瑞峰：东莞楼市进入蓄客阶段 成交量价齐跌

一、导读

1、宏观环境：股市大跌或将波及楼市  豪宅类产品或面临出货难的困境

自6月中旬以来，中国股市下降。上证综合指数从6月中旬5100点的高位，在短短三周的时间里最低跌到3400点以下，累计跌幅超过30%；中小板和创业板指数跌幅更大，接近40%；A股市值蒸发超过30万亿元。短时间如此巨大的跌幅在中国证券历史上前所未有，一时间社会公众对“股灾”的担忧与恐慌情绪蔓延。

与2008年股市与楼市的“跷跷板效应”不同的是，2015年的股市与楼市出现“同步共振”现象。2015年上半年，在股市和流动性充裕的刺激下，多地楼市创新高。但步入7月，情况正在发生微妙的变化，由于股市下降波及楼市，部分客户抽走买房的定金去补股市“窟窿”，二手房业主抛售房产去“输血”股市等现象频频发生，同时此前靠股市盈利而有资金购房的客户在流失，加上被套牢的客户也无法挪出资金进入楼市，后市若股市如果继续下跌，楼市整体的流动性将收紧，依赖高净值人群的豪宅及投资客户青睐的公寓产品或将面临出货难的困境。

对于下半年房地产市场，由于股市大幅波动的不确定性，给楼市也带来不确定性，市场预期或从乐观转向观望。因此建议房企有货尽快走货，以防整体金融形势发生转变带来不利影响。

2、新增供应：房企推货节奏依然积极   刚需产品供应是主角

楼市成交回归常态并未浇熄房企推货的热情，上周东莞楼市依然保持着积极的推货节奏，全市共有6个项目有商品房新增供应，其中住宅1284套，面积约15.98万㎡，环比上升60%；非住宅新增26套，面积约为0.19万㎡，环比下降59%，只有南城的世纪城国际公馆香榭里商铺产品供应。

住宅供应持续放量，有洋房新增的项目有4个，其中批量推货的有保利中惠中央公馆、广源阳光里、世纪城国际公馆三大项目，且以刚需产品为主，共推出664套70-100㎡刚需户型，占总供应的5成以上；而绿茵温莎堡则小批量推出72套139-142㎡的改善户型。别墅产品供应有3个项目，分别是天骄御峰、金凯水都铂爵公馆和绿茵温莎堡香堤。

从预售证来看，近期预计有新品加推的项目有：麻涌的信鸿熙岸花园和信鸿香溪水岸，凤岗的名流印象花园和益田大运城邦、寮步的万科松湖传奇、松山湖的丰华悦园等；而新里程二期西城道也将在近期择机上市。

3、成交情况：楼市暂时进入“蓄客“阶段   成交氛围恢复平淡   

在持续2个多月的火热行情终有回落的时候，自7月起东莞楼市的楼市似乎回归到正常的档位上来。数据显示：上周东莞楼市住宅成交1379套，面积约15.9万㎡，环比下滑3成，但依然好于去年同期，同比上涨了3成；非住宅成交359套，面积约2.72万㎡，环比略有上涨，主要是万科松湖中心办公产品热销助推。

7月伊始，楼市行情回归常态，成交下滑，主要是因为：1、楼市在持续上演了近一个季度的“疯狂成交”后，开始进入新一轮的蓄客阶段，楼市交投氛围恢复平淡，成交下滑在所难免；2、近期的股市下降带来的财富缩水已经传导至楼市，被套的置业者缺少资金而推迟了购房计划，投资类型的公寓产品以及资金需求较大的豪宅产品成交明显下滑；3、深圳投资客因股市资金被套，投资需求减少，临深片区楼市成交降温，全市楼市成交的支柱或由临深片区转向中心城区和滨海片区。

4、成交均价：豪宅别墅成交项目减少   均价回归9千大关上      

平稳上升的楼市房价在上周出现拐点，住宅均价9603元/㎡，环比下滑8%。楼市在万元高台上持续运行两周后再次跌回9千大关里，主要是因为：1、受股市动荡影响，豪宅别墅项目成交减少，占比持续下滑，因此高价产品对整体房价的拉高作用减弱；2、10000/㎡以下产品成交占比有所上涨，热销项目紫荆1号（9618元/㎡）、绿茵温莎堡香堤（9441元/㎡）、世纪城幸福公馆（9789元/㎡）等项目成交依旧支撑着楼市在9千大关上运行，预计后市楼市房价个盘支撑效应将加强，总体上依然会在9千大关之上运行。

5、营销活动：新盘蓄客动作持续增强  临深片区尽快走货是明智的选择

7月份第二周新盘蓄客动作持续增强，表现在松湖朗悦举行大型恐龙展、班芙春天临时销售中心开放、龙泉幸福里亲子活动、光大松湖城认筹活动等，这些项目预计近两个月陆续上市，将为楼市带来新活力。而新品加推方面，偏重于临深片区、中心城区等两大片区，尤其临深片区推盘动作不断，主要是为了“趁铁打热”，趁势头还猛的状态下，购房者信心不变之下快速去货；因为近期由于股市大跌的影响，深圳房价涨幅明显减缓，后市或会让客户产生观望情绪，所以尽快走货是明智的选择。

6、土地市场：邦联实业底价拿下南城两地下空间用地   或将与总部基地统一开发

上周待拍的两宗约1.5万㎡的南城宏七路东侧两地下空间用地，被邦联实业旗下的盛世御峰房地产以底价3496万元的总价收入囊中。据悉，此2宗地块空间用地属于南城总部基地项目的地下用地，地块用途为地下商业和地下停车场，周边均是成熟的生活小区，居住人员密集，盛世御峰房地产拿下两地块和南城总部基地统一开发，正好能够很好地空间解决小车停放的难题，同时也完善城市功能，改善人居品质，健全市政设施。而本周待拍的万江水蛇涌社区科教用地面积为3.13万㎡，起始价为3400万元，起始楼面地价1086元/㎡。周边有盈丰花园等楼盘项目，周围环境优雅，安静。交通便利，该区域内发展科教项目前景明朗，因此地块最终花落谁家已备受关注。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：楼市暂时进入“蓄客“阶段   成交氛围恢复平淡

1.2供需量价走势：豪宅别墅成交项目减少   均价回归9千大关上 

1.3物业类型成交：万科松湖中心产品热销   助写字楼成交持续上涨 

1.4产品类型成交：绿茵温莎堡成交支撑   130-160㎡产品环比万绿丛中一片红  

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：新品入市热销助南城夺冠     长安158套排在第一

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交： 80-100㎡产品占4成多   多为新入市新品

1.6.2别墅产品面积区间成交：产品成交线较丰富   峰值出现在350-400㎡

1.6.3普通住宅各单价区间成交： 8000元/㎡以下产品成交加大   约占1/3

1.6.4别墅各单价区间成交： 15000-20000元/㎡成交约占4成  

1.6.5普通住宅总价区间分布：60-80万产品成交突出   约占32%

1.6.6别墅各总价区间分布：各总价产品成交分布较广    

1.7楼盘活动：新盘蓄客动作持续增强  临深片区尽快走货是明智的选择

1.8新增供应 ：南城、长安成供应主战场    紫荆1号和嘉宏锦园纯新上市

1.9新开工：为后市而备  房企开工动作加快   9大项目动工纯新项目占6个

2、土地市场

2.1待拍土地：万江科教用地待拍  起始楼面地价为1086元/㎡

2.2出让土地：无    

2.3土地成交：盛世御峰房地产拿下两空间用地   地价均在2000元/㎡以上

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1中国PPI连续40个月同比下降   继续降准降息预期升温

7月9日，中国国家统计局发布数据显示，6月份中国PPI同比下降4.8%。工业生产者购进价格同比下降5.6%。上半年，PPI同比下降4.6%，工业生产者购进价格同比下降5.5%。截至2015年6月，中国PPI月度数据同比下降的持续时间已增加到40个月。PPI月度同比数据上一次出现增长还是在2012年2月。

PPI如此长时间同比回落的景象，过去仅仅在2008年至2009年、1997至1998年等经济疲软的时段出现过。PPI降幅扩大，反映工业需求疲软持续且有所恶化。总体来说国内通缩风险仍然明显，预计三季度内或出现25基点降息和100基点降准。

 1.1.2  6月出口增长2.1%进口下降6.7%   均好于预期

7月13日消息，海关总署今日公布上半年贸易数据，2015年上半年，我国进出口总值11.53万亿元人民币，比去年同期下降6.9%。其中，出口6.57万亿元，增长0.9%；进口4.96万亿元，下降15.5%；贸易顺差1.61万亿元，扩大1.5倍，外需暂好转，内需微改善。

1.1. 3财政宽松政策加码   2000亿定向贷款计划将出

日前，经济观察报获悉，中国相关部门或将启动一项额度为2000亿元的贷款支持计划，支持对象是地方融资平台公司的存量在建项目，目的是防止一些大型基建投资因为“缺血”而停工，进而导致经济下滑加速。

这是继今年5月15日国务院发文要求银行确保在建项目有序推进之后，相关部门拿出的首个真金白银的“输血”计划。

1.1.4 不动产登记推进    国土部全面调研15试点城市

不动产登记落地是否形成对楼市回暖的对冲也一度引发决策者关注，21世纪经济报道记者获悉，国土部也对此做了专题性的调研和分析。

调研的主要对象即是全国首批不动产登记联系点。“从实践情况看，重庆、青岛、徐州、泸州等地实施不动产统一登记以来，均未对房地产市场产生明显影响。”国土部不动产登记中心副主任佟绍伟如是介绍。

1.1.5  CPI连续10个月低位运行  经济发展向中高速换挡

7月9日，国家统计局发布了6月份全国居民消费价格指数(CPI)和工业生产者出厂价格指数(PPI)。数据显示，6月份，CPI环比与上月持平，同比上涨1.4%；PPI环比下降0.4%，同比下降4.8%。

CPI连续10个月低位运行、PPI连续40个月同比下降，这反映出我国经济发展从高速增长向中高速换挡的现实处境。但也要看到，当前经济形势已逐步企稳回暖，机遇仍然大于挑战，完成全年目标任务可期。

1.1.6全国拟建60个产城融合示范区 

从国家发展改革委获悉：我国将在全国范围内选择60个左右条件成熟的地区开展产城融合示范区建设，旨在进一步完善城镇化健康发展体制机制，推动产业和城镇融合发展，加快培育一批新的经济增长点或增长极，形成功能各异、相互协调补充的区域发展格局。

据介绍，产城融合示范区是指依托现有产业园区，在促进产业集聚、加快产业发展的同时，顺应发展规律，因势利导，按照产城融合发展的理念，加快产业园区从单一的生产型园区经济向综合型城市经济转型，为新型城镇化探索路径，发挥先行先试和示范带动作用。经过努力，该区域能够发展成为产业发展基础较好、城市服务功能完善、边界相对明晰的城市综合功能区。

1.1. 7财政密集发布稳增长措施 促两万亿PPP项目落实

今年以来，面对经济下行压力，从中央到地方，稳增长、调结构政策不断出台，为适应和引领经济发展新常态提供了强有力支撑。比如，盘活存量财政资金、积极推广PPP模式、加大交通基础设施投资等。

中央的稳增长组合拳威力能否充分释放，说到底还是要看各地各部门能否充分发挥主动性和创造性，将政策用好、用实、用活。在经济发展新常态的大逻辑下开辟一条调结构和稳增长的良性循环道路，为中国经济行稳致远夯实根基。

1.2政策环境

1.2.1住建部：加快公租房分配入住 更大规模推进棚改

日前，住建部副部长王宁在“公租房分配入住现场会和棚改工作座谈会”上强调，要加快公租房分配入住和更大规模推进棚改，确保完成今年《政府工作报告》中提出的棚改和公租房目标任务。

王宁明确提出三点要求，一是提高认识，增强责任感。国务院明确了2015年～2017年改造1800万套棚户区的目标任务，标志着新一轮更大规模推进棚改已经启动，各级棚改部门负责人要充分认识肩上的重大责任，认真组织学习，研究制订贯彻实施的办法，并切实抓好落实；二是要抓紧组织编制本地区2015年～2017年棚改及配套基础设施建设计划，明确目标任务，确定具体项目；三是借鉴先行地区经验，积极探索、实施政府购买棚改服务的做法，解决好棚改融资问题。

1.3楼市环境

1.3.1股市大跌波及楼市:不少人抽走定金或卖房补股市

上半年，在股市和流动性充裕的刺激下，多地楼市创新高。中国指数研究院监测的50个代表城市住宅上半年月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。　但进入7月，情况正在发生微妙的变化，股市如果继续下跌，楼市整体的流动性将收紧。

与6月以来股市下降同步，上涨三个月的深圳楼市也开始降温。伴随去年9·30新政之后股市的上涨，楼市也步入兴奋。在深圳，部分区域3月以来的房价上涨50%以上；在北京，一些人拿出股市盈利购买豪宅。而自6月15日以来，股市下降，上证综指从5178点高位直接坠落到3500点之下，下跌幅度超过30%，两市总市值蒸发超过20万亿元。

股市大跌波及楼市，出现财富的虚实转移游戏，不少抽走买房的订金去补股市“窟窿”的案例，也有二手房业主抛售房产，去“输血”股市。与2008年股市与楼市的“跷跷板效应”不同的是，2015年的股市与楼市出现“同步共振”现象：上半年房价上涨的深圳楼市，进入7月开始放缓；北京、上海、深圳的一些依赖高净值人群的豪宅，也开始变得难卖。

1.3.2广州首现二套房首付四成  有助改善型需求持续释放

虽然二套房新政已经发布数月，但各地执行的情况依旧不明朗，其中广州方面，在今年的6月23日，广东市场利率定价自律机制就曾给多家银行下发通知，明确广州二套房个人贷款政策暂不变，仍为首付最低七成，利率上浮10%。受相关消息影响，不少买家购房需求延迟

近日，从各大银行发现，早前被官方否定的四成首付，六成贷款的二套房新政，有银行已经开始执行了，其中，恒生银行广州分行已经可以做到二套房四成首付，利率上浮10%了。

广州市场终于有银行执行二套房贷新政，二套房首付降为四成，利率上浮10%。此外，目前广州市场首套房贷方面，利率也出现了8.6折的低位。分析指出，目前广州出现的有银行降低二套房贷首付的做法或引来其他银行效仿，在降息降准之后，银行可动用的资金明显增多，贷款利率也进一步降低，此时，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

1.3.3浙江房地产新政将出台  支持鼓励居民住房消费

7月13日，浙江省新一轮稳定房地产市场政策即将出台。日前，浙江省人民政府办公厅下发了一份《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下文简称《通知》)。《通知》的内容涉及六个方面：一、充分认识促进房地产市场平稳健康发展的重要性；二、工作目标和要求；三、合理安排住房及用地供应；四、支持鼓励居民住房消费；五、扎实推进保障性安居工程建设；六、进一步落实工作责任。

《通知》在合理安排住房及土地供应等内容中，有刚性指标要求。对于在售商品住宅库存过大，消化周期超过两年的市、县(市、区)，或在售、在建待售商品住宅，和已出让待建商品住宅用地过多，累计消化周期超过3年的市、县(市、区)，暂停商品住宅用地供应。而在“支持鼓励居民住房消费”内容中，涉及到了税收、个人住房贷款、公积金等政策。

1.3.4财政部:去年地方土地出让金收入40385.86亿创新高

7月10日，财政部10日公布了“2014年全国财政决算”，透露2014年地方政府国有土地使用权出让金收入的决算数为40385.86亿元，虽然再创新高，但决算数仅为预算数的117.6%，对比2013年决算数为预算数的152.6%，相关增幅已经回落。

1.3.5三四线地产严重过剩  未来消化不了或出现炸楼现象

国内房地产市场开始历史性地放缓，这已经成为市场共识。然而，房地产过度发展给国内城市带来的后遗症的严重性，可能并不太为公众所知。目前国内房地产市场存在区域性的严重失衡。少数一线城市房价畸高，二线城市能够维持一定的供需平衡，但在三四线及以下城市，房地产普遍出现严重过剩，库存高企。

随着中国经济下行压力加大，以及老龄化日益严重，房地产过剩给三四线城市带来的后遗症将会至少延续十年才能消化。未来，不排除一些三四线城市因为消化不了房地产而出现炸楼的情况。

1.3.6史上最低房贷利率遭遇熊市   专家：最佳买房时

近日，央行的降息降准虽没有成功救股市，但却创造了史上最低的房贷利率。尤其是公积金贷款利率，经过年内的三次降息已降至3.5%。除了利率达到史上最低外，无论是商贷还是公积金贷款，整体贷款环境也都进入了较宽松的阶段。身处如此宽松的贷款环境，加之股市给人们带来的严重不确定感，很多人重新将焦点转向了楼市。

1.3.7上海限购政策首现松动   部分非沪籍单身人才可购房

7月6日，上海市委市政府出台《关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见》，最受关注的政策包括向符合条件者定向微调住房限购政策。

自2012年6月27日，上海楼市“限购令”再度升级，明确表示非上海户籍居住一年以上单身者，不可买房，这一政策的出台，在一定程度上抑制了非上海户籍单身人士的买房需求。时至今日，该《意见》的出台表明，对于这部分符合条件的非沪籍人才，今后有资格在沪购房。

《意见》中规定，对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策。该《意见》的出台表明，对于这部分符合条件的非沪籍人才，今后有资格在沪购房。

 2、东莞经济及政策环境

2.1东莞户籍适逢其时   政策利好新莞人无力购房仍可落户

7月7日，省公安厅发布进一步推进户籍制度改革的实施意见，到2020年，广东将努力实现1300万人左右的农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

该实施意见要求全面放开建制镇和小城市的落户限制，在珠海、佛山、东莞、中山市合法稳定就业满5年并有合法稳定住所，参加社会保险满5年的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等可以在当地申请登记常住户口。

这条重磅新闻对于那些长期为东莞做贡献，但是因为学历不高、又不具备高等级技能或者无力购置房产等而无法落户东莞的新莞人而言无疑是重大利好，未来，他们将是在这一轮户籍改革中的最大受益者。

2.2虎门大莹服装电商城获朱雀奖   由淘宝阿里研究院打造

备受全国各地电商瞩目的“朱雀奖”(中国电子商务发展大奖)7月9日火热出炉。广东省共有3家电子商务园区获得该奖项，虎门大莹服装电商城作为东莞唯一一家获奖单位，其总经理程意军于7月9日在浙江桐庐领取了“朱雀奖”。

中国电子商务发展大奖——朱雀奖是由淘宝天下和阿里研究院合力打造，旨在建立中国区域电子商务发展经验交流的权威平台，发掘和支持区域电子商务的创新发展，为各地电子商务发展提供丰富的实践参考，促进中国区域电子商务健康、快速、可持续发展。

据了解，全国县级以上的电商园区超过100家，首届朱雀奖设置了较高的门槛，有60家电商园区参赛，最后经过多轮的选取，20家进入终审，10家电商园区最终胜出。最终广东省共有3家获评，虎门大莹服装电商城成为东莞市唯一获此殊荣的电商园区。

2.3东莞新增上规模小微工业企业可奖10万元

近日，东莞市经信局发布通知称，2015年东莞市企业成长培育专项资金开始组织申报，对新增的上规模小微工业企业一次性可以奖励10万元。据东莞市经信局提供的数据显示，去年共计121家企业获得该项目奖励，预计今年获奖企业数量与去年基本持平。

奖励对象：主要针对2014年从小微成长为规模以上的工业企业，即企业需要满足在2013年主营业务收入低于2000万元、2014年主营业务收入2000万元或以上，并已纳入国家统计局规模以上工业企业统计报表范围。

2. 4东莞这座“世界工厂”艰难转型   经济发展新动力生成

从“贴牌”到“品牌”，从“制造”到“创造”，东莞经济发展的新动力正在生成。全市加工贸易企业拥有自主品牌数量已由2008年的2308个增至2014年的9111个，增长近3倍。7月10日，新华社播发了题为《东莞“变身”：一座“世界工厂”的艰难转型》的文章，对我市经历的艰难转型以及显著成果进行报道。

 据新华社电 “世界工厂”东莞，正经历一场艰难转型。既有成本攀升、人口红利消散引发的调整“阵痛”，更有“机器换人”、创立品牌和“走出去”迎来的发展“新天”。一个典型的迹象是，走了一批低端制造企业，也来了一批高端制造和科技型企业。从厚街来看，今年上半年，全球最大电动工具制造商德国创科集团在厚街设立大型研发中心；下一步随着承光五金公司、三星公司增资及巨冈机器、东一电商产业园等大型项目落地，厚街还将增强外贸增长后劲。

2.5道滘镇将打造一路一岛创新园区   近期商讨规划改造事宜

道滘镇将打造“一路一岛”创新园区，近日，该镇邀请水木巨匠建筑设计院前来座谈，商讨创新园区的规划改造事宜。据介绍，“一岛”指以掌洲工业区为中心，北岛海岸为配套的文化产业中心带，作为工业产业的发展配套。“一路”指由广深高速出入口附近为起点，途经西部干道，延伸到粤晖园等一路两旁的土地作为道滘镇特色产业的地块，突出承载发展新材料、新装备、新硬件、新能源、新医药、新业态特色的“六新”产业。