中原：2015年一季度东莞豪宅市场报告及后市展望

　　第一部分2015年1季度东莞豪宅市场特点回顾

　　1、1季度东莞住宅成交133.64万㎡，豪宅市场成交占比仅17.13%。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1季度东莞住宅成交133.64万㎡，环比下跌41.58%，同比增幅35.66%，今年春节假期靠后，1、2月东莞楼市整体低迷，进入3月后伴随着一系列救市政策的释放，东莞楼市人气开始急速回升，尽管环比去年4季度大幅下滑，但是同比依然处于2007年以来第二高位，仅次于2013年同期的151.65万㎡。

　　从住宅均价来看，2014年1季度东莞房价“大步走”迈进9千元大关，而今年1季度受到镇区低价项目如东坑碧桂园豪庭、横沥碧桂园天玺的规模成交影响，整体房价高峰回落，仅为8900元/㎡，环比下跌3.66%，同比下跌3.33%。整体住宅成交金额118.95亿元，环比下跌43.72%，同比上升31.14%。

　　相对于整体住宅，1季度东莞豪宅市场环比去年4季度的跌幅要大，同比去年1季度涨幅要稍小。数据显示，1季度东莞豪宅市场成交面积为22.89万㎡，环比下跌53.16%，同比上涨33.13%，其中豪宅洋房成交7.74万㎡，环比下跌66.28%，同比上涨14.62%;别墅成交面积15.15万㎡，环比下降41.56%，同比涨幅45.09%。

　　1季度豪宅成交面积占住宅市场比例为17.13%，成交金额占比为26.77%，两组数据环比同比皆明显下跌。从外部环境来看，政策利好、信贷宽松，入市门槛和购房成本的降低都在鼓励刚需和改善型置业者积极入市，于整体住宅市场而言刺激成交无疑是非常明显的，但是对于购买力要求更高的豪宅市场而言，政策的影响效果有限。而从两者的新增供应来看，整体住宅新增供应180.06万㎡，住宅供求比达1.3:1，仅次于2008年的1.7:1，供大于求的局面并未得到缓解，不少全新推出的住宅项目增加了客户选择性刺激了成交，而豪宅市场1季度的新增供应为20.10万㎡，虽然同比增幅高达416.22%，但是供低于求这种态势已经延续了两个季度，且2014年全年豪宅市场供应尤其是豪宅洋房都呈萎靡状态，也极大地影响了成交。

　　2、1季度东莞豪宅洋房供应依然低迷，在售项目去化情况不甚理想。

　　2015年1季度，东莞豪宅洋房在经历去年4季度的放量后再次走低，1月零供应，2月仅有万科翡丽山34套产品入市，3月松山湖的丰华悦园64套200㎡以上的超大平层全新入市，与历史数据相比，今年1季度的豪宅洋房供应不足100套，套数为历史最低，就面积而言则仅高于去年1季度。豪宅洋房由于面积大总价高，去化周期较长，该类型产品的开发日渐稀少。

　　目前东莞豪宅洋房市场主要以消化库存为主，截止到2015年3月31日，东莞豪宅洋房库存面积下滑为49.16万㎡，合计1801套，消化周期仅为12个月。库存量较大的项目有龙泉豪苑、东城万达广场、帝景中央等项目，可售套数都在200套以上。库存比例在10%以上去化较难的产品面积段主要集中180-300㎡、140-160㎡、550-600㎡。

　　在成交方面，由于去年4季度的成交爆棚，需求已经集中释放，进入2015年1季度又受到春节长假的季节因素影响，还有供应少推广沉寂等原因，1季度的豪宅洋房成交环比下跌66.28%，但是同比涨幅近15%，今年的外部环境远远优于去年同期，政策利好鼓励改善型需求，且股市上涨，获利者众，不少需求进入豪宅洋房市场。

　　由于供需比持续三个季度走低，1季度的供应又仅为成交量的1/3，1季度的成交以消化库存为主，体现在成交面积上就是180-300㎡的中大户型豪宅洋房成交占比上涨明显，畅销的项目也是一贯的锦绣山河、天骄御峰、东城万达广场等。而随着成交面积的增大，总价区间也在走高，1季度成交总价在200-300万元的豪宅洋房产品占比高达53.93%，而此前较高的100-200万元产品成交占比回落为29.84%。而从成交单价的变化来看，依然集中在1.0-1.4万元/㎡的产品上，较为平稳。

　　从单盘的销售率来看，在有成交的21个豪宅洋房项目当中，仅有万科松湖中心、鼎峰源著的销售率过50%，其余众多项目去化情况都不甚理想。有接近一半的项目价格出现不同程度的下跌，其中东城的天玺成交均价下跌最为明显，跌幅为11.92%，价格的下跌带来了成交上的大幅上升，目前东莞豪宅洋房市场价格抗性还是较为明显。

　　3、1季度东莞别墅供应同比翻7番，成交创2012年以来同期最高。

　　2015年1季度东莞别墅供应17.68万㎡，同比去年1季度翻了7倍还多，这一数值仅低于2013年1季度，为历史同期第二高值。2014年由于市场行情不好，不少项目延迟入市，别墅市场多以消化存货为主，新增供应并不多，2015年政府救市决心坚定，利好政策不断，市场信心提振，预计2015年全年东莞别墅供应将爆棚，为了避开竞争高峰期和留有更多的蓄客时间，不少开发商抢跑入市，造成今年1季度的别墅供应突飞猛涨，共有17个项目入市，其中首次入市的全新项目有7个，常平、松山湖为别墅供应较多的区域，而沉寂的东坑因为皇家翡翠湾花园和碧桂园豪庭的入市成为1季度最显眼的黑马区域。

　　去年前三季度东莞别墅市场都呈现出供不应求的状态，库存有所走低，到了4季度别墅供应结束萎靡，供需比大于1，并一直持续到今年1季度，截止到3月31日，东莞别墅库存面积仍高达104.43万㎡，消化周期约为18个月，去化压力高企。海逸豪庭、新世纪上河居、保利生态城都是库存量较多的别墅项目。

　　在成交方面，1季度东莞别墅成交15.15万㎡，为2012年以来最高的同期数据。从产品结构来看，200㎡以下的经济型小别墅依然较为畅销，成交占比为20.80%，除了此前的海伦湾、中惠松湖城等项目外，全新入市的大运城邦益田金地艺境花园、金地城南艺境也是此类产品设计，但是与去年4季度超过40%的成交占比来看，今年这种经济型小别墅的成交势头明显减弱。成交明显上涨的是300-400㎡的产品，该类产品户型虽然较大，但是单价普遍较低，因此总价不高是这些项目走俏的重要原因。呈现在总价区间上，200-400万元的别墅产品依然为主流，但是下降较为明显，而400-600万元的产品成交占比大幅上涨。

　　在成交单价上，由于镇区不少万元以下的低价别墅成交大幅增长，如东坑的皇家翡翠湾花园、塘厦的万科朗润园、常平的东方银座兰乔公馆等，成交均价比热点区域的洋房价格还要低，造成1季度别墅成交均价万元以下/㎡的产品成交占比走高。此外，走高的还有2.5万元/㎡的中高价位别墅，成交占比虽然不高，但是同比环比皆走高，主要是受到资源、地段皆占优势的个盘成交量走高影响。

　　第二部分豪宅市场总体分析

　　备注：本报告所用分析数据为合拼后数据。

　　2015年第1季度东莞豪宅市场总体供需情况：

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2015年第1季度东莞豪宅市场新增供应共685套，合计20.10万㎡，环比下降57.82%，同比上涨416.22%;成交面积22.89万㎡，合计834套，成交面积环比下跌53.16%，同比上涨33.13%;成交金额为31.84亿元，环比下跌52.56%，同比上升25.93%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的26.77%，比重较去年第4季度下跌了15.71%，同比去年第1季度降幅3.98%，成交均价13908元/㎡，环比微涨1.29%，同比下降5.41%。

　　东莞豪宅市场持续两个季度供不应求，同比去年供需上涨皆十分明显。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1季度东莞豪宅市场新增供应为20.10万㎡，同比去年1季度增幅在416.22%，但是已是自去年4季度以来的第二个供不应求的季度。其中由于全新项目众多，如皇家翡翠湾花园、风华悦园、大运城邦益田金地艺境花园、金地城南艺境等，别墅新增供应17.68万㎡，同比巨幅增长740.50%。在成交方面，由于季节因素，1季度的豪宅成交环比出现明显的下降，但是同比来看，今年的豪宅成交已算不俗。

　　第三部分豪宅洋房市场分析

　　一、豪宅洋房市场总体分析

　　备注：豪宅洋房的定义——是指占有顶级山水资源、以富豪阶层作为置业对象的洋房产品，其销售单价通常超过1万元/㎡。豪宅洋房通常具有如下特性：稀缺资源的独占性、低密度性和舒适性、非毛坯和装饰的豪华性、居住的尊贵性和高端物业、安全性与私密性、细节体现和会所优势、保值和升值性。豪宅洋房属于最高层次的改善性需求。

　　2015年第1季度东莞豪宅洋房总体供需情况：

　　2015年第1季度东莞豪宅洋房市场新增为98套共计2.42万㎡;成交面积7.74万㎡，环比下跌66.28%，同比上涨14.62%;成交金额9.51亿元，环比下跌65.67%，同比上涨9.26%，成交均价为12297元/㎡，环比上涨1.79%，同比下降4.68%。

    附：2010年以来东莞豪宅洋房供需季度走势图

　　二、豪宅洋房供应分析

　　2015年1季度东莞豪宅洋房供应仅高于去年同期，丰华悦园全新入市。

　　2014年上半年，东莞豪宅洋房仅有1、4月有新品供应，进入下半年后，随着锦绣山河、万科翡丽山、天骄御峰、鼎峰源著等项目的积极推售，供应量在旺季的金九银十达到高峰，此后一直回落。尽管楼市政策环境宽松，对于改善型需求的鼓励利好空前，但是市场上的豪宅洋房供应持续低迷，进入2015年，1月再次出现断供，2月仅有万科翡丽山34套产品入市，3月松山湖的丰华悦园全新入市。

　　与历史数据相比，今年1季度东莞的豪宅洋房供应套数是历史最低，不足100套，就面积而言，则仅高于去年1季度。就产品而言，除了万科翡丽山160-180㎡的市场主流产品之外，丰华悦园的产品多为200㎡以上的超大平层，目前该类产品在东莞去化较慢，销售压力较大。

　　2015年第1季度东莞豪宅洋房新增供应详情：

　　三、豪宅洋房成交分析

　　2015年1季度东莞豪宅洋房成交季节性回落，同比上涨近15%。

　　从东莞豪宅洋房的成交月度走势来看，去年4季度的3个月，东莞豪宅洋房成交集中放量走高，创下历史最高峰值，主要是受到供应暴增，房贷新政、央行降息等利好改善型需求的影响，但是进入2015年后，月度成交腰斩，除了正常的季节回落之外，此前开盘的项目网签告一段落，畅销单盘成交量大幅回落，豪宅洋房的供应量依然较少，市场推广也较为冷淡。目前在售项目户型过大总价过高，客户选择性较低。但是同比去年1季度，成交面积上涨近15%，外部环境尤其是一系列利好改善型需求的政策接连出台，造就今年的豪宅洋房市场要比去年同期好。

　　2015年1季度180-300㎡豪宅洋房成交占比上涨明显，中大户型走俏。

　　从2015年1季度东莞豪宅洋房成交面积区间的分布情况来看，由于1季度的豪宅洋房供应较为低迷，市场主要以消化中大户型的库存为主，1季度的豪宅洋房成交180㎡以下的产品占比大幅缩减，而180-300㎡的产品占比飙涨，尤其是180-200㎡的产品，占比高达32.46%，主要成交项目有锦绣山河、东城万达广场、万科松湖中心等，其次是200-250㎡的产品占比为22.51%，成交较多的项目有天骄御峰、锦绣山河。

　　2015年1季度200-300万元豪宅洋房成交占比过50%，涨幅明显。

　　2015年1季度，东莞豪宅洋房成交最多的依然为100-300万元的产品，但是与历史数据相比，100-200万元产品成交占比环比同比都明显下跌，占比仅为29.84%，主要签约项目有帝景中央、万科翡丽山、鼎峰源著、万科棠樾等。而200-300万元产品成交占比涨幅环比同比都很明显，成交占比为53.93%，签约较为集中的项目有锦绣山河、天骄御峰、东城万达广场、万科松湖中心等

　　2015年1季度东莞豪宅洋房成交主流产品单价为1.0-1.4万元/㎡。

　　从成交单价来看，1季度东莞豪宅洋房成交单价区间主要集中在1.0-1.4万元/㎡，成交占比为62.82%，该单价区间环比基本持平，同比则上涨明显，主要成交项目有锦绣山河、天骄御峰、万科翡丽山、万科松湖中心等。去年1季度成交占比最高的1.4-1.6万元/㎡今年1季度仅有13.61%的占比，同比环比都下降明显，主要是因为天骄御品、天骄御峰、东城万达广场这些价位的项目今年1季度成交量大幅减少的原因。

　　2015年1季度东莞豪宅洋房成交详情：

　　第四部分 别墅市场分析

　　一、别墅市场总体分析

　　2015年第1季度东莞别墅总体供需情况：

　　2015年第1季度东莞别墅市场新增供应17.68万㎡，合计587套，供应面积环比大幅下跌37.74%，同比涨幅高达740.50%;成交面积15.15万㎡，合计452套，成交面积环比大幅下跌41.56%，同比明显上涨45.09%;成交金额22.32亿元，环比下降43.33%，同比上升34.68%;成交均价14731元/㎡，环比下跌3.03%，同比下跌7.17%。

   　附：2010年以来东莞别墅市场供需季度走势图。

　　二、别墅供应分析

　　2015年1季度东莞别墅供应面积同比翻7番，创历史第二高位。

　　从2011年以来东莞别墅新增供应面积的月度走势来看，2013年是东莞别墅爆发的一年，进入2014年受到整体楼市行情不好的影响供应陷入低谷，甚至出现多月断供的现象，直至最后一个季度，在各项利好政策的刺激鼓励之下，别墅供应才逐渐恢复放量。进入2015年，在刚结束的1季度中，东莞别墅供应面积高达17.68万㎡，同比去年翻了7番还多，这一数值也仅低于2013年一季度，为历史同期第二高值。2015年东莞的别墅供应回升明显，主要是因为随着去年“9·30”新政、央行两次降息、降准等利好政策的释放，房企和购房者的信心有所促进，双方入市积极性自去年四季度延续至今;此外政策支持“改善型”需求，二套房贷首付比例下调，房贷利率优惠扩大，后市在一定程度上拉动客户入市，开发商增加入市新品吸引客流。同时，最为关键的一点是，由于2014年行情不好，不少项目延迟入市，别墅市场多以消化存货为主，新增供应并不多，原有产品较难吸引客户，需要新产品入市刺激，不少开发商紧握时机入市。且2015年全年东莞别墅供应预计爆棚，不少开发商更是抢跑入市，一是避开竞争高峰期，二是留有更多的蓄客时间。

　　2015年1季度别墅市场共有17个项目新增入市，东坑成最突出黑马。

　　2015年1季度东莞别墅供应明细：

　　东莞中原研究部数据显示，201年1季度东莞别墅共有17个项目有新品入市，其中，皇家翡翠湾花园、碧桂园豪庭、汇景城市山谷、大运城邦益田金地艺境花园、金地城南艺境、天林湖花园、丰华悦府等7个楼盘为全新项目。经历了2014年的供应萎靡之后，2015年的别墅市场增添了众多新鲜面孔，尤其是部分别墅市场冷寂的区域如东坑，成为1季度中最为突出的黑马。东坑从06年至今，除了2007年和2014年有少量别墅产品供应之外，别墅供应寥寥无几，而2015年持续三个月都有别墅产品入市，分别是皇家翡翠湾和碧桂园豪庭项目，由于区域经济发展一般，豪宅需求并不旺盛，属于典型的别墅盘卖洋房价的区域。除了东坑之外，常平、松山湖也是1季度中东莞别墅供应较多的区域，这两个区域别墅潜在供应量庞大，未来竞争更为激烈。

　　从产品结构来看，既有100㎡左右的叠加产品，也有500㎡左右的独栋别墅供应，但是最为主流仍是180-450㎡的联排产品和160-250㎡的双频产品。

　　三、别墅成交分析

　　1季度东莞别墅供需比创新高，成交面积同比上涨34.68%。

　　从2010年以来的东莞别墅季度供需比走势来看，2014年1季度的别墅供应创下历史最低，供需比仅为0.2，也是历史最低，此后二三季度逐渐回升，但是仍是呈现为供不应求的态势，供应量远少于成交量。进入四季度后，别墅供应终于结束萎靡状态，供需比值大于1，今年1季度，供应环比虽然锐减，但是在历史同期来看已属高位，供需比为2013年四季度以来的高位。1季度东莞别墅成交15.15万㎡，与去年4季度自然下降明显，但是同比去年1季度涨幅高达34.68%，说明今年的别墅市场大环境与去年相比改善不少。

　　1季度楼市在经历多轮政策调整后逐渐回暖，降息降准降首付及减免税费等利好给别墅市场买卖双方也带来良好的市场预期，入市积极性增强。从统计数据来看，1月别墅市场延续去年年底的业绩冲刺势头成交量虽然环比有所减少，但依然维持高位运转，是1季度成交最多的月份，2月正值年关，为1季度成交的谷底。3月别墅成交量合计158套共5.21万㎡，成交面积环比上涨78.18%，同比上涨20.49%，不仅是因为传统旺季所致，更是因为在救市政策的刺激之下，1、2月份都有不少全新项目积极入市，供应增长，促进了成交。

　　2015年1季度300-400㎡别墅成交占比提升，200㎡以下产品依然畅销。

　　从今年1季度别墅成交面积区间的占比对比情况来看，200㎡以下的别墅成交占比依然可观，占比为20.80%，主要成交项目有大运城邦益田金地艺境花园的双拼产品、海伦湾的叠加别墅、中惠松湖城的小联排、金地城南艺境的双拼、珠江观澜御景的联排等，但是与去年四季度超过40%的占比相比，今年这种经济型小别墅的成交势头明显减弱。

　　成交占比明显上涨的面积区间是300-400㎡，成交较多的项目有三正瑞士半山、万科朗润园、沿海丽水佳园、万科紫台、金地湖山大境。上述这些项目中除了三正瑞士半山的双拼别墅均价过两万/㎡，其余单价普遍较低，在万元/㎡左右，单价较低总价不高是这些项目走俏的原因之一。

　　1季度 200-400万元别墅成交最多，中低总价产品占比提升。

　　从今年1季度别墅的成交总价区间来看，200-400万元的产品依然最为主流，成交占比为44.91%，成交典型代表有皇家翡翠湾花园的联排别墅、碧桂园翡翠山的双拼别墅、万科朗润园的小联排、金地城南艺境的纯双拼别墅等。

　　400-600万元的别墅产品成交占比接近30%，值得注意的是环比明显上涨，成交较多的项目有三正瑞士半山、万科棠樾、大运城邦益田金地艺境花园、锦绣山河。该总价类型的产品成交虽然不多但是由于品牌、资源等优势一直呈现较稳定的去化。

　 2015年1季度万元以下别墅成交占比飙涨，镇区低价别墅成交增多。

　　前面数据显示，2015年1季度东莞别墅成交面积、总价都呈现走低的趋势，而从单价上来看也是呈现结构走低的现象。从成交占比来看，1.6万元/㎡以下的几种单价别墅成交占比旗鼓相当，不像以往呈现较为明显的起伏，其中万元以下尤其是8000元/㎡以下的低价别墅成交大幅增长，主要是因为在这个季度不少非热点镇区涌现出较多的别墅全新项目，这些别墅项目售价比热点镇区的洋房价格还要低，典型如东坑的皇家翡翠湾花园、塘厦的万科朗润园、常平的东方银座兰乔公馆等。

　　与之相对应的此前市场较为主流的1.6-2.0万元/㎡的别墅产品成交比例大幅缩减。2.5万元/㎡以上的中高价位别墅产品虽然成交占比并不高，但是与历史数据相比也呈现较为明显的上涨，主要是因为在这一季度中占据了地段和资源优势的塘厦万科棠樾、凤岗大运城邦益田金地艺境花园成交较为可观造成。

　　2015年1季度畅销别墅相关信息(按套数排序，前10名)：

　　第五部分 潜在供应

　　2015年第2季度东莞豪宅市场拟上市项目一览表：

　　第六部分 2015年2季度豪宅市场后市展望

　　一、政策鼓励改善型需求股市资金回流楼市，利好豪宅市场成交。

　　3月以来，继2月底央行再次降息之后，两会又表态支持自住和改善型住房需求，楼市在传统“金三银四”的基础上受到政策利好的刺激，迅速回暖。3月底的营业税五年改两年、二套房首付款六成改四成等楼市新规更是使有改善房需求的家庭看房积极性大幅度上升。东莞的豪宅市场尤其是豪宅洋房相对于其他一线城市而言对于购房者来讲并不是高不可攀的，在单价并不是大幅高于普通住宅的情况下，又有地段及资源的优势，将会吸引到不少的改善型置业者。

　　此外，近期股市火热，一再创造牛市高峰，但是从投资的角度来看，目前股市已近峰值，投资风险性趋高，从股市获利颇丰的一波人将从股市撤出，股市热潮渐退，楼市受益虽然没有股市快捷，但是在当前中国大环境之下依然不失为稳健的投资渠道，尤其是政府一系列的救市政策刺激之下，使得不少投资者继续看好中国房地产市场，各类资金将陆续进入楼市，小户型公寓、升值空间较大的别墅产品都较受他们的青睐。

　　二、2季度东莞豪宅洋房将迎来成交高峰，别墅市场供求活跃。

　　东莞豪宅洋房的成交受供应及单盘影响较大，目前根据不完全统计的潜在供应数据来看，2季度的东莞豪宅洋房供应将告别萎靡状态，有不少项目推售新品。如全新项目丰华悦园、皇马郦宫，这些项目造势蓄客已久，备受市场关注。一直成交较多的锦绣山河、天骄御峰，在2季度依然有新品推出，尤其天骄御峰推售100套8栋110-145㎡的新品，为难得的中小户型产品，光大的品牌优势、黄旗山脚下的地段及资源优势，预计该项目开盘业绩将会较为理想。此外还有南城的万科翡丽山、鼎峰源著也持续有新品入市，同时还有库存高企的虎门的龙泉圣达菲项目低价策略走量，2季度的豪宅洋房市场将呈现热闹局面。

　　别墅市场方面，库存压力既大，后续新增供应也将绵绵不绝，去化压力空前，但胜在外部环境趋缓，市场需求将较1季度活跃，在更多房源选择的情况下，成交量将稳步上升。除了临深片区之外，中心城区因为难得的全新项目入市，也将成为热点片区，而高埗、东坑这些沉寂区域，也会因为光大、碧桂园项目的入驻及开盘而成为别墅市场的黑马。此外，因为部分镇区的低价别墅成交走高，整体别墅均价也将会结构性走低。