楼市调控政策持续 养老地产现前景与现状冰火两重天

　　其中最大的亮点是，以往政府主导、福利性机构为主体逐渐演变为民间或者社会养老成为养老产业主力军。业内人士纷纷指出，养老地产的春天已经来临。

　　但热浪之中，在传统制造业部门更出色的大干快上模式在销售服务面前饱受重创。被灼伤阵痛后，各路资本开始真正审视这个“野蛮”兴起的市场。

　　未来待考

　　养老地产与传统地产最大的区别在于，核心是服务。然而，全国各地的管理咨询、金融服务和医疗保健行业都对此深感无奈。从某种程度上说，投资者需要考虑的问题不仅有消费者的支付能力，还有他们为服务买单的意愿，这是个重要的区别。对中国养老投资者来说，在有消费意愿和服务意识的初龄老人真正步入老年之前，还有很艰难的一段路要走。

　　另一方面，中国养老服务业自身也缺少服务标准体系和经营老年护理业务的意识。大部分养老项目缺少专业服务团队，服务无法实现系统化、细节化、完善化。

　　“前几年想做养老连拿地的名目都没有，只能政府去做，民营企业想做也只能选择做民营非营利型的，有很多政策框框的限制，现在国家有了相关的政策，大家统一了认识，养老变成了合法的产业，过去的‘能不能做’的问题已经解决。但现在面临的更多是养老服务上的困境。”绿城研究院研究员冯雨峰说，“现在万科、绿城做的一些养老机构，针对的都是高端客户，与中国的大环境是不衔接的。现在国内养老地产最大的问题就是养老服务业如何能够健康地发展。”

　　土地的问题随着今年国土部《养老服务设施用地指导意见》落地，多年桎梏终于打开。但地方政府如何在原来紧张的土地指标中安排养老用地，招拍挂到的养老服务用地如何获取融资贷款依然是未解的难题。

　　对大部分专项养老地产开发企业来说，更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大资金投入。“养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，对企业压力相当大。”分析人士认为，当下国内的养老地产无论哪种模式都需要企业长期投资，现金流成为最大诉求，然而更难的在于国内还没有清晰的盈利模式。

　　当下的养老地产盈利模式无外乎会员制、押金制、租售并举制等模式，但养老地产居高的开发成本，长效的运营成本投入无法在现有模式下回收，企业普遍面临没有盈利的尴尬状态。

　　“这与中国老人结构、消费习惯、市场未培育起来、产业未形成规模不无关系。这种情况下，企业不能被冲昏头脑，若要进入养老领域一定要冷静应对。”北京太阳城集团董事长朱凤泊说。