张宝全：商业地产盈利应靠经营 而不是卖房

　　成交降温、房价回落、库存高位运行……一系列房地产关键数据印证了2014年房地产行业的调整。在今典集团董事长张宝全看来，房地产市场正在步入正常化，前15年的高速增长不会再出现。这将倒逼房企进行创新转型，而购房者买房动机也应更多考虑住房的居住需求。

　　张宝全认为，2014年房地产市场步入拐点有其深层次原因。除受到国家限制投资的宏观调控政策影响外，较高的人均自有住房率也对后续房地产行业发展形成制约。

　　“在2007年时，中国人均私有住宅就已经达到了75%。” 张宝全表示，由于文化的不同，全世界都是人人有房住，而中国的文化是人人有一套房，这导致了非常高的自有住房率。

　　不仅如此，张宝全分析，“在过去房地产高速增长的15年中，老百姓买房不仅买来自住，同时也看作投资，几乎是实现资产增值保值的唯一途径，房地产的本质成了金融。”也正是因此，张宝全认为，当房地产市场正常化以后，之前15年房地产行业狂飙式的的高速增长，以后不太可能再现了。

　　而这也意味着，房企单纯依靠卖房子来盈利的传统模式将被迫改变。“地产白银时代到来，很多房企开始思考转型” 张宝全举例称，有的企业对住宅产品进行升级，有的企业考虑转向商业地产，“很大程度上是市场在倒逼企业转型”。

　　在张宝全看来，中国人均GDP正在迈入1万美元门槛，社会旅游度假消费进入了要求综合体验的更高阶段，这些都为商业开发和商业经营提供了新的机会。

　　就商业地产而言，张宝全认为，“如果只是嫁接商业的概念，本质还是卖房子，恐怕是行不通的。”在他看来，商业地产的本质是经营性资产，应以经营赢利为目的。

　　张宝全以今典集团为例介绍，早在2000年公司便提出了依托房地产优势向信息文化产业转型，但2015年以前，主要盈利方式仍然是房源销售。张宝全表示，企业在2015年将进一步加速转型，“初步年营收预算超过17亿元，将全部来自经营，意味着今典将从卖房转变成为完全依靠运营挣钱的企业。”

　　谈及2015年房地产行业走势，张宝全认为，市场行情将与2014年形势相似。“房产增值的功能没那么明显了，靠买房赚大钱的机会没有了，老百姓买房还是要从是否有居住需求本身去考虑。”