最新研究报告：严冬考验下的抉择

景气回落、销量下滑，行业正面临严冬考验

从1-7月的情况看，房地产投资同比增长30.9%，增速呈环比放缓态势，商品房新开工面积同比增速比去年同期放缓5.5个百分点，也从另一个侧面反映出投资增速正在放缓；“国房景气指数”已连续8个月环比回落，7月份成为16个月以来的最低点；国内贷款、预收款和利用外资虽有增长，但增速放缓，自筹资金能力被动提升；商品房累计销售面积和销售额分别同比下降10.8%和7%；截止7月末的商品房空置面积同比增长6.1%，创历史新高，并从去年11月以来呈持续增长态势；开发速度放缓，地价攀升势头得到遏止，但土地购置动力不足；种种迹象表明，行业正面临着严冬考验，但由于过去7年销量都是集中在下半年释放，我们认为今年全年的销售业绩应不至于太悲观。

一线城市：成交低迷，楼市调整明显

京、沪、深等一线城市的行业动向具有“风向标”的意义，这些城市各项指标的变化更能反映出行业真实的状况和未来的趋势。1-7月，从商品房销售面积来看，一线城市均同比大幅下降，上海、广州、天津均低于06年水平，北京甚至低于03年同期水平，深圳更低于01年的水平。从供求关系、一手房存量及空置面积的变化趋势看：北京竣工销售比由去年同期的1.04升至1.9，住宅期房可售量持续递增，供过于求加剧；深圳商品房竣工销售比为1.3，远高于去年同期0.6的水平，供大于求明显，商品住宅空置尤为突出，空置面积同比增加96%。总体来看，一线城市楼市面临的调整更为深刻、明显。

政策动向：符合我们预期，未来调控仍然从紧

过去几年出台的121文、国办发〔2006〕37号文、国八条、国发〔2007〕24号文、银发〔2007〕359号文等纲领性文件，已构成了全方位的调控政策体系，今年再出台更严厉调控政策的可能性不大。从1-8月行业政策面动向来看，符合我们的判断。今年陆续出台的若干 “通知”、“规定”，均是过去几年政策的“集成版”或既有政策的实施细则，并没有什么新的内容，但颁布时机却彰显了中央继续从严调控的决心。深圳、上海等一线城市，地方政府落实宏调措施不遗余力，相关动作也释放出调控仍将从严的信号。

行业总体运行情况

投资增速放缓，景气持续回落

1-7月，城镇固定资产投资完成72160亿元，同比增长27.3%。其中，房地产开发投资完成15884亿元，同比增长30.9%，增速比1-6月回落2.6个百分点，延续了1-3、4、5月的增速放缓态势，虽然1-6月出现反弹，但反弹原因是统计局将上半年各月份的遗漏集中调整到6月份所致，历年6月份都有这样的特点。另外，1-7月商品房新开工面积同比增长15.1%，增速比去年同期放缓5.5个百分点，也从另一个侧面也反映出投资增速的放缓。

“国房景气指数”自去年12月份以来连续8个月环比回落，至7月份回落到102.36点，环比回落0.72点，比去年同期大幅回落2.05点，虽仍居景气位，但却是16个月来的最低点。

预收款增速放缓，自筹资金能力被动提升

1-7月，全国房地产开发企业实现到位资金22252亿元，同比增长19.1%，其中，国内贷款、自筹资金、预收款、利用外资虽然均有增长，但增速下滑明显。

贷款增速放缓，自筹资金能力被动提升

在从紧货币政策下，1-7月房地产企业利用国内贷款4572亿元，虽然同比仍有15.7%的增长，但增速比去年同期下降了5.7个百分点。企业自筹资金能力在信贷紧缩形势下被动提升，自筹资金8693亿元，同比增长37.3%，增速比去年同期高5个百分点。

预收款、利用外资增速放缓 商品房销售情况不佳，促进了开发商下更大气力加强预售回款管理，1-7月定金及预收款实现了明显增长，定金及预收款总额达到5289亿元，同比增长9.8%，相当于1-7月商品房销售金额的43.3%，但增速同比放缓，比去年同期低10.4个百分点。

受到去年以来一系列限外政策的影响，1季度利用外资同比大幅下滑，但进入5、6、7月份，利用外资大幅飙升，分别同比增长53.5%、65.7和21%%，一举扭转了1季度利用外资同比下滑的颓势，1-7月利用外资达到407.4亿元，同比增长22.3%，但增速比去年同期下降52.2个百分点。

销量下滑，房价涨幅趋缓，多个城市房价下跌

1-7月，全国商品房累计竣工面积20382万平方米，同比增长13.6%；累计销售面积和销售额分别是30454万平方米和12221亿元，分别同比下降10.8%和7%。

1-7月，销售面积与竣工面积比为1.5，远低于去年同期1.9的水平，表明供不应求的状况已有所缓解。 截止7月末，商品房空置面积1.29亿平方米，同比增长6.1%，创下历史新高，并从去年11月以来呈持续增长态势。

今年以来，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月回落态势，不同地区则出现同比和环比的涨跌互现，广州、深圳等去年涨幅巨大的城市今年下跌明显。

房地产开发速度放缓，地价攀升势头被遏止

房地产开发速度放缓：1-7月，土地开发1.5亿平方米、购置2.2亿平方米，分别同比增长4.2%和7.5%，增速分别比去年同期低7.2和7.5个百分点；商品房施工22.3亿平方米、新开工6.1亿平方米，分别同比增长22.5%和15.1%，增速分别比去年同期低0.01和5.5个百分点。

上半年，地价攀升势头得到遏止，但土地购置动力也不足，在深圳、广州、南京等前期热点城市，出现了多宗土地流拍情况，流拍的还包括政府推出的一些“限价房”地块。可以预计，由于商品房用地成交量减少，将导致未来商品房供应下滑，另外，在现有财政体制下，土地流拍现象如果增多，也将导致地方政府年度土地出让目标无法完成，从而对地方财政收入造成负面影响，因此地方政府对房地产调控政策的执行未来仍有“打折”的可能。

08年全年销售增长速放缓已成定局 1-7月商品房销售轻微下滑，销售面积和销售额分别同比疯狂的去年同期下降10.8%和7%，但比畅旺的2006年同期仍分别有11.5%和的29.5%的增长。回顾过去7年，销量一般从1-4季度呈逐步放大态势，并且主要集中在下半年释放，下半年的销售都显著好于上半年，我们认为今年仍有可能延续这一规律，全年销售业绩不至于太悲观，但全年销售增长速放缓已成定局。

深圳：成交低迷，房价跌势明显，空置面积创新高

今年以来，深圳楼市呈持续调整态势，疲软低迷，颓势明显。

1-7月房地产开发投资额为231亿元，连续第2年同比下降，降幅为3.8%。商品房竣工面积219万平方米，连续第2年同比下降，降幅为16.5%。销量大幅下挫，商品房销售面积169万平方米，连续第2年同比下降，降幅为60%，低于01年同期水平，销售金额211亿元，同比大幅下降63%，低于05年同期水平。商品房竣工面积与销售面积之比为1.3，远高于去年同期0.6的水平，供大于求比较明显。商品房及商品住宅空置面积创下近三年新高，商品房空置面积165.7万平方米，同比增加29%，而住宅空置尤为突出，空置面积67万平方米，同比增加96%。

房价跌势明显。7月份商品房销售均价为12493元/平方米，同比下跌6.8%，

环比上涨1.7%。从1-7月逐月来看，深圳房价向下调整的趋势较明显。

广州：供应放量，销量大幅下滑，房价下跌

广州1-7月商品房开发投资额378.5亿元，同比增长15%。供应放量，商品房竣工面积为493万平方米，同比增长41.4%。销售明显下滑，商品房销售面积461万平方米，同比下滑27%，低于06年同期水平，销售额414.4亿元，同比下滑16.4%。商品房竣工面积与销售面积之比为1.1，供求基本平衡，而由去年同期该比值为0.55，呈供不应求态势。

房价上涨得到抑制。从5月份以来，广州房价开始呈现出下降态势，7月份，广州商品房销售均价为8989元/平方米，同比上涨14.8%，环比下跌0.5%，其中住宅销售均价为8630元/平方米，同比上涨15.3%，环比下跌1.6%。

政策动向

调控以执行既有政策为主

1-8月行业政策面的动向符合我们年初的判断——今年不会有更严厉的调控政策出台，调控以执行既有政策为主。我们在年初曾指出：过去几年陆续出台的121文、国办发〔2006〕37号文、国六条、国八条、国发〔2007〕24号文、银发〔2007〕359号文等纲领性文件，构成了房地产行业全方位的政策调控体系，今年再出台更严厉的房地产调控政策的可能性不大。从1-8月行业政策面的动向来看，符合我们的判断。尽管从年初至8月份以来，国务院、央行或各部委陆续颁布了若干与房地产行业相关的“通知”、“规定”，但均是过去几年陆续出台政策的“集成版”或既有政策的实施细则，并没有什么新的内容。

行业调控总体仍将从紧

从“老调重弹”的时机及“风向标”城市政府的相关动作来看，未来乃至明年上半年房地产行业的调控总体仍将从紧。上述多项政策虽然都是“老调重弹”，

后反映，分季度来看，2季度公司的收入、利润以及毛利率的增长势头都出现放缓。利润总额绝对额前3名公司的依此是万科Ａ（33.3亿元）、保利地产（18.3亿元）和陆家嘴（10亿元），利润总额前10名公司合计额98.1亿元，占比为52%。

119家房地产上市公司净利润合计为123.6亿元，同比增长62%，其中1季度增长85%，2季度增长40%。净利润同比增长较大的有滨江集团、首开股份等公司；净利润绝对额较大的公司依次是万科20.6亿、保利地产10.3亿和陆家嘴7.4亿，净利润前10名利润合计72.1亿元，占板块净利润总额的58%，而上年同期该比例为55%。

房地产板块平均每股盈利为0.158元，比去年同期上升约0.02元，远低于净利润的增长，主要是总股本增加所致，08年中期119家地产公司总股本同比增长41%。

销售乏力，行业整体资金面较紧张

随着楼市调整的深入，上半年地产公司的资金紧张局面逐渐加重，119家公司短期借款698亿元、长期借款1164亿元，分别增长43%和59%，一年内到期的非流动负债402亿元；负债合计增长60%，增速比去年同期上升9个百分点，整体资产负债率63.6%；公司预收账款合计1114亿元，同比增长55%，增速下降16个点。

119家公司存货为4234亿元，较去年同期的2381亿增加1853亿，同比增长78%，增速上升了18个点。库存的快速增长意味着，未来房企将不仅面临更大的销售压力，也面临更大的建设开支压力。新增的存货意味着房地产企业将面临更大的建设资金压力和销售压力，考虑现有存货仍需投入2000亿以上建设费用，按上半年销售情况，现有存货至少需要4--5年左右的时间消化。

债务和存货的上升将导致房企在低迷市场中面临更为困难的发展环境。在此背景下，保利、华发等预收款充足的公司将在市场调整中拥有更大的安全边际。