赢城咨询总裁王玉祥：政策配套是互联网产业园的优势

万众创新是一个国家战略，在国家的大背景下探讨园区办公与企业共荣发展的话题是很有意义的事情。

赢城一直在做科技产业园区的规划、招商和运营。我本人来到珠三角、深圳、东莞有七八年的时间了，最早做IT，做系统集成，后面做电脑城、数码城开发，再后面做科技地产，有十七八年科技产业和地产资源的积累，最近希望服务松山湖的一些项目，所以也来参与互联网产业园区的运营。

赢城咨询总裁王玉祥

关于“园区”的理解

园区和写字楼，我认为是有差异的，我的理解，园区是有一些政策扶持的，是一个产业的生态圈，应该还有一些运营的服务，可能还有一些产业的公共平台，这个我个人的第一个理解。

第二是园区的配套，园区可能围绕着产业有一些诸如产业公共平台、运营平台这样的一些配套；还有一些生产型的服务业，比如科技服务、金融服务等配套；还有一些生活配套，如园区的餐厅、咖啡厅、超市、银行等。

第三是园区的服务，我的理解跟写字楼的有些差异，园区内的企业以中小企业为主（产值在一个亿或者是几个亿以下都是属于中小企业），中小企业需要资金、技术创新、技术研发的扶持，需要人才招聘培训的扶持，需要市场开发、参加展会展览等扶持。围绕资金、技术、人才和市场，园区怎么样为企业做一站式的配套服务，这个需要大家一起探讨。

关于互联网产业园的优势

第一是产业的优势更大。互联网和“互联网+”这个产业链，是最热的，风投60%—70%都投这个产业，也是松山湖管委会重点打造的。我们在的这个区域是北部产业带，未来有两三百万的写字楼载体，基本上做高端的服务业。现代服务业最重要的就是信息服务业和金融服务业，而项目今年重点打造的，就包括互联网媒体、网络游戏、O2O、电子商务、互联网金融等，形成一个产业生态圈，这是产业的优势。

第二是产品的优势。项目总共是56000平米的建筑面积，有14栋，大概有11栋是独栋，有3栋是高层，从二三十平米的创客空间，到四五百平米的企业总部办公，都可以在这个园区完成，这是产品优势。如今，像网易一些上市的企业和很快上市的企业都已经进来了。

第三是配套优势。互联网产业园围绕产业下了很多功夫，也做很多的配套，线下的有创客空间、创业咖啡、一站式的服务平台等；线上有“互联网+”体验展示馆、电商体验店、高端数码体验店，以及围绕着互联网产业的一些资源交易平台、互联网金融资产交易平台，这些都是产业园的配套优势。

赢城咨询总裁王玉祥

第四是项目的开发商优势。项目开发商不是传统的地产开发商，而是有网络思维的开发商，项目开发团队却是地产这块比较专业的团队，在运营、招商方面也是有专门的运营团队，这是项目比较大的亮点。

另外，该项目还有政策的扶持。松山湖现在就有一个去年开始了的扶持政策，电子商务产业三年的租金优惠政策，第一年是30元，第二年是20元，第三年是10元，每年的租金补贴到2016年为止，从企业入住的第一年开始算。例如，我们8月1号入住，从8月1号到明年的7月31号就是补贴30元，从明年的8月1号到2016年截至是补贴20元，再往2016年以后还有新的政策出来。松山湖的政策出得有些晚，松山湖产业的聚集跟整合规划会滞后，但是现在的力度还是比较大的，这个力度从去年推出了之后，不管是对镇街企业，还是对珠三角广深，尤其是深圳企业的转移，都有很大的拉力。

     松山湖这个园区发展到现在已经有十三四年了，到现在为止，一个产业园区需要转型升级需要一个过程，客观而言是四个阶段：一是生产的聚集，第二是产业主导，第三是集群创新，第四是形成未来像硅谷一样的。

松山湖是除了北京中关村，还有苏州的科技园这样一些比较成熟的园区之外，从生态、低碳和未来产业聚集来看，都是非常不错的园区，现在处在集群创新的阶段，每年可能会有20%到30%的新的企业“内生”出来，而不是需要去招商引资。

怎么会内生？现在松山湖已经聚集了17个科研院所和3所高校，还有现在在建的大学创新城，未来有30所高校的产学研在松山湖聚集。另外，华为80%-90%的研发会搬到松山湖。要知道，华为这么大的一个创新和有影响的巨大巨无霸的科技企业进来，带来上下游的资源和产业的聚集，影响力是很大的。

南山科技园、深圳南山科技园和前海这些租金非常高，生态环境却不怎么好。松山湖现在到了这个阶段，应该是飞速发展的阶段。我们看到松山湖未来的科技新城，预计三五年就会形成很漂亮的、世界瞩目的科技新城。

关于园区落地问题

企业最关心自己的利益问题，其实不管是哪个园区都一样，就说这个园区，从产业地产、产业运营的角度来看，有什么平台，有什么服务，这个团队不专业，没有办法落地也是不行。

从前是地产赚钱，这个开发商的利益，是拿了地，开发之后地价升值，卖出去赚钱的，现在不一样了，现在是倒逼，拿地不赚钱了，开发不赚钱了，商业不好做了，住宅也不好做了。

市场倒逼，必须做园区，必须转移，必须落地。怎么落地？现在一些好的孵化项目在哪里？我们这些产业地产的招商运营团队发现相关的可能性，这种挖掘和发现优质项目是不多的。比如打造一个创投广场，把业界10、8个最优秀的创投机构，以非常优惠的条件，通过管委会大力的支持引入到园区来，要求它们每周每月搞项目科研，我们配合去找一些优质的项目，未来好的项目就在这里孵化。

目前园区最大的优势是交通和配套，我们在三四年前做科技载体调研的时候，就建议松山湖出台孵化器政策了。深圳为什么做得好？因为深圳孵化器的政策扶持力度非常大，松山湖在去年才做出租金的政策。说到成本的优势，园区里的各种创新扶持，比外面有一点优势，去年有了租金扶持之后，就快速聚集了一批企业，今年这个政策还在延续。

另外，企业聚集了之后，管委会也会大量做配套，配套有了，企业进来了，园区发展的带动就会比较快。现在松山湖的配套力度是很大的，在做很多的配套。