瑞峰置业发布2015年第一季度东莞楼市分析报告

　　一、导读

　　1、全国：最强力度的救市政策连发出台 楼市升温在即

　　经济层面：今年政府在3月中下旬越来越频繁地出台利好政策，刺激疲弱的经济。2015年中国正在发生5大变化，迎来5大机会：1、“从印钞票”的时代，迈向“印股票”的时代;2、年轻人从“热衷当官”转向“热衷创业”;3、中国从“引进来”，转向“走出去”; 4、中国外交从“韬光养晦”，转向“有所作为”;5、亚太局势从“轻摩擦”转向“合作”。同时也将面临两大难题：1、如何把权力装入笼子，激发社会活力;2、如何平衡改革和稳增长。

　　为解决难题，2014年下半年以来中国政府从多方面进行努力，利好的信号不断传出，为中国经济助力：一、提出《中国制造2025》规划，打造中高端制造业版图，改变制造业大而不强、低端产能过剩的心腹之疾;二、吹响 “互联网+”的号角，利用移动互联网和大数据结合催生出的新兴经济，助飞实体经济;三、利用自贸区释放经济吸引力，正式批准广东、福建、天津设立新的自由贸易试验区;四、为让“一带一路”战略变成现实，国家正在积极筹划成立亚洲基础设施投资银行(简称亚投行)以及丝绸之路基金;五、批复《长江中游城市群发展规划》，有望撬动万亿元基建投资。

　　政策层面：2014年第四季度以来，央行两次降息一次降准、各地救市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”等政策利好频发，让2015年全国楼市得到一轮接一轮的刺激，成交从低迷春节淡季迅速走出来实现3月“小阳春”，第一季度楼市成交复苏明显;同时也为接下来的楼市成交提供放量的“窗口期”，预计第二季度楼市成交有望进一步升温，但由于全国大部分城市仍然面临着去库存的压力，价格上升的幅度有限，“以价换量”仍是房企推货策略的主线。

　　根据往年组合拳的打法来看，利率、税收、首付(及利率)、信贷、供给、行政限购等手段或成为下一步政策调控工具。预计房地产政策还可能进一步松动，下一步应该是税费标准的松动，放松首套房信贷等，但北京上海短期放开限购的可能性较低，楼市有望迎来更有力的“兴奋剂”。

　　楼市方面：“330新政”的出台，将会大力度促使改善型客户入市，意味着未来改善型产品需求量将逐步增加。因此房企也需进行策略调整，可从三方面入手： 1、继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的中高端精品化产品;2、深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域;3、注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、非毛坯修等，以此提高企业利润率。

　　从市场供求关系或库存去化周期角度来看，房企推盘策略应实施“分城施策”。一方面，一线城市及二线热点城市呈现供求平衡或供不应求，去货压力较小，市场在标杆房企联动推盘之下将快速回暖，市场或迎来量价齐升的态势，但也正是因为房企集中推盘，市场也面临激烈的竞争，所以盲目涨价的项目购房者也不会买单，因此“平价走量”仍将是房企去货的利剑;另一方面，对于二线其他城市及三四线城市而言，由于近年来土地规模供应及批量开发，而需求量却没有幅度增长，导致出现高库存，去库存压力依然存在，尽管政策利好频发也难以撼动基本面，估计今年成交量会回升较为缓慢，不会有太大的出彩。

　　2、新增：预期向好房企抢跑2015年楼市 一季度供应创历年同期新高

　　今年第一季度延续了去年第四季度的推货热度，商品房供应量达205万㎡，同比增长近86%，其中住宅供应量达179.22万㎡，同比大幅上涨129%，创历年同期新高。

　　一季度开发商推货表现更为务实，从1月开始就抢跑2015年的楼市，1月住宅推货量赶超100万㎡，历年同期最高，2-3月的供应量虽然有所下滑，但依然处在同期的高位上，一季度供应市场异常活跃，主要是因为：