寮步被“踢出”东莞中心区 “东城东”购房者心理落差大

    东莞城区东拓寮步，这样的规划从2011年推出，到现在已经好些年。寮步楼市被不少品牌房企一致看好，就在不久前的3月12日，寮步一宗地块被4家房企抢夺，经过19轮竞拍，最终溢价65%成交，海伦堡收入囊中，备受市场关注。近年来，万科、宏远、保利、中惠、鼎峰等品牌开发商纷纷在寮步拿地，寮步楼市进入提速发展阶段，数据显示，今年寮步将有8大全新项目入市，寮步楼市升温明显，竞争升级。

    然而，刚刚拿下寮步优质地块的海伦堡地产一位相关负责人最近收到一个消息之后，却摇摇头表示心里觉得有些亏了！究其缘由，原是一则《东莞中心城区“瘦身”寮步七村落被踢出》的爆炸性新闻。

东莞城市新规划：中心城区“瘦身”

《东莞市城市总体规划(2016-2030)》纲要(以下简称《总规》纲要)获部省联合审查通过后，东莞市初步披露了部分涉及东莞未来15年发展的建设规划详情。房掌柜了解到，《总规》纲要将东莞中心城区“瘦身”，不再包含寮步7个自然村。在接下来的15年内，东莞还会建设6条地铁以及十余条有轨电车线路，以方便市民出行。

    根据《总规》纲要，2016年东莞的中心城区范围有所调整，仅保留南城、东城、莞城、万江4个街道，2012年被纳入中心城区范围的寮步镇7个自然村被调整出去。这7个自然村分别为下岭贝、岭厦、新旧围、霞边、横坑、竹园和上屯，此番调整后，中心区的面积从237.6平方公里缩减至222.4平方公里。

    寮步楼市现状：东城松山湖购房者外溢 汇聚不少大咖房企

在大融城的呼声高起时候，寮步被称为东莞城区第五城。据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，近三年寮步住宅均价在8200-9200元/平方米运行，寮步依然有其独特的竞争力，加之今年寮步有大量新盘入市，区域竞争程度也将进一步升级。

寮步镇由于与东城和松山湖接壤，房价在两地之间处于价格洼地，寮步也接纳了不少从两地外溢进来的购房者，促进了寮步楼市的快速发展。近几年，多家品牌开发商在寮步布局，除了在寮步耕耘多年的广源、星城国际等开发商外，近两年，万科、宏远、保利、中惠、鼎峰、海伦堡等品牌房企也陆续在寮步拿地，寮步楼市升温进程明显加快，越来越多开发商看好寮步楼市，寮步地块也因此受到热捧。

业内人士认为，寮步临近东城及松山湖，而这两地目前可开发的土地有限，区域客户未来肯定会外溢，寮步是两地外溢购房者的第一选择，尤其是松山湖和生态园的合并，加上东莞市政府在2013年就明确表示松山湖今后不再审批新增商住用地，意味着松山湖购房者以后将往周边区域发散，寮步楼市直接获益，这也是近年寮步楼市受到开发商青睐的重要原因。

此外，瑞峰置业市场研究部相关人士还表示，寮步规划向好，市政及交通配套日渐完善，随着香市动物园、香市公园、CBA篮球第一馆、东莞中医院、香市街和莞惠城轨站点等重点项目的落实，寮步配套发生质的提升，为房地产发展提供有力的帮助。而一些重大项目的落实，如“南美世贸中心”总部基地、香市文化打造、美尔顿生产总部等项目，都将为寮步引入众多知名企业，聚集更多优质人才，为楼市发展积累众多的客户。

寮步楼市

    新规后预测：寮步新入市项目多 业内仍看好

    从目前来看，由于寮步本身的公共配套、交通配套上与城区相比还较为落后，大部分项目仍以本地购房者来主，今年有8大新项目入市竞争，寮步楼市竞争将极为激烈，预计不少楼盘将目光投向松山湖区域，通过各项措施吸引松山湖的购房者。

业内人士认为，寮步楼市前景是可观的，近三年寮步住宅均价在8200-9200元/平方米运行，未来随着各项利好政策落实，价格或迎来上涨。瑞峰置业研究部谭锦凤介绍，寮步楼市有望在“9字头”企稳，其中寮步凫山板块及中心板块，都将是近两年房企重点布局的板块和楼市热点区域。

原规划城区的寮步7个村，包括下岭贝、岭厦、新旧围、霞边、横坑、竹园和上屯。该片区内目前在售的楼盘包括宏远御庭山、鼎峰尚境、中惠卡丽兰、丰泰城、怡丰君逸名轩，产品类型以洋房为主，其中洋房售价从8000元/㎡到1.1万元/㎡不等。

寮步紧挨着东城，虽然行政区域属于寮步，鼎峰尚境、御庭山等楼盘在宣传时无不打着“东城东”、“寮步融城首站”之类的字眼，这些项目在销售时都会“傍上”东城。近日房掌柜走访几个打着“东城东”概念的楼盘，不少销售员表示客户少有冲着当初纳入城区的政策而来购房的，对于新规是否对楼盘销售产生负面影响，大部分销售员持以乐观态度。

横坑一楼盘销售员向房掌柜表示其楼盘系归东城管理，具体属于东城哪个居委会管理，销售员则含糊其实。而鼎峰尚境销售人员林小姐则比较坦然，她认为政策本身具有很多的不确定因素，现在调整的话也很正常，尚境的销售情况一直不错，也不会因为这样的政策有大变动。

中惠卡丽兰的销售帅哥刘先生告诉房掌柜，政策其实从划入到现在划出，都没显现出对寮步有多大的改变，反而是媒体的宣传铺天盖地，会给购房者带来一种心理的变化。如果寮步纳入城区，那么在寮步这几个村落买房的业主可能自己决定更高大上一些。“交通方便和生活配套可以满足需求，这才是很多寮步购房者考虑的必要因素。”刘先生说。

寮步被踢出城区的新闻一出，立马在东莞地产圈引发热议。

碧桂园东莞田静雯：不管行政如何界定，寮步仍然是城区扩容的最大受益者。在寮步靠近东城的地带楼盘买房的人，有多少是冲着“将来这里是城区”这个概念买房的？购房者更多的还是考虑自住的需求。

    东莞中原兼广西中原董事总经理王英君：寮步更多受益于松湖大片区，松湖片区还是有卖点的，不能借势东城，就要考虑松湖板块。东莞的主要问题暂时不说某个片区的问题，而是购买力流失和城市发展动力问题，解决了这个问题，片区发展融合都是简单的。

    房产资深媒体人张冉：以前冲着寮步将变为市区而去买楼，结果买完了又说你住那儿不是市区了，业主有被欺骗的感觉，开发商也郁闷，朝令夕改，只会不断降低政府的公信力。

    东莞电视台冷皓：本来城市东移是对的，连线松山湖，可松山湖这几年的发展情况一般。如果发展虎门港、东部生态园、水乡的政策都用在松山湖，整个片区早就发展起来了。东莞目前的发展问题，更在于购买力。据非官方数字，今年春节后人员回流同比减少50%。98年的时候东莞人气很旺，节假日很多镇街人流如鲫，现在一片萧条，城市的精气神没了，楼市的购买力就成了问题。

    寮步被踢出城区的消息出来之后，不少寮步的业主纷纷发声，翠云轩的林先生叹气：“东莞的城市规划又变了，我们还没享受到利好呢，政策变太快了！”王先生说，小区房价七八千，跟东城比还算便宜，但生活配套及商业氛围却很一般。王先生指着小区一侧的大片茅草地说：“要追上东城，大概还需要三四年吧。”家住横坑的王女士在寮步纳入城区的规划出来之后，原以为房价会涨，自己投资回报有望。“寮步房价还是七八千，比一路之隔的东城房价低了一两千。”王女士说，想起当初媒体对寮步纳入主城区的蓝图描绘，如今的惨淡让其特别失望。

    在2012年以9000元/平左右的均价买下鼎峰尚境一套三房单位的廖先生夫妇，最近刚非毛坯完毕，打算入住。廖太太表示，当时买房主要考虑的是距离廖先生所在的工作单位近，交通方便。关于寮步并入城区的政策有所听说，但是具体的利好没有了解，当时鼎峰承诺可以赠送的学位也是位于寮步，廖太太觉得离家太远，所以放弃了。鼎峰尚境位于石井社区，与东城接壤，交通配套成熟，并未看出当年的政策所带来的明显影响，对于现在被踢出城区的消息，廖太太表示“无所谓”，当初选择寮步，选择鼎峰尚境，主要是考虑地理位置和价格。

东城东某楼盘实景

   丰泰城的业主罗先生，在深圳工作，却安家在东莞，而且选择寮步。当初的原因，主要是考虑有朋友也住在这里，可以相互照应。同时，相对于深圳动辄几万的房价，寮步的价格确实是非常诱人的。罗先生表示，2011年购房的时候听销售员宣传寮步这几个村要并入城区，自己当时并没有在意，“房子是买来自住的，也是迫切需求，所以并未考虑太多未来涨价之类的因素，而且，只是一个规划方向，没有真正的利好政策下来，我对这个完全没感觉咯！”最近看到新闻，东莞中心区瘦身了，寮步又被踢出城区范围，罗先生比较愤愤不平的是，规划的地铁路线都没有经过家门口的，“汽车东站怎么说也是个大站，这样的规划实在太不合理了！”

另一位同样来自丰泰城旗山绿洲的业主付女士带着些许失望神色告诉房掌柜：“政策把寮步划入和划出城区，又怎样？感觉居住的周边还是跟乡下一样没什么变化，美好的前景描绘得天花乱坠，现实却这样摆在眼前。”付女士最初买房虽然也是自住需求，在城区上班，住在寮步还是可以接受的，而且当初她和家人确实抱着寮步划入城区，商业配套和交通配套都会跟上城区的水平的美好愿景，于是义无反顾的买下。只是住了两年，发现这个政策并没有给寮步带来实质性的变化，如今她也表示，寮步的房子只能作为过渡，未来有能力了一定会再买第二套房，并且一定要在繁华的城区中心地段。

   2014年是寮步7个自然村被纳入中心城区规划的第3个年头，当时专家在解读该规划时寄望，四个街道办及寮步7个自然村把精力、资金更多地投向与其他街道交接区域的建设改造提升上来，将加快交接区域的城中村改造、环境整治。2014年8月4日有网友发帖质疑规划成效没显现，引发热议。当时有媒体走访调查发现，东城与寮步的纳入地带仍然泾渭分明，经常路经东城与寮步横坑社区交界的东升中路段可以发现，一路之隔，景象天差地别。从东升路驱车由城区往寮步方向走，一过东升路中红绿灯，商铺、行人骤减，尤其是在寮步翠云轩小区一侧，茅草遍野、建筑垃圾成堆，道路沆洼。可见，网友的质疑并非是“无理取闹”。