环境好东莞别墅扎堆入市 东城松山湖为重点供应区域

　　东莞再现别墅供应热潮。东莞中原研究部市场监测数据显示，前不久有达鑫·江滨新城、金凯水都二期等多个项目拿下预售许可证，其中别墅楼栋共有32幢。

　　据了解，截至2月28日，东莞别墅库存为107.31万平方米。业内人士表示，根据过去一年的市场消化成绩计算，目前别墅库存的消化周期为18个月，压力凸显。本月1日～15日，东莞别墅共成交53套，成交变淡和供应持增的双重施压，将加剧后市的别墅消化压力。

　　别墅陆续入市 消化压力加剧

　　在3月1日～15日成交的53套别墅中，锦绣山河有8套，金地艺境花园4套，万科朗润园4套，海伦湾3套等，其余多数项目交易冷清。

　　瑞峰置业市场研究部高级研究员谭锦凤告诉记者，今年以来，三正瑞士半山、东方银座兰乔公馆、皇家翡翠湾、金地城南艺境、锦绣山河、绿茵温莎堡、天林湖花园、汇景城市山谷、丰华悦园等项目的别墅产品都进行备案，并从年初开始就陆续入市，别墅供应与去年相比有回温的态势，后市预计还有皇马郦宫、嘉宏锦园、光大江与城、光耀叁渡松山湖、佳兆业碧海云天、翔龙御湖居、东新·御珑庭、振业松湖雅苑、松山会馆、东莞绿地大都会等项目有别墅产品供应入市。“在后市供应量增加的情况下，库存高位现象逐渐凸显，预计今年东莞别墅消化压力将加剧。”东莞中原市场研究部工作人员表示。

　　谭锦凤认为，促动别墅供应回升的原因主要体现在三方面：一是随着“9·30”新政、央行两次降息等利好信息的释放，房企和购房者的信心都得到大大促进;二是全国两会上提出“改善型”需求，意味着二套房贷首付比例或有下调的可能，后市也能在一定程度上促动客户入市。同时，2014年行情不好，别墅市场多以消化存货为主，新增供应并不多，原有产品较难吸引客户的眼光，需要新产品入市刺激。

　　精准定位、圈层营销成为关键

　　面对别墅市场的库存压力，谭锦凤表示，别墅的营销与刚需市场明显不一样，这部分客户资金雄厚，较为理性，购买别墅注重产品的生态资源、居住圈层、能否体现身份等因素，所以房企需从这些方面入手。如瑞峰代理的皇家翡翠湾从入市到销售仅2个月的时间，在如此短期内能获得如此好的业绩，主要是因为皇家翡翠湾的体验营销及圈层营销都做得非常到位，注重精准的渠道拓展，发动客户带动圈层，完善展示打动上门客户。

　　东莞中原市场研究部工作人员表示，今年房地产政策将坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。“支持、促进“替代了过去的“调控、抑制”，不仅支持自住需求，更明确扶持改善需求，由此可判断未来政策走向是偏积极的，指导更坚持因地施策，良性促进楼市平稳健康发展，也就意味着地方政府权利增大，政策利好通道逐渐敞开，楼市或将迎来新一轮房地产刺激政策。

　　从整体上看，未来政策刺激环境偏良好，对促进楼市交易为一大利好。但经济下行压力大、外资大幅撤离、廉政建设持续深化等将继续利空楼市，卖方市场向买方市场的转变，使2015年房地产的前景变得更加扑朔迷离。保证资金回笼的条件是出货，在政策相对利好的环境下，随时备货，看准市场时机，理性定价，随时出货，将成为关键。

　　此外，记者了解到，今年东莞市场上的别墅产品中，300～500平方米的中型别墅将有所增加，经济型别墅比例则呈现下滑态势。另外，东城、松山湖等镇别墅供应较大，是别墅供应的重点区域。