瑞峰置业发布2015年第一季度东莞楼市分析报告

　　1、短短的半年内楼市就经历了四次政策提振，政策出台的密集程度与力度远超市场预期，目前楼市政策环境的宽松度可以和2009年媲美，楼市或将迎来暖春，房企紧抓上市的最佳时机，即使是销售淡季也抢跑市场，数据显示：一季度东莞共有26个纯新项目上市，约占总供应项目个数的近四成;

　　2、虽然去年9月至年底连续4个月有超80万㎡的住宅产品进入市场，但依然有部分项目因为开工进程、蓄客期延长以及错峰销售等原因延迟至今年一季度上市，如汉邦六六广场、金地城南艺境和远大城市广场等项目;

　　3、在楼市回暖可期的形势下，房企推货力度和节奏皆有所加快，数据显示：2015年一季度东莞楼市有8个项目的住宅推货量达5万㎡以上，而去年同期的只有2个;超六成约36个项目供应量超2万㎡。

　　3、成交：政策“暖风”效应已经显现 一季度楼市成交好于去年同期

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2015年第一季度东莞商品房成交面积约150万㎡，同比上涨近三成，其中住宅成交129.36万㎡，好于去年同期，同比上涨36%，非住宅约21万㎡，基本和去年同期持平。

　　整体上来讲，今年第一季度的楼市成交回升趋势明显，主要表现在：

　　1、同期对比：今年一季度的成交量处在了历年同期的高位水平上，仅次于13年的第一季度的成交量，排在了第二位;

　　2、宏观政策：央行的降息、东莞公积金政策的实施以及二套房首付下调，满两年免营业税的政策出台等皆为楼市复苏带来“福音”，政策和信贷层面上的宽松，楼市持续升温几率变大，存在涨价的可能性，刺激购房者提早入市;

　　3、供应节奏：一季度的推货量即使有春节假期的影响有所下滑，但在历年同期上也是屡创新高，房企推货的热情也带动了购房者入市的积极性;

　　4、存量情况：因为去年四季度以来的推货高潮持续，导致楼市住宅存量持续走高，一季度有接近600万㎡的存量，去货压力突增，楼市竞争程度加深，营销策略仍以“跑量”为主;

　　5、个盘成交：品牌房企项目一如既往的热销，一季度碧桂园旗下9个项目成交，共成交面积约16.22万㎡，其中碧桂园豪庭、横沥碧桂园成交面积皆在4万㎡以上，而三正瑞士半山、虎门万达广场以及新世纪领居项目也分别贡献了3万㎡以上的成交量;

　　6、产品结构：70-100㎡产品成交依然占据主角地位，约占42%，主要是碧桂园豪庭、横沥碧桂园、南部湾万科城提供;其次是100-130㎡的微改善户型，约23%，同比上涨5个百分点;别墅产品占比约11%，三正瑞士半山、皇家翡翠湾等项目别墅热销。

　　4、均价：房企定价依然保持合理 低价项目拉动均价走下9千“神台”

　　东莞住宅均价自2014年初开始进入9千时代，在连续四个季度“9字头”上运行后，今年第一季度首次走下9千“神台”，均价8882元/㎡，同比下滑3%。2015年首季东莞楼市均价重新跌入8千大关上运行，主要是因为：

　　1、碧桂园项目再次掀起低价狂潮，而个盘排行榜前二的碧桂园豪庭(6358元/㎡)和横沥碧桂园(6104元/㎡)大批量产品集中签约，其签约规模皆在4.5万㎡以上，对整体价格的拉低效果明显;

　　2、剔除碧桂园低价项目的影响，2015年第一季度东莞住宅均价约为9150元/㎡，基本上与去年同期持平，依然保持着平稳的运行态势，这也说明在住宅存量持续走高形势下，去货压力倍增，跑量依然是2015年的主基调;即使有新政刺激、楼市预期向好的利好时机下，房企更多的是倾向促销跑量，尽快去库存，对于价格，依然保持去年第四季度的定价策略，并未贸然涨价，定价合理为主;

　　3、在经历2014年楼市调整期后，区域价格同比去年同期皆有不同程度的下滑，数据显示，2015年第一季度东莞33个镇区中就有21个镇价格同比皆有不同程度的下滑趋势，其中位于排行榜之首的南城同比下滑16%，均价从12226元/㎡下降到10230元/㎡。

　　5、楼盘营销：政策福利不断房企转变营销策略 优惠力度相对收窄

　　2014年全国楼市呈现一片低迷现象，库存量持续走高，政府再也按捺不住开始出手救市，出台“930”新政、降息、公积金新政等政策刺激楼市，改变买卖双方的预期，带动全国楼市成交小幅回升，对东莞楼市也起到促进的作用，让2014年底东莞楼市走出翘尾行情，促使开发商推货信心大增，并看好2015年。据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2015年第一季度进行加推的项目约60多个，进行开盘的项目约有20个，如广源阳光里、田禾卢浮公馆、客天下琥門、宇丰名苑、礼顿金御海湾、碧湖东岸、汇龙湾等纯新盘都进行入市，给楼市带来了冲击，一定程度上支撑了成交量的上升。

　　政策利好不断涌来，市场预期被转变，房企的促销优惠以维稳为主，不再继续扩大优惠力度，低首付、几万抵几万、几万抵几折、认筹享几折等仍是促销的常见手段。由于政策福利不断发放，尤其支持改善型需求的政策陆续出台，市场预期发生转变，无论是房企还是购房者对后市都抱有信心，刺激房企收窄优惠力度，也让购房者恐慌价格上涨或提前出手购房。 实际上“330新政”出台之后，涨价的声音随机而起，预计接下来时间，去年“低开”策略或不再大幅出现，房企小幅提价的现象或成为常态;而改善型产品的推货也将是房企的推货重点，尤其100-130㎡及130-160㎡等面积段产品推货或持续加大。

　　营销节点上，2015年第一季度房企借力元旦、元宵节、妇女节、植树节等节点进行加推或促销活动，让春节后楼市迅速升温，从春节淡季中走出来，同时借力“央行二次降息、套型可灵活转变、二套首付下调、营业税5年转2年”等政策节点进行推货，最快速刺激意向客户入市。