限价房补交70%收益可卖 对广州楼市冲击力微乎其微

广州限价房推出8年，经历了三轮楼市周期之后，8359套房源的上市规则昨日得以进一步明确。广州市国土房管局昨日傍晚正式发布了《限价商品住宅退出操作指引》和《限价商品住宅上市交易操作指引》，根据上述两个文件，在取得限价房5年后，产权人在转让限价房并补缴土地收益价款，或产权人自行缴纳土地收益价款后取得完全产权两种情况下，其限价房可上市交易。

根据《指引》，限价房补缴的土地收益价款为按照交易时点或申请补缴时点契税课税价格与原购买价格之间差价的70%计缴，补交土地收益价款后，房屋性质登记为商品住宅。业内分析，即使广州市地税局已经启用了全新的二手房交易评估系统，但在二手房市场中，报税价格与实际成交价格之间仍然存在一定的差距，所以相信转卖限价房仍然存在一定的盈利空间。不过，由于限价房总量有限，上市的比例也不会太大，对广州楼市的冲击微乎其微。

限价商品住宅如果在5年内退出的，实行“内循环”退出，仍作为限价房交易。

房管局：限价房5年内也可“内循环”

2006年以来，广州市共组织公开出让了8359套限价商品住宅用地项目。据广州市国土房管局透露，上述项目的限价商品住宅均已按《广州市限价商品住宅销售管理办法》（穗府〔2008〕1号，以下简称1号文）的规定销售完毕。为明确限价商品住宅5年内退出和5年后上市交易的具体操作，市国土房管局昨日正式向社会公布《限价商品住宅退出操作指引》和《限价商品住宅上市交易操作指引》。

房管局表示，该批限价商品住宅的退出、上市交易等后续管理规定，按照旧案旧办法，仍然继续适用1号文。同时，业主的《限价商品住宅买卖合同》、合同附件《乙方申购限价房承诺书》、《购买限价房申请表》等也就1号文的相关规定进行了约定。不过，市住房保障办公室按照保障性住房规定销售的限定价格销售的拆迁安置房，不适用于昨日出台的《指引》。

《指引》提出，限价商品住宅如果在5年内退出的，实行“内循环”退出，可先由政府回购，政府不回购的，再安排符合限价商品住宅购买条件者购买，退出的房屋价格将按照房屋销售价格按照年限折旧率结合新旧程度确定；房屋性质仍属于限价商品住宅。

而限价商品住宅5年后上市交易的，产权人转让限价商品住宅则要补缴土地收益价款，或产权人自行缴纳土地收益价款后取得完全产权后再出让；补缴标准为土地收益价款按照交易时点或申请补缴时点契税课税价格与原购买价格之间差价的70%计缴。

房管局昨日出台的《指引》，相当于明确了补交土地收益价款的计算方式。

规定解读：明确土地收益价款计算方式

限价商品住宅是指政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。根据广州的限价房出让办法，限价房申购人的收入水平为个人申购的，本人税前年收入在10万元以下；以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。

根据当年出台的限价销售办法，已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定；市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买，以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记已满5年的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。

由于阴阳合同的存在，报税价格与实际成交价格之间仍然存在差距，这部分业主销售限价房的收益应可高于预期，仍然属于“有得赚”。

专家分析：业主销售限价房仍然“有得赚”

根据当年的销售规则，购买限价房的申请人应当在购房申请时书面承诺遵守相关规定。

记者了解到，今年广州几个限价房小区就陆续达到了五年后才能上市的年限要求。此前，保利西子湾、中海金沙馨园限价房小区的上千业主联名要求修改限价房上市政策。部分业主们认为限价房上市时需要“缴纳70%差价作为土地收益给政府”的规定不合理，卖房后难以置换同等地段的普通商品房。当时，业主提出了“为什么购买时只是享受市场价与限价之间的优惠，在转让时候要计算房产的增值部分来补偿？”等六大疑问。

不过，这些业主的诉求也遭遇到了不同的声音。有网友就曾在业主讨论帖中表示：“认为这样不合理，为何你当初又买限价房？这个政策政府在卖限价房之前就说清楚的了。”

“这部分业主当时相当于是享受了其他纳税人提供的福利，如果再希望通过转手限价房盈利，并不合理。”方圆地产首席分析师邓浩志昨日在接受记者采访时表示，限价房也属于保障性住房，如果当时没有限价房，可能这些业主就难以置业，无法参与物业升值的机会。既然当初买房时接受了相关规则，就应该接受规则。

“除了需要以小换大把限价房卖掉之外，估计大多数人还是会继续持有。”邓浩志表示，实际这部分业主放出的限价房供应不会很大，对市场的冲击很小。

数量

8359套

小区

保利西子湾

万科城花园

中海金沙馨园

龙光峰景华庭

宏康和园

出让条件

限价房申购人的收入水平为个人申购的，本人税前年收入在10万元以下；以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。

出让限制

市住房保障办公室按照保障性住房规定销售的限定价格销售的拆迁安置房，不适用于昨日出台的《指引》。