瑞峰：东莞市场回暖片区冷热不均 下半年新盘齐推松湖片居首

一、数据说明：

（1）片区划分：中心城区：莞城、南城、东城、万江；临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪；松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山；滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安；东北片区：常平、桥头、横沥、东坑、谢岗；大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排；水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

（2）区域去货：采集的是2015年上半年新增供应项目及其新增物业的网签情况，数据与实际签约或有出入，仅供参考。

（3）后市预测：根据新开工量及监测市场信息进行的推算和预计，仅供参考。

二、七大片区总结及预测

1、临深片区

1.1供需存价：凤岗、塘厦、樟木头住宅供不应求  “缺货”态势初显

总结：深圳楼市房价反弹，迫使深圳客外溢，临深片区受益突出，2015年上半年成交118.16万㎡，占全市3成以上，成交产品上70-100㎡刚需户型仍是主流，100-130㎡首改产品紧跟其后，别墅成交594套同比去年增幅突出；各区域供需存来看，凤岗、塘厦、樟木头供求比小于1，皆呈现供不应求的状态，黄江和清溪，由于区域位置和区域自身条件，客户青睐度稍微逊色，尤其是深圳客认可不高，导致出现供大于求；消化周期，4大区域皆不超8个月，后市去货压力低，而凤岗、塘厦更是低于4个月，处于“缺货”状态。

预测：下半年临深片区预计加推及开盘的项目约有17个，以旧盘加推为主，新盘量较少；推货产品仍以70-100㎡刚需和100-130㎡首改为主，投资性公寓有所增加；若深圳房价持续反弹，深圳客或加速涌入，临深片区成交有望继续走旺，房价上涨幅度也会加大。

1.2区域去货：凤岗、塘厦、清溪新品较为热销   樟木头、黄江整体去货稍慢

1.3成交产品：70-100㎡刚需户型为主流  100-130㎡首改产品紧跟其后

1.4成交排名：碧桂园翡翠山夺洋房冠军  保利生态城别墅排名第一

1.5产品库存：70-100㎡刚需占5成以上  小户型及200㎡以上户型库存低

1.6项目库存：洋房超过3万㎡以上项目有4个  别墅库存1万㎡以上3个

1.7后市预测：下半年临深片区约17大项目预计进行推货  3大新盘将入市

2、滨海片区

2.1供需存价：长安、虎门均价破万消化周期短  沙田、厚街去货压力大

总结：在“镇改市”、深圳客、品牌房企等多重刺激之下，虎门、长安两镇成交火热，尤其长安新入市的项目，去货皆在8成之上，消化周期为3.06个月，库存继续“告急”；而沙田由于前两年需求透支明显，导致目前市场去货稍慢，消化周期需一年左右的时间，有一定去货压力；厚街成交较为惨淡，新推项目如中信富春山居、汉邦六六广场、丰泰观山碧水去货率仅3成左右，库存去货周期达到18多个月，去货压力大。整个片区来看，70-100㎡刚需是畅销户型，2015年成交占比6成以上，占绝对主角位置；而库存上产品线则较为丰富。

预测：下半年预计新推项目约有10个，长安零供应，“缺货”态势依然， 虎门万科、万达、金地等品牌房企将持续推货，佳兆业项目御府也有望推出；厚街尽管库存高去货压力大，但房企看好厚街后市发展及轨道交通的影响，推货积极性不降；沙田佳兆业项目碧海云天也将入市，为区域输入新血液。推货上，70-100㎡刚需仍是主力，而100-160㎡改善型户型比例也小幅增加。

2.2区域去货：虎门、长安品牌房企项目去货快  厚街、沙田新项目走货较慢  

2.3成交产品：70-100㎡刚需户型占6成   100-130㎡占近2成

2.4成交排名：万科、万达项目签约领先  为支撑滨海片区火热的主要力量

2.5产品库存：刚需和首改各约3成左右优势不明显  产品线较为丰富

2.6项目库存：洋房库存较高的集中虎门、厚街两镇  别墅则较为分散

2.7后市预测：长安为零供应  厚街、虎门、沙田皆超10万㎡新货入市

3、中心城区

3.1供需存价：4大城区皆供不应求  去货周期上莞城需一年以上的时间

总结：2015年上半年中心城区住宅新推货量为52.4万㎡，南城为重点推货区域，约有9个项目新推，且整体去货不俗，基本在5成以上；万江在这几年集中推货之后，也步入“缺货”的状态，消化周期为3个月左右；莞城走货相对平缓，目前存量仍需一年多的时间；东城部分项目则由于价格偏高，一定程度影响去货。

预测：下半年南城推货量仍然高居不下，依然领先其他三大城区；东城将有嘉宏锦园、皇马郦宫两大豪宅新盘入市；万江和莞城推货则一般，旧盘为主；片区推货倾重130㎡以上大户型及豪宅。

3.2区域去货：南城新增货量大但去货较快  其他三大城区新推项目较少

3.3成交产品：刚需和首改产品为主流  130-200㎡大户型占15%

3.4成交排名：北大资源御城排名洋房冠军   南城进入洋房排名前十占7个

3.5产品库存：南城、万江、莞城以刚需为主  东城豪宅类占比最高 

3.6项目库存：集中在恒大、万科、富通、万达等品牌房企   后市仍主导市场

3.7后市预测：南城推货量仍可观  东城将有两大新盘入市  莞城万江缺货

4、大石龙片区

4.1供需存价：大石龙片区仅20万㎡  石龙、石排、石碣面临一定去货压力

总结：2015年上半年大石龙片区成交量并没有明显的回升，主要是因为片区以消化库存为主流，没有新盘入市，旧盘加推量也不高，无法为楼市提供新的动力。另外，企石、茶山两镇在售项目有限，石龙项目较多但面临竞争剧烈，去货压力大，而且部分项目定价过高，出货更是难；石碣、石排依然走不出去货缓慢的困境，消化周期在14个月以上 。

预测：下半年进行加推或开盘的项目有9个，茶山创富中心、企石嘉宏锦城两大新盘注入，或为区域带来活力，释放压抑的需求。

4.2区域去货：企石零供应  石龙及茶山新推项目仅有一个  石碣新推量稍大

4.3成交产品：70-100㎡占比近5成  其次100-130㎡占比27%

4.4成交排名：海伦堡花园成交323套蝉联冠军   碧水云天别墅排名首位

4.5产品库存：以70-160㎡刚需及改善型产品为主流   占总体近8成

4.6项目库存：石排、石碣、石龙三镇库存高  洋房货量超3万㎡的项目有5个

4.7后市预测：预计9个大项目新推  创富中心、嘉宏锦城两大新盘将入市

5、东北片区

5.1供需量价：横沥处于“缺货”状态  东坑供应量高  常平桥头消化周期长

总结：东北片区成交量相对可观，有46.62万㎡的货量，其中东坑供应量及成交量都排首位，贡献力量主要是碧桂园豪庭；常平新推项目有7个，但倾重于“小步快跑”策略，没有大手笔推货，且由于库存量本身就高，区域去货依然不够理想；桥头除了鸿华·I尚城走货较快之外，其他项目去货缓慢；谢岗由于经济落后，并不受房企青睐，处于零供应阶段。

预测：下半年预计有8个进行新品推货，有翔龙天地广场、绿地大都会、龙泉幸福里花园、东座雍景、米兰公馆等5大新盘入市，常平及东坑推货量大，皆在10万㎡之上，将是东北片区的主要战场。

5.2区域去货：横沥、东坑碧桂园项目畅销  常平大部分项目去货4成左右

5.3成交产品：刚需户型为畅销产品占6成  首改户型占比17%

5.5成交排名：碧桂园项目遥遥领先东北片区  富盈项目紧跟其后

5.5产品库存：小户型、刚需及首改库存量较高   将是下半年去货重点

5.6项目库存：东坑碧桂园项目库存上千套  有望带动东坑楼市继续火热

5.7后市预测：预计8个项目新推  5个项目开盘  常平及东坑后市货量大 

6、水乡片区

6.1供需存价:中堂供应短缺消化周期短  高埗、洪梅后市去货压力大

总结：2015上半年水乡片区住宅供应量仅有16.16万㎡，中堂、望牛墩、高埗零供应，尤其中堂、望牛墩供不应求的态势明显，区域消化周期低于5个月，缺货状态明显。鲜有项目供应的洪梅，今年中熙香堤公馆新盘入市，供应7.83万㎡货量，但本土需求有限，去货较慢。

预测：下半年预计有8个项目入市，新盘仅有麻涌信鸿香溪水岸一个项目，其他为旧盘加推；片区加推货量较大主要集中在麻涌，预计有10万㎡以上住宅入市，将成片区热点区域；推货产品以70-130㎡刚需及首改为主。

6.2区域去货：麻涌新推项目去货9成以上  洪梅去货缓慢消化率仅有3成多

6.3成交产品：70-100㎡刚需及100-130㎡首改户型为主力  占8成

6.4成交排名:居益凯景中央蝉联洋房冠军  金地城南艺境别墅排名第一

6.5产品库存：100-130㎡首改户型库存量高占总体36%  其次是刚需和别墅

6.6项目库存：香堤公馆、颐龙湾洋房存量超5万㎡  上河居别墅库存达6万㎡

6.7后市预测：8大项目新推  信鸿香溪水岸新盘入市  麻涌为推货重点区域

7、松山湖片区

7.1供需存价：松山湖、大朗供不应求   寮步推货量高 7个项目有新品入市

总结：松山湖、寮步两大区域供应量大，皆在20万㎡，由于深圳客比例大，区域去货也较为可观，尤其松山湖5个项目推货，如紫檀山、万科松湖中心、锦绣山河、丰华悦园、星城翠珑湾等项目，整体去货7成左右，区域处于供不应求的态势。

预测：下半年松山湖片区推货量大，约9个项目进行新推，6个新盘上市，是7大片区新盘量最多的片区。其中大朗将是重点推货区域，天麟时代广场、碧桂园天汇、松湖雅苑、中央盛景等新盘将齐齐入市；松山湖以旧盘加推为主，入市新盘仅有翔龙御湖居一个。

7.2区域去货：松山湖洋房去货7成以上  寮步量大竞争剧烈去货稍慢

7.3成交产品：70-100㎡刚需及100-130㎡首改户型为主力  占7成

7.4成交排名：星城翠珑湾593套洋房排名首位  锦绣山河别墅104套夺冠

7.5产品库存：70-100㎡刚需及100-130㎡首改户型库存高 占总体近6成

7.7项目库存：洋房库存超3万㎡项目有6个  锦绣山河别墅库存最高

7.7后市预测:下半年预计15个项目进行新推或开盘  大朗是重点推货区域