中原：2015年一季度东莞豪宅市场报告及后市展望

　　第一部分2015年1季度东莞豪宅市场特点回顾

　　1、1季度东莞住宅成交133.64万㎡，豪宅市场成交占比仅17.13%。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1季度东莞住宅成交133.64万㎡，环比下跌41.58%，同比增幅35.66%，今年春节假期靠后，1、2月东莞楼市整体低迷，进入3月后伴随着一系列救市政策的释放，东莞楼市人气开始急速回升，尽管环比去年4季度大幅下滑，但是同比依然处于2007年以来第二高位，仅次于2013年同期的151.65万㎡。

　　从住宅均价来看，2014年1季度东莞房价“大步走”迈进9千元大关，而今年1季度受到镇区低价项目如东坑碧桂园豪庭、横沥碧桂园天玺的规模成交影响，整体房价高峰回落，仅为8900元/㎡，环比下跌3.66%，同比下跌3.33%。整体住宅成交金额118.95亿元，环比下跌43.72%，同比上升31.14%。

　　相对于整体住宅，1季度东莞豪宅市场环比去年4季度的跌幅要大，同比去年1季度涨幅要稍小。数据显示，1季度东莞豪宅市场成交面积为22.89万㎡，环比下跌53.16%，同比上涨33.13%，其中豪宅洋房成交7.74万㎡，环比下跌66.28%，同比上涨14.62%;别墅成交面积15.15万㎡，环比下降41.56%，同比涨幅45.09%。

　　1季度豪宅成交面积占住宅市场比例为17.13%，成交金额占比为26.77%，两组数据环比同比皆明显下跌。从外部环境来看，政策利好、信贷宽松，入市门槛和购房成本的降低都在鼓励刚需和改善型置业者积极入市，于整体住宅市场而言刺激成交无疑是非常明显的，但是对于购买力要求更高的豪宅市场而言，政策的影响效果有限。而从两者的新增供应来看，整体住宅新增供应180.06万㎡，住宅供求比达1.3:1，仅次于2008年的1.7:1，供大于求的局面并未得到缓解，不少全新推出的住宅项目增加了客户选择性刺激了成交，而豪宅市场1季度的新增供应为20.10万㎡，虽然同比增幅高达416.22%，但是供低于求这种态势已经延续了两个季度，且2014年全年豪宅市场供应尤其是豪宅洋房都呈萎靡状态，也极大地影响了成交。

　　2、1季度东莞豪宅洋房供应依然低迷，在售项目去化情况不甚理想。

　　2015年1季度，东莞豪宅洋房在经历去年4季度的放量后再次走低，1月零供应，2月仅有万科翡丽山34套产品入市，3月松山湖的丰华悦园64套200㎡以上的超大平层全新入市，与历史数据相比，今年1季度的豪宅洋房供应不足100套，套数为历史最低，就面积而言则仅高于去年1季度。豪宅洋房由于面积大总价高，去化周期较长，该类型产品的开发日渐稀少。

　　目前东莞豪宅洋房市场主要以消化库存为主，截止到2015年3月31日，东莞豪宅洋房库存面积下滑为49.16万㎡，合计1801套，消化周期仅为12个月。库存量较大的项目有龙泉豪苑、东城万达广场、帝景中央等项目，可售套数都在200套以上。库存比例在10%以上去化较难的产品面积段主要集中180-300㎡、140-160㎡、550-600㎡。

　　在成交方面，由于去年4季度的成交爆棚，需求已经集中释放，进入2015年1季度又受到春节长假的季节因素影响，还有供应少推广沉寂等原因，1季度的豪宅洋房成交环比下跌66.28%，但是同比涨幅近15%，今年的外部环境远远优于去年同期，政策利好鼓励改善型需求，且股市上涨，获利者众，不少需求进入豪宅洋房市场。

　　由于供需比持续三个季度走低，1季度的供应又仅为成交量的1/3，1季度的成交以消化库存为主，体现在成交面积上就是180-300㎡的中大户型豪宅洋房成交占比上涨明显，畅销的项目也是一贯的锦绣山河、天骄御峰、东城万达广场等。而随着成交面积的增大，总价区间也在走高，1季度成交总价在200-300万元的豪宅洋房产品占比高达53.93%，而此前较高的100-200万元产品成交占比回落为29.84%。而从成交单价的变化来看，依然集中在1.0-1.4万元/㎡的产品上，较为平稳。

　　从单盘的销售率来看，在有成交的21个豪宅洋房项目当中，仅有万科松湖中心、鼎峰源著的销售率过50%，其余众多项目去化情况都不甚理想。有接近一半的项目价格出现不同程度的下跌，其中东城的天玺成交均价下跌最为明显，跌幅为11.92%，价格的下跌带来了成交上的大幅上升，目前东莞豪宅洋房市场价格抗性还是较为明显。