瑞峰置业发布2015年3月第三周东莞楼市市场报告

　　一、导读

　　1、宏观环境：二套基本等于首套 福建“闽七条”或成各地救市的参考范本

　　全国：2015年3月20日，住建部提出：“增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限”此举被认为是释放刚性需求以及稳定房地产市场的“救市”措施，预计全国各地将会在公积金政策方面再做调整，最大力度刺激刚需和改善型需求的入市。

　　同时，福建发布楼市“闽七条”引起关注，对首套房、首改房的认定放宽，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策，可以说“二套基本同于首套”，对提振楼市将会起到明显的促进作用。而福建这一举措或成为其他省份参考的范本，后市将有一系列省市为刺激购房者入市、促进楼市消费而出台类似的调控举措。楼市在一系列利好政策的支持之下，成交有望迎来幅度上升，但由于库存压力较大，房价上涨的空间依然有限，建议房企定价方面还是以“适中价格”为主流，去货才是关键。

　　东莞：《东莞市城市总体规划(2016-2030)》纲要(以下简称《总规》纲要)获审通过，根据《总规》纲要，2016年东莞的中心城区范围有所调整，仅保留南城、东城、莞城、万江4个街道，2012年被纳入中心城区范围的寮步镇7个自然村被调整出去，这对寮步房地产发展或带来一定的冲击，但寮步仍作为中心组团的一个重要组成部分，继续承担连接松山湖与中心城区的作用，未来发展还是可观的。

　　未来东莞中心城区划定7大生活单元：东城中心发展单元、黄旗山南发展单元、西平发展单元、东城滨江发展单元、万江新中心发展单元、万江中部发展单元、万江龙湾发展单元，这7大单元将是未来城区房地产市场扩容的重点板块，布局城区的房企和置业城区的购房者都需留意。

　　2.新增供应 ：房企推货节奏加快 中熙香缇公馆、丰华悦园两大新盘将入市

　　上周全市共6个项目有商品房新增供应，总供应面积约15.74万㎡，其中住宅供应1176套，面积约14.83万㎡，环比上涨76%;非住宅供应112套，面积约0.91万㎡，主要是金地仟百汇和中熙香缇公馆的商铺助力。

　　3月第三周供应市场锣鼓共鸣，供应量较前几周增幅较大。从产品供应结构来看，刚需产品供应741套，占比约65.5%，表现在洪梅中熙香缇公馆538套73-118㎡，虎门万达广场203套89-124㎡;改善产品则供应289套，占比25.6%，为中熙香缇公馆158套130-149㎡户型、汇景城市山谷102套130-144㎡产品及虎门万达广场29套149㎡产品等项目，200㎡及以上的豪宅主要有丰华悦园提供64套245-504㎡的大平层产品所提供。别墅方面，有汇景城市山谷48套199-208㎡联排别墅、金地城南艺境22套168-220㎡双拼别墅以及丰华悦园3套916-956㎡独栋别墅推出。

　　从拿预售证项目来看，星城翠珑湾、广源阳光里、中惠松湖城等项目将有新品在近期上市。

　　3、成交情况： 新品开盘签约“青黄不接”住宅成交下滑 财富广场助非住宅猛涨

　　从数据上来看，上周东莞住宅楼市未能延续前几周的升温趋势，成交量走在下坡路上，全市共有847套住宅成交，面积约9.74万㎡，环比下滑12% ，主要是因为开盘项目签约的“青黄不接”导致，前一周的支撑项目长安万科金色悦府的集中签约在上周进入尾声，而新开盘项目恒大御景二期推货量较少，成交量也较少，上周共有44套住宅成交，无力支撑楼市持续升温。但数据上的下滑并不能代表楼市的降温，上周田禾卢浮公馆、商道8号以及虎门万达广场皆有新品开盘，其产品受到热捧，皆取得不俗的开盘成绩，而其签约结果将在月底逐步呈现，预计月底翘尾行情可期。

　　与住宅市场“绿色”成交相反，非住宅成交取得了“满堂红”，全市约成交441套，面积约2.82万㎡，环比上涨55%，主要是南城财富广场的商铺(126套)和办公(39套)集中签约支撑。此外，得益于恒大项目的 “商铺55折，车位62折”的促销优惠，恒大商铺产品持续热销，其中4个项目商铺成交进入商铺个盘成交排名前五。

　　上周的住宅均价持续高升，均价9490元/㎡，环比上涨4%。住宅房价持续高企，一方面是因为热门区域成交占据了主体的位置，上周南城(10307元/㎡)、凤岗(11813元/㎡)、塘厦(10905元/㎡)、厚街(10582元/㎡)、长安(12642元/㎡)皆进入区域成交排名的前六;另一方面住宅面积排行前三的项目恒大御景苑、锦绣山河和万科金色悦府均价皆过万，且均价过万元的产品成交约占28%，也一定程度支撑整体均价上扬。

　　5、楼盘活动：开发商推货力度增强 新盘田禾卢浮公馆盛大入市

　　步入3月中旬，开发商推货力度持续增强，无论是全新项目还是旧盘都全力出货，东莞楼市步入火热期。上周进行开盘的项目有2个，为田禾卢浮公馆及和虎门万达华府，其中莞城田禾卢浮公馆3月21日盛大开盘，推出 198套89-103㎡N+1户型，首付7万起，适中的价格、大社区的配套、学位房等优势，让项目受到客户的热烈追捧，去货8成以上。加推方面，表现在中信富春山居180㎡湖景大宅3.22稀缺发售、商道8号7号楼85㎡两房、2+1房、金地仟百汇精选单位92折钜惠清货等项目。

　　6、土地市场：樟木头樟罗社区地块再度出让 起始楼面地价约为1598元/㎡

　　樟木头樟罗社区5.58万㎡商服用地，连续两次流拍后，上周第三次在国土局挂牌出让，此次较3月上旬竞拍总价21410万无降幅，起始楼面地价约为1598元/㎡。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市成交

　　1.1总体情况：住宅成交绿色一片 非住宅成交取得了“满堂红”

　　1.2供需量价走势：热门区域成交支撑 房价9490元/㎡持续高扬

　　1.3物业类型成交：财富广场商铺、办公集中签约 助其成交上涨6成多

　　1.4产品类型成交：200㎡以上豪宅产品逆市上涨 小户型产品下滑程度最大

　　1.5成交排名

　　1.5.1区域成交排名：多盘成交支撑南城套数夺冠 凤岗108套排第二

　　1.5.2个盘成交排名(按套数)

　　1.6成交明细

　　1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡依然是主体 200㎡以上成交增幅最大

　　1.6.2别墅产品面积区间成交：经济性别墅再受宠 金地艺境花园150-200㎡别墅热销

　　1.6.3普通住宅各单价区间成交：10000元/㎡以上产品成交持续上涨 约占27%

　　1.6.4别墅各单价区间成交：10000元/㎡以下别墅成交占3成多

　　1.7楼盘活动：开发商推货力度增强 莞城新盘田禾卢浮公馆盛大入市

　　1.8新增供应 ：房企推货节奏加快 中熙香缇公馆、丰华悦园两大纯新项目将入市

　　1.9新开工：富盈茶山新项目富盈敦睦豪庭动工 与拿地时隔13个月

　　2、土地市场

　　2.1待拍土地：本周无商住/商服用地待拍信息

　　2.2出让土地：樟木头樟罗社区地块再度出让 起始楼面地价约为1598元/㎡

　　2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

　　三、宏观经济政策环境

　　1、国内：

　　1.1经济环境

　　1.1.1京津冀规划有望月底发布 定位发生较大调整

　　3月23日上市的财经国家周刊消息，原来京津冀三地上报的“北京四中心、天津四中心、河北五中心”的定位发生了较大调整，并将对产业布局、产业转移对象进一步明晰。

　　参与规划纲要编制的人士表示：“在《规划纲要》里，除北京政治、文化、科技创新、国际交往的四中心地位不变以外，天津调整为一个基地三个区，河北调整为四个基地。调整后强调只有北京这个中心，多中心就等于没中心。”

　　1.1.2 珠海计划投资6.6亿元建全新航展中心

　　从珠海金湾区公布的环评报告中获悉，该市将拆除使用近20年的航展馆，投资6.6亿元人民币建设新航展中心。据金湾区环评报告，新航展中心占地面积53.46万平方米，拟建筑总面积7.6万平方米，其中包括展馆建筑面积6.47万平方米，配套用房面积1800平方米，绿化面积18.71万平方米。新航展中心建成后，主要作为中国国际航空航天博览会场地，预计每一届接待专业观众达13万人，普通观众达28万人。

　　2015年中国(深圳)IT领袖峰会3月22日在深圳举行，广东省副省长刘志庚22日在开幕致辞中表示，广东将加快信息基础设施共建共享，率先建成全国首个宽带城市群。刘志庚表示，下一步广东省将充分发挥信息化对新一轮经济社会发展的先导作用，加快新一代信息基础设施的共建共享，推进工业化与信息化的深度融合创新，制定实施互联网++行动计划。以云计算、互联网、大数据技术打造新产业、新业态，力争立足珠三角、率先建成全国首个宽带城市群。

　　1.2政策环境

　　1.2.1住建部：提高公积金贷款额度 各地简化办理手续

　　2015年3月20日，住建部直属的《中国建设报》官方微博发布“关于充分发挥住房公积金作用改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展”文件，住建部要求全国提高公积金额度、降低门槛。

　　1.2.2楼市一揽子政策料密集出台：高层要求稳定市场

　　尽管数据仍然低迷，但房地产市场的信心指数已较节前有明显提升。近期，除国管公积金额度放宽外，济南、宁波等地率先出台政策，在信贷、保障房等方面松绑楼市。3月以来房地产市场明显升温，使市场乐观情绪不断提升。

　　高层密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策。其中，除税收、限购、房贷政策松绑外，还包括加大棚户区改造支持力度、吸引社会资本加入等。目前，有关部门正等待合适时机推出相关政策。

　　1.3楼市环境

　　1.3.1 上海酝酿大幅提高公积金个贷限额 单人可贷70万元

　　3月22日晚间消息，上海市政府正在酝酿提高公积金个贷限额，可贷额度将一次性大幅提高50%，变为单人可贷70万元，每户最高可贷140万。据了解，目前年限5年内的上海公积金个贷率，首套房及改善居住条件购买第二套普通住房均为3.5%，改善居住条件购买第二套非普通住房为3.85%。

　　调整前的上海公积金个贷额度与厦门相同，还不及杭州，但房价却远远超过周边，杭州的公积金贷款额度，个人最高50万元，家庭最高80万元;厦门公积金个人最高40万元，家庭最高80万元。另外，南京公积金个人贷款额度为个人最高30万元，家庭最高60万元;天津个人最高50万元，家庭最高70万元。

　　1.3.2福建出台闽七条二套房基本等同首套 各地将跟进促楼市

　　去年8月率先在全国出台省级救市政策的福建又一次走在全国前列。近日，福建出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，被称为“闽七条”，借此全面提振楼市发展。根据意见，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。个人购买首套房后再次购房，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。

　　1.3.3央行：调查显示4成居民认为目前房价可以接受

　　2015年3月20日，央行发布了今年第一季度储户问卷调查。调查结果显示，51.9%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季度下降6.9个百分点，44%的居民认为目前房价“可以接受”，4.1%的居民认为“令人满意”。

　　对下季度房价，15.6%的居民预期“上涨”，52.9%的居民预期“基本不变”，17.8%的居民预期“下降”，13.7%的居民预期“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，较上季度下降0.7个百分点。

　　1.3.4 全国房租已连涨45个月 今年房租涨幅比往年更大

　　国家统计局历史数据显示,住房租金价格自有连续统计记录以来,已连续上涨45个月,最高月涨幅达到6%左右。

　　1.3.5方兴地产联合淘宝网 打造赚钱新模式线上签约买房

　　马云终于杀到地产界来抢头条了，他选择的另一位主角是以绿色科技地产著称的方兴地产。　3月21日，方兴地产联合淘宝网、余额宝等阿里系产品推出“上帝淘金季”大型网络购房活动。方兴地产为此充分调动旗下最优质资源，包括10城15个项目共计1132套房源，货值达32.34亿元，总优惠力度达2亿元。

　　大额交易一直是电商难以突破的瓶颈，房产电商始终只能“线上引流，线下导流”。但方兴与阿里试图打破这一枷锁，杀手锏是“余额宝”。“电商+互联网金融+房地产”三大行业力量的结合，一个真正的“房产网购全链条”应运而生。这也是继去年“百团大战”和“双十一光盘节”后，方兴地产又一次通过营销创新改造传统购房周期。

　　1.3.6社区出新规养老地产前景巨大 各大房企进军养老市场

　　今年3月4日，广东省政府官网发布《广东省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》，明确广东全面推行社区养老。其中提到，新建居住(小)区要根据规划要求和建设标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。《意见》提出的发展目标是到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。

　　据悉，目前在广东省内已有万科、保利、越秀、祈福、颐和、珠实等企业进入开发养老地产或是养老社区、配套服务。虽然，各大房企纷纷宣布进驻养老地产或是打造养老配套，但是成熟的产品却是凤毛麟角，未来几年成熟养老地产项目或将持续增多。

　　2.1 经济环境

　　2.1.1东莞中心城区“瘦身”规划7大生活单元 将建6条地铁

　　《东莞市城市总体规划(2016-2030)》纲要(以下简称《总规》纲要)获部省联合审查通过后，东莞市初步披露了部分涉及东莞未来15年发展的建设规划详情。根据《总规》纲要，2016年东莞的中心城区范围有所调整，仅保留南城、东城、莞城、万江4个街道，2012年被纳入中心城区范围的寮步镇7个自然村被调整出去。这7个自然村分别为下岭贝、岭厦、新旧围、霞边、横坑、竹园和上屯，此番调整后，中心区的面积从237.6平方公里缩减至222.4平方公里。

　　据悉，此番调整依据的原则是“以现状镇街边界、控规边界为基础，便于后期规划管理与实施”。不过，虽然寮步镇不在中心城区范围内，但《总规》纲要也明确了寮步镇还是“作为中心组团的一个重要组成部分，继续承担连接松山湖与中心城区的作用”。

　　按照《总规》纲要，中心城区在接下来的15年内将打造更多成熟社区，以提升市民的居住质量。未来中心城区划定7大生活单元：东城中心发展单元、黄旗山南发展单元、西平发展单元、东城滨江发展单元、万江新中心发展单元、万江中部发展单元、万江龙湾发展单元。这7大生活单元的居住用地集中，而且将以生活服务主导功能发展。

　　2.1.2莞惠城轨试验段37.8公里月底贯通 年底将要率先开通

　　东莞的常平、樟木头、谢岗三镇，年底将率先开通城际轨道。记者昨日从广东省珠三角城际轨道有限公司获悉，莞惠城轨试验段谢岗至常平东段往返双线约在本月20日完成轨道铺设，莞惠城轨试验段(惠环站至常平东)月底可贯通。根据施工计划，莞惠城轨全线分两个阶段开通，常平东至惠州客运北站段今年底将实现通车，但载客运行时间仍未确定。

　　莞惠城轨试验段为常平东站至惠环站区间，全长37.8公里，有6个车站，分别为常平东、樟木头、谢岗、沥林、陈江、惠环。

　　2.1.3东莞厚街56社区项目投资逾亿 改造基础设施整治环境

　　按照厚街镇出台《厚街镇扶持社区村容村貌升级改造实施方案》，各社区需要升级改造的56个项目已获镇委镇政府审批通过，总投资超过一亿元。此次申报升级改造的56个项目中，大部分为基础设施建设和环境整治项目，涵盖了道路、桥梁、环境、公园、广场等升级改造工程。

　　另外，在今年的56个项目中共有6个社区亮点工程和民生实事，分别是河田社区三南分社广场工程、珊美小组小山工程、宝屯聚宝园工程、寮厦(原一队)小公园建设工程、陈屋后底岭公园工程、赤岭道路工程(赤岭与陈屋连接线赤岭段)。

　　2.1.4东莞未来15年城市定位由“世界工厂”转“家园城市”

　　未来15年，东莞城市定位将从“世界工厂”向“家园城市”转身。3月12日至14日，住房和城乡建设部与省住房和城乡建设厅在东莞组织召开了《东莞市城市总体规划(2016-2030)》(以下简称“总体规划”)纲要部省联合联审会，新一轮“总体规划”的纲要成果顺利通过部省联审。

　　“总体规划”将对东莞珍贵的自然生态空间实行最严格的管控，确保2030年城市建设用地规模、土地利用总体规划，与2020年建设用地规模基本一致，“总体规划”编制还将突出公共政策属性，加强公众参与在政策制定中的作用。除此之外，新总规明确了：东莞将以“国际制造名城、现代生态都市”为新的城市发展目标定位，充分发挥和利用东莞制造城市品牌，提升空间品质，实现由“世界工厂”到“家园城市”的转变。

　　2.1.5东莞建节约集约用地长效机制 变相开发商品房将严惩

　　市国土局局长刘杰表示：“东莞近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，对一些项目打着科研用地、文化用地、物流园等旗号，利用地方转型升级之迫切，跑马圈地甚至囤地，变相搞商业商品房开发要严肃惩处;对用地规模已突破50%以上的镇街逐步减少新增指标配置，探索建立节约集约用地的长效机制。”

　　2.1.6长安镇促“中农批”项目落户乳源 计划总投资12亿元

　　从长安镇扶贫办获悉，由长安乳源对口帮扶指挥部主导引进的“中国供销·粤北农产品电商物流商贸城”项目在北京正式签约，该项目计划总投资12亿元，将打造成为现代化大型综合商贸城。