李宇嘉：央行降准有利于提振楼市疲弱需求

　　从“9·30”房贷新政、公积金政策调整，以及国务院常务会议提出促进住房等6大领域消费升级来看，国家希望通过改善型需求“接棒”刚性需求，以此来保持楼市稳定，并通过消化库存来激励开发商加速新开工和拿地。从国际经验来看，当人均GDP超过5000美元以后，解决基本住房需求后的老百姓有改善居住需求的愿望。在我国，由于城镇居民居住质量较差，30%的存量住房是上世纪80、90年代，甚至是“短缺经济”时代建造的，20%的房子缺乏基本生活设施，城镇居民改善住房的动力更加的充足。

　　但改善型需求有两个重要特征：首先就是较高收入水平的支撑。近年来，尽管居民可支配收入增幅超过GDP的增幅，但收入支撑改善型住房需求的能力不足。根据国家统计局公布的数据，2014年我国居民收入的基尼系数是0.469，收入差距在国际范围内较大。更值得重视的是，关系到居民能否改善住房的家庭净财产基尼系数在2012年达到0.73，这就大大制约了居民“卖旧买新”式的改善性的需求。

　　另外，对低成本房贷支持的需求是的改善性住房需求的另外一个特征。尽管“9·30”房贷新政提出二套房贷利率最低可为基准利率的七折，但从目前执行情况来看，绝大多数银行依旧在执行基础利率上浮10%以上的利率政策，这成为制约改善性需求入市的一个重要因素。根据世联行对交易数据的监测，2014年四季度 114平方米以上住宅销售占比并无明显上升。因此，本次降准带来的增加贷款投放、降低贷款利率的效应，也将有助于改善型住房需求入市。