
公寓新增供应主力面积为31-70㎡
对降价时机的把控,带来迥然不同的降价效果
08年前三季度新增商品房销售价格一路走低.9月份签约价格5179元比1月份下跌16%
三月份由于运河东一号率先降价,曾有一次销售爆发式增长。莞城区前三季度的成交量主要集中在运河东1号。
相对去年,莞城区的销售量套数明显增大,1-9月总成交1476套,同比增加五成,这也同样是得益于运河东一号的降价策略。同区域的楼盘,如塞纳河畔和西城楼大街,上半年价格一直维持不动,其住宅销售均十分清淡。7月底塞纳河畔开始降价到5000元左右,但是此时降价已不足以有效刺激销售。
08年前三季度莞城区新增住宅库存面积约6.85万㎡共667套,而销售面积7.25万㎡共957套。而塞纳河畔项目便集中了413套洋房的库存,占莞城区洋房总库存的90%。
洋房库存以121-135㎡户型最多,其次为136-150㎡,均为大面积洋房库,存率高存量大。
公寓库存以71-90㎡户型最多。
得益于降价,运河东1号的大面积住宅目前基本卖完。
万江区
万江区楼市主要分布在沿金鳖大道以及莞穗路周边,区域基础设施、商业和教育配套相对较弱。客户主要来源于万江本地,其他区域客户到万江购房较少。
08年国庆期间万江区主要在售楼盘有6个,新盘滨江公馆和10月下旬上东国际引人瞩目。
万江区08年供应量大增:同比增八成
08年前三季度万江区新增洋房供应面积33.1万㎡,同比去年增加八成,供应套数约2944套,同比增加26%,08年新推货量大户型比例较高。
前三季度洋房新增供应主力面积为76-135㎡,其次为136-195㎡的大户型。
四大城区中率先出现3字头房价
万江区08年前三季度成交1127套,不到07年同期的一半。
07年上半年成交主要集中在理想0769,下半年成交集中在风临美丽湾和理想0769的复式公寓,当时两盘洋房的成交价格在6500-7000之间,复式公寓价格在8500元。万江区市政配套相对欠缺、自住需求较弱, 08年价格一路下调,住宅投资和保值性被打折扣,成交量下降明显
1-9月随着销售价格的下调.签约套数逐月逐渐增加。四月底风临美丽湾推出3888元起价的广告(均价4500),阳光海岸92折团购优惠跟进,万江区成交放大。
万江区库存压力较大,尤其151-165户型
08年前三季万江区新增住宅主要集中在76-165平方,其中91-105平米最多,同时去化率也最高。
135以上的大户型,由于总价高,并且万江的区域位置不甚理想,去化困难。
08年前三季万江区新增住宅库存面积约26.6万㎡共2093套,销售面积仅8.9㎡,销售套数仅共851套。万江存货主要集中在阳光海岸项目。
不考虑未来加推新品以及十月份上市的大盘,万江仍有2093套库存,按照1-9月约120套/月的销售进度,万江至少需要18个月才能去化目前的库存。
常平镇
08年9月至国庆常平镇总体特征
国庆期间在售楼盘数量14个,同比增加4个,楼市竞争激烈。
08年常平进入“别墅年代“,形成别墅”三足鼎立“格局,别墅销售竞争激烈
前三季度住宅供应与销售同比均减少超七成。
国庆期间推新货楼盘较少,以消化存货为主。
楼市动作以别墅楼盘为主。
楼市氛围整体较平淡。
楼盘无大促销活动,通常额外优惠2-3个百分点
在售洋房主力户型:100-130㎡三房。
在售别墅主力户型:300-330㎡联排
洋房单价4000-5000元/㎡,,房价小幅下行波动,总体稳定
常平镇楼市主要分布在丽城开发区,新城中心楼盘分布较少,近年呈增多趋势
08年国庆期间常平主要在售楼盘有14个,同比07年增加约4个,楼市竞争异常激烈.
08年常平新增含别墅产品项目达三个, 别墅供应量较大,竞争激烈.公寓项目较少,仅1个.
常平镇别墅”三足鼎立”格局形成::万科城/誉景名居/蔚蓝城邦
洋房主力户型:100-130㎡三房
常平镇商品房销售以洋房为主,面积区间拉差较大,从60-260㎡之间,主力户型为100-130㎡三房二厅.
公寓供应较少,与城区相比,镇区公寓主力户型偏大 , 主力户型为68-77㎡二房二厅
常平镇08年不乏别墅产品,受政策影响独栋别墅开发较少,08年常平镇无独栋别墅新增供应.别墅产品主要以联排和叠加为主,以联排别墅居多.联排主力面积300-330㎡,叠加主力面积180-250㎡
前三季度住宅供应量萎缩 同比减少超七成
08年前三季度常平镇新增住宅供应面积12.68万㎡,同比减少72%,供应套数约1075套,同比减少77%. 常平镇08年楼市供应出现一定程度的萎缩.
洋房新增供应主力面积为111-120㎡,其次为81-90㎡.
别墅新增供应主力面积为331-340㎡.其次为361-370㎡
前三季度销售套数同比减少超七成
08年前三季度常平镇住宅签约总套数仅1071套,同比去年4065套减少超过74%.5月为前三季度签约顶峰, 7-9月销售量持续低迷.
洋房存货压力最大户型:106-120㎡三房二厅
综合分析:
洋房存货压力最大户型:106-120㎡
洋房热销户型:61-75㎡二房
别墅存货压力最大户型: 301-350㎡联排
综合分析:
别墅存货压力最大户型: 301-350㎡联排别墅
别墅热销户型:181-195㎡叠加别墅
08年房价波动较小 小幅下调约一成.
1-4月常平镇房价基本无变化,5月始进入小幅下调,由5400元/㎡下调至4900元/㎡上下水平,整体下调幅度约500元/㎡,下调幅度约9%左右.常平镇房价波动较小.
截至9月30日常平镇住宅存货约35万㎡,约3000套,按前三季度销售最旺月份5月份销售速度计算,消化存货至少需要10个月,后市楼市消化压力较大。
寮步镇
08年前三季度寮步镇有12个,主要在售楼盘约8个,主要分布于新城区
08年的大量供应,使寮步成为东莞少有楼盘数量多、竞争激烈镇区之一。
前三季度新增住宅供应同比增四成,楼市消化压力大
08年前三季度寮步镇新增住宅供应面积43.1万㎡,同比去年增加42%。供应套数套4840套,同比增加65%
前三季度洋房新增供应主力面积为76-135㎡.主力公寓面积较大为51-80平米
引领东莞楼市第二轮降价
07年深圳客户在寮步投资,带动寮步住宅成交量迅速上涨,5、6月份达到鼎峰,9月份以后楼市陷入低迷
由于成交持续低迷,从七月份开始,在万科高尔夫和丰泰城的带领下,寮步商品房销售价格开始出现较大规模降价,七月份均价4771元,环比下降23%。(三月份丰泰城有一次降价,效果亦明显)
寮步3字头已经很常见,甚至“三房首付9000起”
热销户型:106-135㎡三房
08年前三季度莞城区新增住宅约43.1万㎡共4840套,同比去年增加65%。与此同时新增库存面积达到24.1万平米3066套,占新增供应约六成。
洋房库存以106-135㎡户型去化率最高
90平米以下的销售情况较差,公寓去化率不到两成
2023-10-24 13:51
2023-10-24 13:41
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2023-10-23 14:18