瑞峰：政策利好二套首付终下调 3月末周迎翘尾行情

　　一、导读

　　1、宏观环境：不适应市场的户型可灵活调整 二套首付比例终于迎来下调

　　全国：政策利好一波接一波，两会过后先是公积金调整政策引起关注，紧跟着住建部和国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知主要提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模;二是优化住房供应套型，促进用地结构调整;三是多措并举，统筹保障性安居工程建设;四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　此政策的出台再度给楼市带来“福利”，亮点有“套型可以改”，这是实际上是将产品结构的定位交给了市场，给市场滞销地块或项目带来机会，在不改变用地性质和容积率，房企可适当调整套型结构，借此打破销售困局。另外，“未开发房地产用地转型利用”这一提法十年首次出现，但实施层面还需因地制宜。

　　传闻二套房贷比例下调终于3月底落地，2015年3月30日下午,央行、住建部、银监会联合下发通知：“对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。”

　　同时，财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　公积金调整、套型可适当根据市场调整、未开发房地产用地可转型利用、二套房首付比例下调、个人住宅转让营业税征收年限从5年下调至2年，政府“救市”措施一轮接一轮，预计在一系列利好的冲击之下，楼市将迎来供需两旺的局面，成交量上涨的通道或正式启动。

　　东莞：从市城乡规划局了解到，东城中心地段东华医院旁一大片旧村、公共停车场用地将被调整成为商业用地和商业+居住用地，而且容积率都在4.0以上，未来这里将竖起十多栋百米高楼，这一规划对东城楼市将起到促进的作用，临近的项目也将获益。此外，麻涌携手京东、阿里巴巴打造“全国电商专业镇”，中粮、京东、阿里巴巴、永得利大型企业的陆续落户麻涌，致力打造电子商务项目，未来随着麻涌电商产业集群的形成和发展，将对东莞水乡片区乃至华南地区产生重要的影响，同时也将带动麻涌房地产市场得到进一步的发展。

　　2.新增供应 ：房企加推步奏依然频繁 刚需产品唱主角占九成以上

　　3月最后一周，房企推货依然频繁，全市有6个项目新增供应，合计住宅新增996套，面积约9.65万㎡，同比下降35%;非住宅新增398套，面积约0.91万㎡，主要是车库供应。

　　从供应结构上看，上周刚需产品包揽全场，成为主角，70-110㎡产品供应939套，占比约94%，其中商道8号加推331套84-86㎡新品、南部湾万科城252套95-97㎡产品上市、田禾卢浮宫馆加推198套90-103㎡产品、广源阳光里有126套91-110㎡新品、金凯水都伯爵公馆32套83-110㎡。

　　从新增预售证项目来看，纯新项目金地琥悦、保利中惠中央公馆在近期将以洋房新品崭露头角入市，而南部湾万科城、恒大御景苑、金凯水都铂爵公馆也均有洋房加推;别墅方面，金地城南艺境再推22幢，中央公馆10幢335-336㎡别墅产品或将于近期入市。

　　3、成交情况： 3月末周成交如期“翘尾” 小阳春成交量或将达50万㎡

　　3月最后一周，东莞楼市住宅成交出现明显的“翘尾”现象，全市共有1234套，面积约13.34万㎡，环比上涨37%，同比上涨87%。与去年同期因受扫黄、肃贪、信贷紧缩等利空因素影响的低迷楼市相比，今年的3月的楼市则是大相径庭，楼市利好政策频传，节后就迎来了年内的首次降息、东莞新公积金政策的执行、两会传来了“温和”的楼市政策等，皆为3月楼市升温提供基础。但纵观3月楼市表现，成交市场依然在缓慢的回升中，前三周营销借助元宵节、妇女节及植树节等节日蓄客，推货有所放慢，楼市成交皆在10万㎡上下徘徊，进入下旬，开盘项目签约有所增加，上因为虎门万达广场新开盘的产品进入网签期，助推成交量如期“翘尾”。瑞峰置业市场研究部数据显示，截止目前(2015.3.29)为止，3月成交量约46万㎡，预计全月成交量或达50万㎡，同比上涨约6成。

　　4、成交均价：中高价位开盘项目支撑 均价连续三周9千大关上运行

　　上周住宅成交均价约9226元/㎡，环比下滑3%。从趋势上来看，近三周东莞楼市均价基本企稳，维持在9200元/㎡上下浮动，主要是因为3月开盘项目皆处在热门区域，如长安的万科金色悦府、南城的恒大御景以及虎门万达广场等项目均价均接近万元甚至超过万元，而其集中网签效应支撑着楼市的均价维持9千大关上运行。

　　5、楼盘活动：缤纷春季楼盘活动骑行写真创意无限 富通自在城财富街铺开盘

　　春意正浓，生机娓娓道来，绿色健康生活方式是大众于周末心有灵犀的选择。而在东莞各楼盘活动缤纷春季，如环城骑行、微信写真、明星献唱等，展现项目魅力，吸睛诚意客户。上周开盘项目为富通自在城28-170㎡街铺，新品加推的有王洲湾1号95-148㎡三至四房、绿茵温莎堡80-140㎡豪宅、中惠松湖城112㎡非毛坯三房。新品认筹项目有碧桂园翡翠湾90-140㎡三至四房、碧桂园豪庭二期非毛坯产品及虎门万达广场金街。洪梅新项目中熙香缇公馆新媳妇露面75-150㎡样板房开放，新里城二期营销中心开放，78-130㎡洋房产品正在诚意登记。

　　6、土地市场：黄江约11万㎡巨无霸商住地上市 石排1.52万㎡商住地出让

　　上周东莞国土资源局共有2宗商住地挂牌出让，其中位于黄江镇林场的商住地块是一宗面积约10.75万㎡的巨无霸地块，地块起始楼面低价约3031元/㎡;地块周边有金地湖山大境项目(均价12000元/㎡)、碧桂园翡翠山项目(均价8300元/㎡)等项目。另一宗位于石排镇李家坊商住地，面积约1.52万㎡，起始楼面低价约2100元/㎡。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市成交

　　1.1总体情况：3月末周住宅成交如期“翘尾” 高峰后非住宅成交回归常态

　　1.2供需量价走势：中高价位开盘项目支撑 均价连续三周9千大关上运行

　　1.3物业类型成交：住宅类物业上涨趋势明显 商铺、办公产品环比下滑

　　1.4产品类型成交：70-100㎡刚需产品占4成多 50㎡以下公寓成倍数增长

　　1.5成交排名

　　1.5.1区域成交排名：虎门万达支撑虎门217套夺冠 塘厦156套获亚军

　　1.5.2个盘成交排名(按套数)

　　1.6成交明细

　　1.6.1普通住宅面积区间成交：虎门万达90-100㎡热销 40㎡以下公寓增幅大

　　1.6.2别墅产品面积区间成交：金地两大项目150-200㎡产品热销 占比约1/4

　　1.6.3普通住宅各单价区间成交：虎门万达支撑 8000-10000元/㎡成交占4成多

　　1.6.4别墅各单价区间成交：15000元/㎡以下产品成交独领风骚 占比约7成

　　1.7楼盘活动：缤纷春季楼盘活动骑行写真创意无限 富通自在城财富街铺开盘

　　1.8新增供应 ：房企加推步奏依然频繁 刚需产品唱主角占九成以上

　　1.9新开工：碧桂园清溪项目碧桂园翡翠湾开工 鼎峰地产两大项目动工

　　2、土地市场

　　2.1待拍土地：本周无商住/商服用地待拍信息

　　2.2出让土地：黄江约11万㎡巨无霸商住地上市 石排1.52万㎡商住地出让

　　2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

　　三、宏观经济政策环境

　　1、国内：

　　1.1经济环境

　　1.1.1中国稳增长政策工具箱或将再次打开 强调投资

　　在第一季度经济下行压力之下，中央或即将推出新一轮的稳增长政策。政策工具的选择上与地方较为一致，主要将强调增加有效投资。基础设施领域，尤其是环保、水利、交通、通信四大领域依然将是重点。

　　事实上，地方政府已经先于中央出手。近日，北京市政府发布《北京市人民政府关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的实施意见》。该意见共包括措施66条，涉及生态环保、交通设施、能源设施、棚户区改造、新型城镇化、社会事业、“高精尖”产业等7个领域136个示范项目，预计吸引社会投资金额将大大超过前三批总量之和2600亿元。

　　1.1.2 中国2015年3月汇丰制造业PMI预览值为49.2

　　3月汇丰采购经理人指数(PMI)初值为49.2%、环比大幅下跌，创近期新低，低于市场一致预期，这说明中小型制造业企业经营形势明显恶化。尽管自去年11月信贷放量开始，国内宏观政策逐步加码，但由于政策重心集中于棚改、铁路和水利等有限领域，而非过去大水漫灌似的强刺激，因此政策时滞被拉长，国内经济仍处于年内最为困难的时期。

　　2015年虽然下调了经济增长目标，但就业目标仍与2014年持平，且2015年高校毕业生接近750万人，就业压力较大。因此，政策有必要进一步放松以稳定就业市场。而历史数据显示，汇丰PMI就业分项指数跌破48%与稳增长措施推出的相关性较大，部分省市已经开始新一轮的地产调控松绑，若就业形势继续恶化，则更大力度刺激出台的可能性也在上升。

　　1.1.3传统银行全面试水互联网金融 将来或是主力军

　　近日，工行、招行纷纷推出发展互联网金融的战略，已经从简单的网上银行延伸到电商平台、全面的金融服务平台方向。可见，这是互联网金融倒逼传统银行进行改革的结果，但二者会是竞合关系，将来有可能融合，随着发展，银行系互联网金融平台或是互联网金融界的“主力军”。

　　1.1.4一带一路2015年国内投资或达4000亿 金融支持加大

　　日前发布的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》(简称“一带一路愿景与行动”)详细阐述了“一带一路”建设的合作重点和国内各地开放态势。随着“一带一路”战略进入落实阶段，中国新一轮投资热潮即将拉开序幕。预计2015年国内“一带一路”投资金额或在3000亿至4000亿元左右。

　　此外，“一带一路”建设的金融支持力度在加大。从2015博鳌亚洲论坛上获悉，目前国开行已建立数据库，涉及64个国家，大约900个项目，涉及投资8900亿美元，希望和亚投行、金砖开发银行以及世界银行、亚洲开发银行进行合作，支持“一带一路”建设。

　　1.2.1两部委楼市新政出炉 四大住房要点或影响房价

　　2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型，促进用地结构调整;多措并举，统筹保障性安居工程建设;部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　其中“优化住房供应套型，促进用地结构调整”是指对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。

　　1.2.2央行通缩口风悄变：从不直接表态到必须警惕

　　央行行长周小川的每个表态都会引发市场的高度关注，特别是近期对通缩的表态出现微妙的转变。在今年全国“两会”回答媒体关于通缩的问题时，周小川曾表示，会持续关注物价的变化。但是2015年3月29日周小川在2015年博鳌亚洲论坛上表示将谨慎、警惕出现通缩风险。周小川对于通缩态度的转变或暗示着货币政策面临一定的调整，不久后的货币宽松政策十分可期。

　　1.2.3二套房贷款最低首付比例降至四成

　　2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　1.2.4个人转让普通住房免征营业税 从5年降为2年

　　2015年3月30日，财政部、国税总局公布新政：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　1.3楼市环境

　　1.3.1 广州市长力挺楼市 房价仅京沪一半前景仍可观

　　广州市长陈建华日前到香港创兴银行总部调研时，发声力挺广州楼市。他表示：“广州培养了中国三分之一的地产商，目前地产行业TOP 20有7个是广州的，广州房价还只是北京、上海的一半，另一半就是我们的空间，我们有这个信心。广州的经济总量，今年将超过香港，明年将超过新加坡，所以地产在广州还有很好的前景。”

　　1.3.2浙江2月份房价同比跌幅扩大 杭州全国“领跌”

　　据新华社消息，国家统计局浙江调查总队最新数据显示，2月份浙江省住宅销售价格同比、环比均继续下跌，且同比跌幅进一步扩大，其中杭州同比下跌10.8%，在全国70个大中城市中“领跌”。

　　1.3.3 国土资源部起草不动产登记数据库建设技术标准

　　国土部日前召开了不动产登记数据库相关技术标准研讨会，根据统一部署，全国不动产登记信息管理基础平台建设工作正加快推进。目前不动产登记信息管理基础平台建设总体方案、不动产登记数据库标准、不动产登记数据整合建库技术规范征求意见稿已形成。

　　不动产登记信息管理基础平台建设总体方案、不动产登记数据库标准和不动产登记数据整合建库技术规范，对各级建立不动产登记操作系统和数据库、形成全国统一的不动产登记信息管理基础平台具有重要的推动作用。会议要求，各级有关部门要加强协调配合，做好衔接，形成合力，加快推动不动产登记信息管理基础平台建设。

　　1.3.4设计贪大求洋、热衷大拆大建 中国建筑环节浪费严重

　　作为当前全球第一建筑大国，我国每年新增建筑面积超过20亿平方米，新建房屋占全球一半以上。调研发现，我国建筑几乎在从规划设计，到施工使用，再到拆除和废弃物利用的每个环节，都存在巨大的资源能源“浪费黑洞”。

　　规划设计贪大求洋已成为国内许多建筑设计的通病，一些城市追求地标建筑的标新立异，高价买外国设计方案，重奢华、讲排场、大量使用昂贵建材、无谓扩大景观面积、盲目追求外观新奇而大大提高造价。由于畸形政绩观和GDP追逐症的影响，国内城市大拆大建成为普遍现象，据统计，我国每年老旧建筑拆除量已达到新增建筑量的40%，远未到使用寿命限制的道路、桥梁、大楼被拆除的现象比比皆是，带来的浪费尤其严重。

　　1.3.5 2015房地产百强企业出炉 万科保利绿地获前三甲

　　2015年3月27 日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同主办的“2015中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十二届房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台举行。万科、保利蝉联百强榜单前两名，绿地超越恒大、中海跻身百强前三甲。百强企业行业集中度进一步提升，融资成本优势显著。

　　2、东莞经济及政策环境

　　2.1东莞南城CBD北区今年将全面开发 年内将动工建4道路

　　作为主城区最后一块大面积连片待开发土地，南城国际商务区的建设一直牵动各方。今年，市政府工作报告提出，全面启动南城国际商务区北区开发，这无疑吹响“沉寂”多年东莞CBD建设的号角。

　　2015年，北区市政配套建设除已开工的纬一路，年内将动工建设纬七路、纬六路、经五路、纬二路等四条道路，计划完成投资1.2亿元。同时，地下空间工程正在进行施工设计招标。

　　2.2麻涌携手京东、阿里巴巴打造“全国电商专业镇”

　　3月27日下午，麻涌镇举行“互联网+物流·麻涌电商生态圈招商签约发布会”，签约引进15个优质电商项目，总投资达208亿元。据了解，本次签约的电商项目包括京东、阿里巴巴、DHL、海底捞等全国知名电商品牌，涉及粮油、汽车、钢铁物流、网络购物、食品配送等多个范畴。随着15个优质电商项目落户，麻涌的电商氛围将大大提升，打造“全国电商专业镇”的目标有望在今年实现。

　　从凤岗镇获悉，华润万家总部基地项目三天前正式在该镇动工开建。华润万家总部基地项目是今年凤岗镇7个市重大项目之一，总投资8.92亿元，选址东深二路凤岗凤德岭段旁，总用地面积约238亩，总建筑面积约10.32万平方米，由物流配送中心和鲜食中心两个项目组成。

　　凤岗今年申报8个项目为市重大项目，其中东莞南方中集物流装备制造生产项目、华润万家总部基地项目、凤岗金银珠宝产业中心、凤岗镇新中心小学项目、东莞深证通中国证券期货业南方信息技术中心项目、米亚精密金属科技项目、力辉马达生产基地7个项目已经获评成为2015年市重大项目。这7个市重大项目，涉及总投资额约168亿元，建成投产后预计年总产值近200亿元，年纳税总额预计近20亿元。

　　2.4东莞公积金新政出台:非本市户籍职工不能以离职为由提取

　　东莞3月1日起实施的《住房公积金提取管理规定》成了该市史上最严格的提取政策。新政涉及多处变化，对公众影响最大的，是政策规定3月1日起缴存的公积金不能再以离职或失业为由提取。

　　东莞并不是第一个“吃螃蟹”的珠三角城市。此前中山也出台公积金提取新规，规定自去年7月1日起，非中山户籍的职工离职后不能再销户提取公积金，但可以通过购房、租房等提取。如果离开中山去其他城市工作，也可以办理公积金转移业务。未转移的，公积金中心将设立住房公积金暂存户，直至其具备转移或符合销户条件。

　　东莞市住房公积金管理中心相关人士表示，实际上东莞也是借鉴中山做法，颁布实施本地新的公积金提取办法，可以认为是对之前提取办法的“纠偏”，保证公积金能够真正用于住房用途。其表示，设立住房公积金的初衷，是作为一项专项社会福利保障，为了解决公众住房问题，之前离职就可以一次性全部提取的做法，有违公积金设立的本意。

　　2.5 东华医院旁大片旧村或大变样 未来将竖起十多栋高楼

　　从市城乡规划局了解到，东城中心地段东华医院旁一大片旧村、公共停车场用地将被调整成为商业用地和商业+居住用地，而且容积率都在4.0以上，可以预见未来这里将竖起十多栋百米高楼。

　　未来的这些百米高楼大多集中在靠近东华医院、东华国际的规划纵一路一侧，将形成一种点式高层为主的现代商务塔楼群的形象。其中靠近莞樟路将建成两栋180米限高的商业高楼;靠近东升路也就是星河城对面，将竖起一栋150米限高的商住混合高楼。片区内还将建起3栋120米限高和6栋100米限高的“苗条”型高楼。

　　2.6 72个超亿元项目建设将落地东莞水乡 总投资高达524亿

　　2015年3月27日，东莞水乡特色发展经济区管理委员会在望牛墩揭牌。其后召开的东莞水乡特色发展经济区项目建设工作会透露，自2014年7月以来，水乡经济区新签约启动一批、动工建设一批，以及竣工投产一批等“三个一批”投资1亿元以上项目合计共72个，总投资额524.38亿元，其中包括4家世界500强企业。

　　尤为值得关注的是，在“三个一批”项目中，产业类项目有64个，建成投产后预期每年可产生税收73亿元，项目类别涵盖电子商务、文化创意、现代物流、装备制造、都市农业、农副食品加工等多个行业。