瑞峰置业发布2015年第一季度东莞土地市场报告

　　一、 整体概况： 全国土地开局不佳 东莞土地市场逆市回温

　　全国土地：2015年第一季度，与楼市签约回暖迹象大相径庭，全国土地市场开局不佳，整体表现的异常低迷保守，数据显示：2015年1~2月，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%，3月上旬一线城市土地总成交仅59.8亿元，环比、同比均明显下跌。一线城市中，北京，青岛，广州、合肥等城市纷纷遇冷，土地成交基本集中在一月份，二三月份供应成交纷纷急剧下跌。土地市场遇冷下滑主要是因为全国商品住宅市场逐渐步入消化库存时代，政府也在一定程度上对商住商服用地出让进行严格把控，以便给予市场消化存量时间，保障市场供需平衡，促进房地产市场稳定健康发展。今年第一季度房企拿地区域依然是集中在一线城市，二三线城区成交有所下滑;而一线城市拿地面临着开发风险低，但有高价地、高成本的压力，因此抱团分担资金风险、共同分享开发收益，成为了房地产开发的趋势。

　　东莞土地：瑞峰置业市场研究部数据监测显示，2015年第一季度东莞全市共有34宗地块挂牌上市，出让面积约143.64万㎡，虽然不能和2014年同期相提并论，但相对于“冰封期”的2014年下半年，今年的第一季度供应回暖趋势明显，土地供应环比上涨2倍多。

　　在东莞产业转型的形势之下，产业项目比例逐步增加，如今年年初安排重大建设项目177个中就有135个产业项目，占七成以上，再度刺激政府推工业用地的积极性，也意味着工业用地仍将是今年出让土地的重点。数据显示，今年一季度工业用地的出让依然是重头戏，共有23宗约110万㎡的工业仓储及科研用地。其中松山湖出让的10宗30.5万㎡的科研用地，分别被中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司(7宗)及东莞松山湖金融谷投资有限公司两家公司(3宗)拿下;麻涌“互联网+物流”电商生态圈创建如火如荼，引进京东、阿里巴巴、DHL、中粮、周黑鸭等15个优质电商项目落户麻涌，麻烦电商氛围加重，预计后市麻涌物流地产的地块(工业地块)供应将会大增，而周黑鸭食品工业园、肥仔秋食品、中汽宏远汽车在今年一季度纷纷布局麻涌，均获取了一宗工业用地。

　　商住商服用地方面，一季度共有11宗的地块出让，面积约33.86万㎡，环比上涨4倍多;其中9宗商住地成功交易，面积约22.7万㎡，楼面地价约2837元/㎡，2宗流拍，分别是位于横沥和樟木头。一季度商住商服土地市场回温迹象明显，原因有以下5点：

　　1、受2014年下半年土地市场的爆冷，多宗地块推迟延缓至今年年初上市;

　　2、为迅速预热土地市场，政府推出的热门区域优质地块明显加大，凤岗、虎门、寮步、茶山等镇都有优质地块出让，吸引房企出手;

　　3、经过2014年第四季度的业绩冲刺，开发商资金紧缩有所缓解，加上政策利好不断，市场预期向好，房企拿地意愿也有所加强。虽然房企拿地心理依然较为谨慎，但遇到优质地块也会集体出手，不会犹豫。一季度商住商服用地的溢价率达30%，其中凤岗雁田、大朗蔡边、寮步塘边以及樟木头加油站等5宗地块溢价出让;

　　4、品牌房企拿地积极，除了樟木头的加油站的商服用地外，其余8宗地块被广源地产、碧桂园集团、三正地产以及海伦堡地产5大品牌房企包揽;其中本土品牌房企更是强势抢地，中惠、广源以及三正各拿下2宗商住地块;

　　5、在楼市向好的形势下，房企扩大战略布局范围。三正地产不局限于凤岗区域，开始向东北片区进攻，首次进驻桥头;中惠地产转战近期房地产热门区域，首次向凤岗、虎门布局;海伦堡地产2011年首战挥进石龙，今年启动第二站落子寮步镇，深耕东莞的趋向由此可见。

　　后市展望：3月底，房地产市场迎来了最密集的政策利好“轰炸”，公积金调整、套型可适当根据市场调整、未开发房地产用地可转型利用、二套房首付比例下调、个人住宅转让营业税征收年限从5年下调至2年，政府“救市”措施一轮接一轮，预计在一系列利好的冲击之下，楼市将迎来供需两旺的局面，成交量上涨的通道或正式启动，届时房企去货压力将减小，资金回笼周转速度将加快，拿地热情将会大大提升。

　　对于土地出让方面，国土和住建部出台在《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)中要求对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。这也意味着今年土地供应市场向热点城市倾斜，房企深耕一二线城市的决心将加大，2015年在一二线城市的厮杀将会更为激烈;而库存量较大的三四线城市土地市场估计低迷仍是主线。

　　对于东莞来说，东莞房地产市场供需目前处在相对平衡的状态，而在各个利好政策的冲击下，预计土地供需需求都将加大，根据国土局预告显示：二季度预计将有约16宗60万㎡的商住商服用地入市，出让区域集中在大岭山、樟木头及水乡片区等区域，其中南城会展地块和黄江林村地块两大超十万㎡的巨无霸商住商服地出让。此外，《通知》 鼓励未开发房地产用地可转型利用，而东莞也正处在产业转型的阶段，产业地产正蓬勃发展中，因此工业仓储及科研用地将是棘手可热，根据城市发展的需要，后市工业用地或继续加大，麻涌、谢岗、石排、大岭山等镇皆有多宗地块出让。整体来讲，今年东莞土地市场将保持平稳的上升趋势。

　　二 、供需量价：供需量触底反增 商住楼面地价2620元/㎡高起步

　　2015年第一季度的供需量较2014年下半年僵冷局势回温明显，政府出让地块主要集中在热门区域，如虎门、寮步、凤岗等，一系列楼市利好政策下达，楼市信心得到加强，加上品牌房企土地储备量下降，面对优质地块，纷纷不惜溢价夺地，第一季度楼面地价也达到了2620元/㎡，近乎回归2013年-2014年趋势线。

　　三、交易明细：溢价和流拍共存 品牌房企包揽8宗商住用地

　　品牌房企拿地积极，8宗成功交易的商住用地皆被5大品牌拿下。其中大石龙片区楼市发展前景被广源地产看好，其在茶山以底价拿下“双星子”地块，面积总计6.14万㎡，楼面地价均为1500元/㎡，位居开发商拿地规模排名首位。碧桂园地产以溢价率11%竞得大朗蔡边村约5.59万㎡大地块，大朗作为碧桂园2009年入驻东莞首发地以及大朗碧桂园的“品牌效应”、2014年碧桂园52.57万㎡的巨大销量降低了其土地储备，或是其再次拿地的主要原因。中惠熙元地产以82%溢价率拿下凤岗约1.66万㎡和以底价竞得虎门赤岗社区约3万㎡两热门区域地块，彰显其更加重视区域布局策略。三正地产入驻桥头以底价竞得1.54万㎡地块，紧随其后，又以溢价率38%竞得其熟悉的临深区域凤岗1.86万㎡地块。继在石龙海伦湾热销形势下，海伦堡地产被东莞楼市发展前景吸引，以高溢价率65%豪夺寮步塘边村2.6万㎡商住商服用地，楼面地价约为3472元/㎡。

　　溢价与流拍共存，9宗成交地块中，5宗溢价，而2宗流拍，其彰显房企拿地的理性。两宗流拍地位于供应量偏大或经济基础较为薄弱的区域，其中一宗位于横沥镇半仙村，面积约为5.58万㎡稍显过大，在2014年横沥碧桂园已大量消耗了本地购房需求情况下，开发商对此地块的欲望可以预判并不强烈。另一宗位樟木头镇樟罗社区商服用地，出让年限仅为40年，且面积同样约为5.58万㎡相对较大，作为樟木头商业项目打造，具备一定开发难度，最终以流拍收场。

　　四、 待拍地块: 二季度推地力度或将加大 16宗约60万㎡的商住商服用地将入市

　　4月将有3宗商住商服用地出让，其中樟木头樟罗社区地块的商服用地，面积约5.58万㎡，第三次挂牌出让;黄江镇林场超十万平的商住地块，处莞深高速与公常路交汇处，起始楼面地价3031元/㎡，周边金地湖山大境和碧桂园翡翠山项目在售;石排镇李家坊地块位于李横路，面积约1.52万㎡，楼面地价为2100元/㎡。