瑞峰置业发布2015年第一季度东莞楼市分析报告

　　一、导读

　　1、全国：最强力度的救市政策连发出台 楼市升温在即

　　经济层面：今年政府在3月中下旬越来越频繁地出台利好政策，刺激疲弱的经济。2015年中国正在发生5大变化，迎来5大机会：1、“从印钞票”的时代，迈向“印股票”的时代;2、年轻人从“热衷当官”转向“热衷创业”;3、中国从“引进来”，转向“走出去”; 4、中国外交从“韬光养晦”，转向“有所作为”;5、亚太局势从“轻摩擦”转向“合作”。同时也将面临两大难题：1、如何把权力装入笼子，激发社会活力;2、如何平衡改革和稳增长。

　　为解决难题，2014年下半年以来中国政府从多方面进行努力，利好的信号不断传出，为中国经济助力：一、提出《中国制造2025》规划，打造中高端制造业版图，改变制造业大而不强、低端产能过剩的心腹之疾;二、吹响 “互联网+”的号角，利用移动互联网和大数据结合催生出的新兴经济，助飞实体经济;三、利用自贸区释放经济吸引力，正式批准广东、福建、天津设立新的自由贸易试验区;四、为让“一带一路”战略变成现实，国家正在积极筹划成立亚洲基础设施投资银行(简称亚投行)以及丝绸之路基金;五、批复《长江中游城市群发展规划》，有望撬动万亿元基建投资。

　　政策层面：2014年第四季度以来，央行两次降息一次降准、各地救市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”等政策利好频发，让2015年全国楼市得到一轮接一轮的刺激，成交从低迷春节淡季迅速走出来实现3月“小阳春”，第一季度楼市成交复苏明显;同时也为接下来的楼市成交提供放量的“窗口期”，预计第二季度楼市成交有望进一步升温，但由于全国大部分城市仍然面临着去库存的压力，价格上升的幅度有限，“以价换量”仍是房企推货策略的主线。

　　根据往年组合拳的打法来看，利率、税收、首付(及利率)、信贷、供给、行政限购等手段或成为下一步政策调控工具。预计房地产政策还可能进一步松动，下一步应该是税费标准的松动，放松首套房信贷等，但北京上海短期放开限购的可能性较低，楼市有望迎来更有力的“兴奋剂”。

　　楼市方面：“330新政”的出台，将会大力度促使改善型客户入市，意味着未来改善型产品需求量将逐步增加。因此房企也需进行策略调整，可从三方面入手： 1、继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的中高端精品化产品;2、深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域;3、注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、非毛坯修等，以此提高企业利润率。

　　从市场供求关系或库存去化周期角度来看，房企推盘策略应实施“分城施策”。一方面，一线城市及二线热点城市呈现供求平衡或供不应求，去货压力较小，市场在标杆房企联动推盘之下将快速回暖，市场或迎来量价齐升的态势，但也正是因为房企集中推盘，市场也面临激烈的竞争，所以盲目涨价的项目购房者也不会买单，因此“平价走量”仍将是房企去货的利剑;另一方面，对于二线其他城市及三四线城市而言，由于近年来土地规模供应及批量开发，而需求量却没有幅度增长，导致出现高库存，去库存压力依然存在，尽管政策利好频发也难以撼动基本面，估计今年成交量会回升较为缓慢，不会有太大的出彩。

　　2、新增：预期向好房企抢跑2015年楼市 一季度供应创历年同期新高

　　今年第一季度延续了去年第四季度的推货热度，商品房供应量达205万㎡，同比增长近86%，其中住宅供应量达179.22万㎡，同比大幅上涨129%，创历年同期新高。

　　一季度开发商推货表现更为务实，从1月开始就抢跑2015年的楼市，1月住宅推货量赶超100万㎡，历年同期最高，2-3月的供应量虽然有所下滑，但依然处在同期的高位上，一季度供应市场异常活跃，主要是因为：

　　1、短短的半年内楼市就经历了四次政策提振，政策出台的密集程度与力度远超市场预期，目前楼市政策环境的宽松度可以和2009年媲美，楼市或将迎来暖春，房企紧抓上市的最佳时机，即使是销售淡季也抢跑市场，数据显示：一季度东莞共有26个纯新项目上市，约占总供应项目个数的近四成;

　　2、虽然去年9月至年底连续4个月有超80万㎡的住宅产品进入市场，但依然有部分项目因为开工进程、蓄客期延长以及错峰销售等原因延迟至今年一季度上市，如汉邦六六广场、金地城南艺境和远大城市广场等项目;

　　3、在楼市回暖可期的形势下，房企推货力度和节奏皆有所加快，数据显示：2015年一季度东莞楼市有8个项目的住宅推货量达5万㎡以上，而去年同期的只有2个;超六成约36个项目供应量超2万㎡。

　　3、成交：政策“暖风”效应已经显现 一季度楼市成交好于去年同期

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2015年第一季度东莞商品房成交面积约150万㎡，同比上涨近三成，其中住宅成交129.36万㎡，好于去年同期，同比上涨36%，非住宅约21万㎡，基本和去年同期持平。

　　整体上来讲，今年第一季度的楼市成交回升趋势明显，主要表现在：

　　1、同期对比：今年一季度的成交量处在了历年同期的高位水平上，仅次于13年的第一季度的成交量，排在了第二位;

　　2、宏观政策：央行的降息、东莞公积金政策的实施以及二套房首付下调，满两年免营业税的政策出台等皆为楼市复苏带来“福音”，政策和信贷层面上的宽松，楼市持续升温几率变大，存在涨价的可能性，刺激购房者提早入市;

　　3、供应节奏：一季度的推货量即使有春节假期的影响有所下滑，但在历年同期上也是屡创新高，房企推货的热情也带动了购房者入市的积极性;

　　4、存量情况：因为去年四季度以来的推货高潮持续，导致楼市住宅存量持续走高，一季度有接近600万㎡的存量，去货压力突增，楼市竞争程度加深，营销策略仍以“跑量”为主;

　　5、个盘成交：品牌房企项目一如既往的热销，一季度碧桂园旗下9个项目成交，共成交面积约16.22万㎡，其中碧桂园豪庭、横沥碧桂园成交面积皆在4万㎡以上，而三正瑞士半山、虎门万达广场以及新世纪领居项目也分别贡献了3万㎡以上的成交量;

　　6、产品结构：70-100㎡产品成交依然占据主角地位，约占42%，主要是碧桂园豪庭、横沥碧桂园、南部湾万科城提供;其次是100-130㎡的微改善户型，约23%，同比上涨5个百分点;别墅产品占比约11%，三正瑞士半山、皇家翡翠湾等项目别墅热销。

　　4、均价：房企定价依然保持合理 低价项目拉动均价走下9千“神台”

　　东莞住宅均价自2014年初开始进入9千时代，在连续四个季度“9字头”上运行后，今年第一季度首次走下9千“神台”，均价8882元/㎡，同比下滑3%。2015年首季东莞楼市均价重新跌入8千大关上运行，主要是因为：

　　1、碧桂园项目再次掀起低价狂潮，而个盘排行榜前二的碧桂园豪庭(6358元/㎡)和横沥碧桂园(6104元/㎡)大批量产品集中签约，其签约规模皆在4.5万㎡以上，对整体价格的拉低效果明显;

　　2、剔除碧桂园低价项目的影响，2015年第一季度东莞住宅均价约为9150元/㎡，基本上与去年同期持平，依然保持着平稳的运行态势，这也说明在住宅存量持续走高形势下，去货压力倍增，跑量依然是2015年的主基调;即使有新政刺激、楼市预期向好的利好时机下，房企更多的是倾向促销跑量，尽快去库存，对于价格，依然保持去年第四季度的定价策略，并未贸然涨价，定价合理为主;

　　3、在经历2014年楼市调整期后，区域价格同比去年同期皆有不同程度的下滑，数据显示，2015年第一季度东莞33个镇区中就有21个镇价格同比皆有不同程度的下滑趋势，其中位于排行榜之首的南城同比下滑16%，均价从12226元/㎡下降到10230元/㎡。

　　5、楼盘营销：政策福利不断房企转变营销策略 优惠力度相对收窄

　　2014年全国楼市呈现一片低迷现象，库存量持续走高，政府再也按捺不住开始出手救市，出台“930”新政、降息、公积金新政等政策刺激楼市，改变买卖双方的预期，带动全国楼市成交小幅回升，对东莞楼市也起到促进的作用，让2014年底东莞楼市走出翘尾行情，促使开发商推货信心大增，并看好2015年。据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2015年第一季度进行加推的项目约60多个，进行开盘的项目约有20个，如广源阳光里、田禾卢浮公馆、客天下琥門、宇丰名苑、礼顿金御海湾、碧湖东岸、汇龙湾等纯新盘都进行入市，给楼市带来了冲击，一定程度上支撑了成交量的上升。

　　政策利好不断涌来，市场预期被转变，房企的促销优惠以维稳为主，不再继续扩大优惠力度，低首付、几万抵几万、几万抵几折、认筹享几折等仍是促销的常见手段。由于政策福利不断发放，尤其支持改善型需求的政策陆续出台，市场预期发生转变，无论是房企还是购房者对后市都抱有信心，刺激房企收窄优惠力度，也让购房者恐慌价格上涨或提前出手购房。 实际上“330新政”出台之后，涨价的声音随机而起，预计接下来时间，去年“低开”策略或不再大幅出现，房企小幅提价的现象或成为常态;而改善型产品的推货也将是房企的推货重点，尤其100-130㎡及130-160㎡等面积段产品推货或持续加大。

　　营销节点上，2015年第一季度房企借力元旦、元宵节、妇女节、植树节等节点进行加推或促销活动，让春节后楼市迅速升温，从春节淡季中走出来，同时借力“央行二次降息、套型可灵活转变、二套首付下调、营业税5年转2年”等政策节点进行推货，最快速刺激意向客户入市。

　　6、潜在供应：假期影响开工节奏放缓 开工量221万㎡和去年同期持平

　　2015年第一季度东莞共有24个项目取得了开工许可证，合计总开工量为220.97万㎡，其中住宅开工量为157万㎡，环比下降28%，同比增长15%;非住宅开工量为63.97万㎡，同比下降27%，环比下滑四成。和去年四季度相比，今年第一季度开工节奏有所放慢，主要是因为1、作为传统的开工淡季期，其间又有春节假期的缓冲，楼市开工节奏放缓实属正常;2、在去年连续一年的高速开工节奏的状态下，楼市商品房待入市量增加，房企2015年的主要目标会放在去货上，所以环比上不管是开工规模还是数量上都会有所减少;3、2013-2014年成功出让的土地逐渐进入开工阶段，开工市场纯新项目占据绝大的优势，一季度24个开工项目中，纯新项目有17个，其中鼎峰尚境北园、星城御龙湾、嘉宏盛世豪苑、锦龙湾畔花园等项目均有超15万㎡的大动作。

　　7、后市展望：新增供应规模将加大 楼市将呈现量升价稳趋势

　　千呼万唤中，央行的二套房房贷新政以及二手房满2年免营业税新政在3月底终于出炉，被称为自限购限贷以来较有力度的一次政策放松，今年楼市将温和回升或成必然。相对于东莞来说，新政的利好将为持续升温的楼市行情增加助力，二季度楼市可期，“银四”市场行情也将好于3月的“小阳春”。

　　供应上，因为去年全年高速的开发节奏，近两年东莞楼市的潜在供应量巨大，在政策利好之际，房企或将尽快出货，减少库存，因此可预计今年二季度乃至于今年下半年，房企推货将相对积极，楼市的供应量将在高位上持续运行。对于已经到来的“银四”供应市场，预计其供应规模或将大于3月份，供应量或将在40万㎡以上，其中中熙香堤公馆、丰华悦园、金地琥悦、御景东方花园等纯新项目将上市;从区域上来看，4月房地产热门镇区推货相对活跃，如虎门、寮步、松山湖等镇都有新品或新盘上市;而供应的结构来看，虽然政策鼓励改善性需求，但短期内70-100㎡刚需产品仍是主流，此外100-130㎡改善型产品仍是将保持增长态势。

　　量价上，在各类利好政策相继释放的刺激下，购房需求将得到进一步的释放，信贷以及政策环境上的相对宽松，客户入市意愿将加强，预计二季度成交量将会明显的上涨趋势;而对于价格方面，虽然目前楼市价格看涨呼声一片，但从目前东莞楼市行情上来看，去库存将是重点，因此不会出现大面积大幅度的提价现象，不排除个别热销项目的涨价，但对整体价格的影响不会太大，楼市房价将保持平稳运行。成交结构上，刚性需求主角位置或被弱化，因为目前改善型需求不断得到政策上的支持，因此可预测后市楼市改善型户型成交占比将逐渐增大。

　　虽然对于二季度的楼市行情，量升价稳的几率很大，但天下无免费的午餐，房企要想得到好的成绩，就需要在推案、营销上下下功夫，因此价格上要保持理性，营销上要务实，落地的促销要切中客户的“心坎儿”，客户才会买账。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市供销存篇

　　1.1供销情况：节后楼市迅速回温 3月小阳春名副其实 今年首季好于去年同期

　　虽然一季度作为传统的销售淡季期，楼市供需转淡在所难免，但实际上今年开年楼市却没有因为春节假期的到来而真正的沉寂下来，1月延续年底的冲刺余热，楼市供需持续高位运行，2月春节月供需相对低迷，但随着3月份销售旺季到来，以及政策层面的放宽，节后的楼市迅速回温，供需快速回升至节前水平。从整体上来说，今年首季楼市升温行情延续，供应量创下历年同期高位，而楼市成交也好于去年同期。

　　1.2住宅供销比：3月楼市供不应求 供销比为0.8

　　1.3存量和消化周期:存量持续高企 去货压力大 消化周期达11.75个月

　　1.4开发商业绩排名: “高价”盘多助万科夺冠 碧桂园批量出货排第二

　　1.5个盘整体成交排名(按金额)

　　1.6个盘各物业排名(按套数)

　　2、新增供应明细篇

　　2.1各物业新增情况 ：公寓、别墅同比增长趋势明显 办公、车库产品供应有所减少

　　环比去年第四季度，东莞各物业类型供应皆出现不同程度的下滑趋势;但去年同期相比，住宅产品尤其是公寓产品和别墅产品皆出现倍数上涨的趋势，其次洋房和商铺上涨幅度也较大，同比增长也超1倍以上，而出现下滑的则是办公产品和车库产品，皆下滑七成以上。

　　2.2住宅新增月度走势：1月突破百万㎡ 2、3月急转直下依然处在同期高位

　　从走势图上看，今年新增供应市场高调开局，1月供应量突破百万㎡，历年同期新高;2月因为春节假期因素，房企推货热情转淡，供应走势图急转直下，供应量仅有34.87万㎡，但依然处在历年同期的新高位上;3月虽然政策利好效应逐渐显现，但适逢两会期间，房企依然处在观望状态，供应虽有回升，但上涨幅度不大。

　　2.3住宅新增区域分布：厚街19.84万㎡夺冠 南城18.73万㎡居亚军

　　2.4住宅新增产品分布：70-100㎡刚需及100-130㎡首改产品供应为主力

　　2.5住宅新增排名: 新世纪领居大户型产品批量推出 三大项目供应超9万㎡

　　3、楼市成交明细篇

　　3.1各物业类型成交：办公产品上涨幅度最大 商业性质公寓热销是助力

　　3.2住宅成交趋势：1-3月成交量“V”行运行 一季度楼市成交环比放缓

　　3.3非住宅成交趋势：3月非住宅成交8.66万㎡ 创历年同期新高

　　3.4区域成交：新品入市热销助南城夺冠 碧桂园项目助东坑、横沥进前十

　　一季度南城区成交表现出众，成交1255套位居排行榜之首，主要恒大御景苑、方中兰亭轩和汇龙湾等新入市项目的鼎力相助;紧随其后的是凤岗镇，以1054套排在第二，三正瑞士半山、名流印象花园等热销项目成交不俗;排在第三的是东坑镇，主要是碧桂园豪庭的助力。

　　4、成交价格篇

　　4.1各物业均价：各物业均价同比全线“飘绿” 商铺下滑程度最大约2成

　　一季度东莞楼市各物业类型成交均价同比全线“飘绿”，其中普通住宅项目因低价项目批量签约而拉低至8304元/㎡，别墅也因为万科朗润园、丰泰旗山橡树郡等低价别墅项目热销而导致价格同比下滑幅度超过12%;非住宅方面，商铺的价格下滑最大，主要是大朗毛织贸易中心、虎门地标以及西城楼大街等均价不超过7500元/㎡的商铺产品成交所拉低。

　　4.2住宅价格：低价项目拉动均价走下9千“神台” 环比下滑幅度约4%

　　4.3普通住宅单价区间：6000-8000元/㎡产品成交占4成 多为碧桂园项目

　　4.4别墅单价区间：20000元/㎡以下产品成交占8成多

　　5、产品需求篇

　　5.1供需存情况：70㎡以下投资产品供应大增 70-100㎡产品供需平稳占主力

　　5.2产品成交结构：3月70-100㎡刚需成交增加 别墅成交减少

　　5.3普通住宅各面积段成交：80-100㎡产品依然是主角 40㎡以下成交增多

　　5.4别墅各面积段成交：350-400㎡产品最为热销 三正瑞士、皇家翡翠湾出力最多

　　6、片区供需篇：

　　注：七大片区划分：

　　中心城区：莞城、南城、东城、万江;

　　临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪;

　　松朗片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山;

　　滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安;

　　东北片区：常平、桥头、横沥、东坑、谢岗;

　　大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排;

　　水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

　　6.1住宅供需价：临深片区同居供需榜首 新盘扎推上市助松朗片区供应排第二

　　从片区的供需情况来看，临深片区毫无疑问再次拿下供需的冠军宝座，供应方面有绿茵温莎堡香堤、汇景城市山谷以及三正瑞士半山等项目新品入市加盟，而成交则有三正瑞士半山、碧桂园天麓山等项目热销;此外，松朗片区在一季度新品扎推上市，供应量约31.46万㎡仅次于临深片区，其中5个纯新项目入市，分别是广源阳光里、远大城市广场、星城星筑湾、丰华悦园和万润广场。

　　6.2住宅结构：临深片区别墅成交出众 中心城区以小户型和豪宅取胜

　　6.3住宅存量分布：临深、中心片区存量占比逐步减少 滨海片区存量最多

　　7、潜在供应篇

　　7.1整体状况：假期影响开工节奏放缓 开工量221万㎡和去年同期持平

　　2015年第一季度东莞共有24个项目取得了开工许可证，合计总开工量为220.97万㎡，其中住宅开工量为157万㎡，环比下降28%，同比增长15%;非住宅开工量为63.97万㎡，同比下降27%，环比下滑四成。

　　7.2新开工走势：第一季度走势直线上升 预计二季度或将保持温和上升趋势

　　2015年第一季度商品房开工量呈直线上升趋势，与历年“V”走势有所不同的是，今年1-3月走势时直线向上，其中1月份开局较低，开工量35.21万㎡处历年同期较低位，2月份虽然是春节月，但开工热情不减，77.36万㎡的开工量已升至历年同期最高位，主要是由于2014年第四季度成交催热，市场一片向好、房企资金回流催生了开发商对楼市信心;3月份，开工量仍保持稳步增长，108.4万㎡赶超了2013年和2014年开工市场行情。而对于新政、房贷利率等利好政策为楼市来来的影响已经迅速辐射到开工市场，预计二季度仍会保有稳步增长热情。

　　7.3新开工区域分布：星城御龙湾、鼎峰尚境助寮步夺冠 清溪20.3万㎡居亚军

　　2015年第一季度共有17个镇区24个项目动工，其中星城御龙湾、鼎峰尚境支撑寮步夺得镇区开工冠军，合计住宅开工31.8万平;清溪则以华桂园和碧桂园翡翠湾两项目合计20.3万平开工量紧随其后获亚军;企石则因嘉宏盛世豪苑15.14万平的开工量排在第三位。非住宅开工量则是南城区15.14万平较为突出，贡献项目为汇海大厦办公楼。

　　7.4新开工各类型：洋房开工量128.91万㎡约占六成 别墅产品占1成多

　　7.5新开工明细 ：3月12个项目约108.4万㎡开工 纯新项目7个占比超5成

　　8、楼盘活动篇

　　8.1 楼盘活动明细：政策福利不断 房企转变营销策略 优惠力度逐步收窄