合富辉煌发布2015第一季度东莞住宅市场分析报告

　　供应井喷创历史最高峰.2015年第一季度住宅新增供应面积171.5万平方米，同比大幅增加124%，比历史最高峰111.8万平方米增加53%

　　成交量处于历史第二高位。第一季度住宅签约面积约129.3万平方米，同比大幅增加36%，在历史上同期排名第二，比2013年同期少13%。

　　房价稳中有跌。第一季度全市住宅均价约8881元/平方米，同比略跌3%.

　　供求矛盾突出。2007年以来，仅有两个年份第一季度供过于求：2008年和2015年，其中2008年供求比为：1.7：1，2015年供求比为：1.3：1.由此提出建议：2015年开发商应警惕高库存带来的风险，应走量为主。

　　房价结构性下跌，80-120平方米户型是市场成交主力，临深片区是成交热点

　　房价结构性下跌。2015年第一季度，前十楼盘中，均价8000元以下楼盘占4席，且7000元以下盘有2个;而2014年同期8000元以下占3席，且无7000元以下楼盘。

　　80-120平方米户型是市场成交主力。前十楼盘中，有九个楼盘成交主力面积在80-120平方米，其中七个楼盘主力在80-100平方米。

　　临深片区是成交热点区域：前十楼盘中，有一半楼盘分布于临深片区。

　　品牌房企占半壁江山。前十楼盘中，包含万科、恒大、碧桂园、万达等在内的全国一线房企占半壁江山。

　　70-120平方米供应比重占七成，140平方米以上户型供应比重创历史新低

　　70平方米以下户型供应有所上升，但仍处于历史低点。虽然今年第一季度70平方米以下户型供应比重较2013-2014年略有上升，但在历史上仍属于低位水平。在房产投资意愿下降的背景下，小户型的产品的开发变得谨慎。

　　首置或者首改产品供应比重持续增加。70-120平方米户型供应比重约67，近七成，创历史最高。其中以首置或者首改为主的产品100-120平方米增幅最明显，供应比重达25%，创历史最高。

　　140平方米以上再改产品供应比重大幅缩水创历史新低。140平方米以上户型供应比重仅13%，创历史最低。随着2015年支持改善需求的政策的持续刺激，预计120平方米以上户型供应比重将有所上升。

　　万科、碧桂园、万达和恒大等保持强劲且稳定的竞争力

　　备注：联合开发的项目，业绩统一计入主导的房企

　　万科、碧桂园、万达和恒大等保持强劲且稳定的竞争力。2014-2015年历年第一季度房企排行中，连续两年均位列前十的开发商有：万科、碧桂园、万达、恒大、光大和新世纪。即60%的房企竞争力稳定。

　　前十房企市场份额稳定在40-45%。2015年一季度前十房企总金额全市比重为43.8%，比2014年同期增加0.3个百分点，总体稳定。2008-2014年历年全年前十房企平均占市场份额是45.6%。

　　置荟星城房企2015年表现突出。无论是从商品房还是住宅金额排名，东莞本土房企置荟星城均名列前十。

　　东莞楼市需求仍有激活的空间，供应增，成交增，反之则成交减

　　东莞楼市需求仍有激活的空间。从各片区供求情况来看，基本得出结论：供应增，成交增，反之则成交减。反应出东莞总体处于需求待激活阶段。

　　七大片区，仅西部片区成交明显回落。其中成交量同比去年不相上下的片区为：市区和东南片区;成交大幅提升的为东部、西南和中部;仅西部片区明显回落，主要受供应减少影响。

　　中部和西南片区供应突出, 需求得到激活。中部片区以东坑表现最为突出，供应量最大，同时成交量亦位列中部第二，约954套，仅比寮步少37套。东坑成交量的激增，拉低中部整体均价。

　　小结：

　　供需两旺，房价总体稳定，呈结构性微跌。

　　供应井喷，供求失衡，高库存风险犹存

　　80-120平方米户型供需两旺，140平方米以上大户型供应大幅萎缩

　　临深片区仍是成交最热区域，中部和西南片区表现突出

　　东莞楼市需求仍有激活的空间，成交量的变化受供应的影响。