中国房地产现状：价格高商品房大量空置

我国房地产价格的普遍高涨，商品房的大量空置，但是平民百姓和很大一部分人还是买不起房子，这种现象很象西方资本主义国家在二十世纪三十年代时期的状况，那时资本家宁愿把成吨的牛奶倒入海里而不愿施舍给老百姓，于是人们纷纷认为房地产界出现了泡沫，进而怀疑社会主义的优越性的体现，分析为什么会出现这种状况的原因：1,从源头来讲,土地供应失控是造成开发过量,大量商品房空置的根本原因2.房地产企业经营粗放3.投资约束软化,金融监管不力。及房地产市场中出现的严重弊端：1市场体系不健全,房屋流通困难2政府行为不规范。对于上述问题本人谈了初浅的认识结合当代的大师们的评论分析了国家应采取的对策。

我国房产高价现状

国的房价格已经到达了一定的高度,我曾说过:如在上海,一个大学生毕业之后按一般的工资要在三.四十年甚至更多年之后才能买上房子!!南方的大城市房价甚至普遍高,北方呢?天津的房价在近两三年才长,而且有愈演愈烈之势.但一些网友提出的:从1990年到2000年，城市居民人均收入增长了3倍，问我怎么知道从2005年至2015年，城市居民的人均收入不会再增长3倍？现在一个月挣2000块钱的，到时候就是8000块钱，还现在欠下的房贷有什么困难吗？其实我是南方人,我最清楚南方的情况,前几天还听说一个温州的炒房集团的破灭。

其实据我们浙江人的话来说就是温州几个大财团团结起来炒房价从中取利,据说上海的房价就是这样涨上去的,然后他们看到上海的房价没有涨的余地了然后就转向北京了,接着北方几个中心城市的房价就彪升了,祸及天津.于是全国就有一种谈温州人就色变的情况其实温州人很会做生意,他们可以不念书就是不能不做生意.世界银行通过对世界各国的考察,认为发展中国家房价与居民家庭年平均收入之比一般在4:1到6:1之间,发达国家一般在1.8:1以5.5:1.而我国目前各省市的房价相当于我国城镇居民家庭年收入的3.72~15.76倍不等,全国平均为9.84倍。

由此可知,我国商品房价格是偏高的.造成商品房价格偏高的原因何在?当然一方面有我国工资体制不合理,职工工资中住房含量不足.工资偏低的原因存在,但更重要的是价格形成机制不合理。
我国商品房价格通行的是成本(计划成本或实际成本)加利润的定价方法.这种定价方法又不同于寡头垄断型产品成本加利润的定价方法,很大程度上带有计划价格的痕迹.各开发单位将各种可能支出的成本加上各种税费及一个开发商认为的合理利润率,就构成了商品房的价格。

这种定价方法,成本是一个不确定的可变量.商品房价格高就高在成本的扩张和成本的虚拟.成本构成的因素可分为四大类:一是与住宅直接相关的费用,如土地出让金.征地拆迁.土地开发.建安费及管理费;三是公共设施和所谓的大市政配套费,包括建派出所.街道办事处.学校等费用;四是商业性设施和公共配套费,如诊所.商店等.据统计,我国商品住房的生产成本中,建筑安装工程费占25~40%,土地费用占30~40%(包括征地拆迁.安置和出让金),市政公用设施费占20~30%,其他税费占10%左右.在大城市,建安费用一般不足30%,土地费用相对高一些.

土地费用高的原因并不在于土地出让价格高,以北京为例,土地费用中政府真正获得的纯收入(土地出让金)在三环附近只占房价的5.11%,在四环则占2.89%,这说明政府收取的地租其实所占比例很小.土地费用高的真正原因在于炒卖.前几年土地市场刚刚开放的时候,土地有偿出让与无偿划拨双轨并存,许多机构和个人通过各种不正当的途径,低价获得大量土地,在随后的房地产热影响下,经过多次炒卖使价格抬高.

房价过高的另一个原因在于许多本应由政府承担的基础设施及公用设施建设费用转稼给开发商,如大市政配套费,包括市政道路.给水.排水.煤气.热力干线.变电站.供电线路等城市建设费用.这些都应由财政支出,或由城市建设维护费列支.公用设施如学校幼儿园等,也应由财政承担.至于经营性的配套设施费用由开发商承担,则完全是计划经济的延续,因为在计划经济体制下,这些设施都是由政府部门(商委)垄断的.还有各种不合理的收费.摊派也是政府部门或政府所有的垄断企业的行为不规范所致.之所以会出现上述情况,主要是政府与开发商之间的关系没有理顺,政府一方面以低价批租土地,或无偿划拨土地;另一方面又通过各种渠道将本应由政府承担的费用转稼给开发商,这实际上是一种实物地租。

如果实物地租与土地本身的价格相当,对消费者来说效应应该是一样的.关键的问题在于实物地租不规范,其高低并不反应物价的真实水平,而是取决于政府对基础设施的需求以及政府与开发公司之间的讨价还价.又由于实物地租缺乏透明度,没有一个公约的标准,每个土地开发项目的实物地租量都不同,这就为开发公司虚拟成本提供了机会.开发公司并不怕实物地租,它可以将其全部打入成本,从高价格中收回.而商品房的购买者则要在建造成本之外,偿付各种实物地租,对付比正常价格高的多的房价。